旅游地產(chǎn)：大城市房地產(chǎn)“突圍”的重要途徑

[摘要]大城市房地產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈受到土地等資源的制約。旅游地產(chǎn)成為大城市房地產(chǎn)業(yè)突圍的重要途徑。旅游地產(chǎn)可以緩解大城市高端住宅的壓力，創(chuàng)造新型居住模式，但也存在土地供應(yīng)、產(chǎn)品限制等風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該積極尋求政策方面的支持。

[關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)突圍

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623(2008)02-0081-03

[作者簡(jiǎn)介]宋丁（1955—），綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員。研究方向：城市戰(zhàn)略、旅游地產(chǎn)。

大城市在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和快速城市化中收益最大，發(fā)展的壓力也最大。北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)一線城市的房?jī)r(jià)連年大漲，市民承受著越來(lái)越大的購(gòu)房壓力。政府和房地產(chǎn)界都在認(rèn)真思考大城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采取了走出大城市的拓展戰(zhàn)略，其中發(fā)展旅游地產(chǎn)成為這一輪“突圍”戰(zhàn)略的重要途徑。

所謂旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開(kāi)發(fā)的、與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目，通常可分為四類：第一類是旅游景觀地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供旅游相關(guān)服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城、游客服務(wù)中心、會(huì)所、會(huì)議展覽場(chǎng)所等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等。第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。

一、大城市房地產(chǎn)業(yè)“突圍”的必然性

1.雙重城市化引發(fā)龐大而多元的房地產(chǎn)需求。我國(guó)的城市化是在兩個(gè)層面上快速推進(jìn)的。基礎(chǔ)層面是農(nóng)村城市化，過(guò)去30年，已有2億以上的農(nóng)民以各種途徑進(jìn)入城市，使城市化率由上世紀(jì)80年代初的20%多發(fā)展到現(xiàn)在的近40%。未來(lái)20～30年，城市化速度還將加快，估計(jì)將有3～5億農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，城市化率將達(dá)到60%以上。如此巨量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，將給城市的住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的增量需求。與此同時(shí)，現(xiàn)有城市內(nèi)部則會(huì)全力推進(jìn)城市現(xiàn)代化，4～5億現(xiàn)有城市人口將在未來(lái)20多年中以不同形式提高自己的住房消費(fèi)水平，并且多數(shù)人將直接或間接地成為商品住宅的消費(fèi)者和投資者。這種雙重城市化格局對(duì)城市特別是大城市的住宅產(chǎn)品供給以及城市的發(fā)展構(gòu)成了巨大的壓力。

2.雙重高增長(zhǎng)導(dǎo)致急劇膨脹的大城市資源能源供給緊張。一是人口的高增長(zhǎng)。近年來(lái)，大城市的人口機(jī)械增長(zhǎng)都非常迅速，1000萬(wàn)人口以上的超級(jí)城市已有10多個(gè)，北京、上海等正在逼近2000萬(wàn)。二是消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。體現(xiàn)在居住消費(fèi)上，越來(lái)越多的市民希望住上更好更大的房子。這種雙重高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)導(dǎo)致城市在空間表現(xiàn)上一方面是越長(zhǎng)越高，另一方面是越攤越大。現(xiàn)在，多數(shù)大城市都不同程度地出現(xiàn)了土地、水、能源、交通資源等領(lǐng)域的供給緊張狀態(tài)，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)難以為繼的嚴(yán)重局面。

3.雙重空間收縮深刻影響大城市房地產(chǎn)供需格局。目前我國(guó)大城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了兩大空間的收縮。一方面，城市內(nèi)部發(fā)展空間收縮，土地供應(yīng)日益減少，甚至斷供；與此同時(shí)，由于城區(qū)地價(jià)高企，企業(yè)利潤(rùn)空間也在收縮。繼續(xù)以“攤大餅”的方式拓展城市，帶來(lái)的城市病將更加嚴(yán)重。從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，當(dāng)品牌企業(yè)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模、需要更大發(fā)展時(shí)，卻無(wú)法在原有的大城市市區(qū)尋找到理想的發(fā)展空間，于是，一種“戰(zhàn)略突圍”的思路自然產(chǎn)生了。走出大城市的辦法，一是到二、三線乃至四線城市去發(fā)展，二是向大城市外部實(shí)施跳躍式拓展，尋求更大的發(fā)展空間。這種走出城市、向外拓展的戰(zhàn)略深刻改變著大城市固有的房地產(chǎn)供需格局。

二、房地產(chǎn)向城市外部跳躍式拓展的主要模式

產(chǎn)業(yè)化為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。現(xiàn)階段的大城市，一方面要把大工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，另一方面又要盡可能避免這些產(chǎn)業(yè)對(duì)城市帶來(lái)的環(huán)境壓力。按照級(jí)差地租的規(guī)律，大城市便把一些工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在若干距市區(qū)有一定距離的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部及周邊地區(qū)配套開(kāi)發(fā)一些服務(wù)設(shè)施和住宅。一般來(lái)說(shuō)，這種模式下的居住產(chǎn)品多數(shù)價(jià)格相對(duì)低廉，主要滿足開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)員工的居住需求。

城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)的衛(wèi)星城復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展模式。合理發(fā)展大城市的一個(gè)重要方法就是建設(shè)衛(wèi)星城，這樣既可以防止城市建設(shè)的“攤大餅”，又能夠發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和截留人口。發(fā)展衛(wèi)星城，一是改造原有小城鎮(zhèn)，二是建設(shè)新城。目前大城市外部地帶的衛(wèi)星城，大多數(shù)人口規(guī)模都達(dá)到幾十萬(wàn)人。衛(wèi)星城的房地產(chǎn)系復(fù)合型模式，是按照一個(gè)城市的格局推進(jìn)開(kāi)發(fā)的，其城市綜合配套服務(wù)功能比較強(qiáng)，類似大城市市區(qū)的模式，但原生態(tài)環(huán)境可能失去較多。衛(wèi)星城的綜合條件決定了這里的住宅價(jià)格多低于主城區(qū)，但高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

生態(tài)化為主導(dǎo)的度假區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展模式。隨著國(guó)內(nèi)休閑度假旅游的興起和大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外溢，與大城市外部以生態(tài)旅游資源為基礎(chǔ)的度假區(qū)的發(fā)展在空間上相呼應(yīng)，生態(tài)型高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)正在形成規(guī)模，這就是旅游地產(chǎn)。由于這種居住形式占據(jù)了良好的生態(tài)空間，與喧囂的市區(qū)隔離開(kāi)來(lái)，非常適合度假或作為第二居所，因而成為城市富裕階層的心儀之地。盡管這種住宅區(qū)的配套設(shè)施可能難以與城區(qū)相比，但其住房類型多以別墅或高檔公寓為主，房?jī)r(jià)通常會(huì)高于普通衛(wèi)星城。

三、大城市外部旅游地產(chǎn)發(fā)展的八大態(tài)勢(shì)

1.一小時(shí)車(chē)程內(nèi)外是重點(diǎn)地段。目前大城市市民到城市外圍地區(qū)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)主要是作為第二居所來(lái)周末度假。這樣的住房，如果離城市太近，似乎沒(méi)出城，離城市太遠(yuǎn)，又不方便。旅游地產(chǎn)最佳地段選擇是大約一小時(shí)車(chē)程內(nèi)外的地方。

2.依托重點(diǎn)旅游資源或生態(tài)資源。旅游地產(chǎn)的核心命題在于對(duì)生態(tài)旅游資源的依賴。大城市外圍地帶通常有成片的生態(tài)旅游資源，如海洋、河流、湖泊、溫泉、森林、山地等，這些生態(tài)資源都是久居都市的人們向往的地方。在把這些資源開(kāi)發(fā)成休閑度假產(chǎn)品的同時(shí)，開(kāi)發(fā)一定量的居住產(chǎn)品，將具有很強(qiáng)的吸引力。

3.大面積連片土地的整合性開(kāi)發(fā)。旅游地產(chǎn)由于有生態(tài)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與之相伴，并且以環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，因此通常開(kāi)發(fā)的面積較大，可達(dá)幾平方公里、十幾平方公里，但真正的住宅只是其中一小部分，且容積率偏低。其他空間用于生態(tài)綠地保護(hù)、旅游開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)。

4.以品牌企業(yè)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體。由于大城市外部的生態(tài)區(qū)域目前已成為城市的重點(diǎn)生態(tài)保護(hù)區(qū)域，發(fā)展旅游的門(mén)檻很高，過(guò)去那種較為盲目的“小、散、亂”開(kāi)發(fā)格局已經(jīng)改觀，進(jìn)入這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通常是較為著名的品牌企業(yè)，主要有兩類，一類是大型旅游企業(yè)，例如華僑城、港中旅、首都旅游集團(tuán)、杭州宋城集團(tuán)等，他們以旅游起步，進(jìn)入房地產(chǎn)；另一類是非旅游類的大型企業(yè)，如大連萬(wàn)達(dá)、廣東雅居樂(lè)、中信、香港和黃、浙江萬(wàn)向集團(tuán)等，他們以房地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)起步，進(jìn)入旅游業(yè)。

5.政府與品牌開(kāi)發(fā)商協(xié)商出讓土地。由于城市外部大面積生態(tài)旅游用地具有特殊價(jià)值，往往是城市旅游文化建設(shè)和生態(tài)保護(hù)建設(shè)的重大工程，因此，近年來(lái)這類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的“招拍掛”土地出讓方式，而是當(dāng)?shù)卣c一些著名旅游企業(yè)或希望進(jìn)入旅游業(yè)的其他大型品牌企業(yè)通過(guò)協(xié)商直接出讓土地，由這些品牌企業(yè)進(jìn)行生態(tài)旅游以及相關(guān)旅游地產(chǎn)的綜合性開(kāi)發(fā)，例如深圳的“東部華僑城”等。

6.休閑度假旅游業(yè)與高端居住產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。大城市外部旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是旅游產(chǎn)品和度假型居住產(chǎn)品。其中，旅游產(chǎn)品主要是生態(tài)型的休閑旅游產(chǎn)品，居住產(chǎn)品主要是與旅游區(qū)環(huán)境相吻合的高端住宅產(chǎn)品。

7.發(fā)展十分迅速。從目前的發(fā)展看，我國(guó)大城市外部的旅游地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)快速擴(kuò)張時(shí)期，一批品牌型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正在形成。其中，最引人關(guān)注的發(fā)展項(xiàng)目是濱海類、湖泊類、溫泉類、山地類、高爾夫類、田園風(fēng)光類等。

8.正在成為大城市外部房地產(chǎn)發(fā)展的重要模式。與開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和衛(wèi)星城復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目相比，度假區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)得最晚，但它是大城市外部地產(chǎn)發(fā)展中環(huán)境最佳、檔次最高的居住產(chǎn)品，將以城市高檔地產(chǎn)的拓展型產(chǎn)品系列出現(xiàn)，從而成為大城市外部房地產(chǎn)發(fā)展中獨(dú)具特色的重要模式。

四、旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值

一是有效緩解高端居住需求的壓力。大城市外部旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)，適應(yīng)了目前大城市市區(qū)無(wú)法滿足居民對(duì)高端住宅日益增長(zhǎng)的需要。旅游地產(chǎn)會(huì)引導(dǎo)一部分高端住房消費(fèi)力走出城區(qū)，進(jìn)入城市外部地帶，從而減緩城區(qū)需求壓力，也有助于減輕城市房?jī)r(jià)的壓力。

二是營(yíng)造城市居住不可替代的生態(tài)居住模式。城市市區(qū)的核心居住訴求是配套完善、生活便捷，但往往回避不了環(huán)境嘈雜的痼疾。城市外部旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的核心居住訴求正好相反，這里也許沒(méi)有非常完善的城市服務(wù)配套，但它擁有城區(qū)難以匹敵的生態(tài)環(huán)境。如果考慮到不少購(gòu)房者只是作為第二居所，對(duì)配套的要求并不高，可以說(shuō)，這里生態(tài)型居住方式的內(nèi)在價(jià)值是城區(qū)無(wú)法替代的。

三是度假旅游與高端居住形成良性互動(dòng)發(fā)展格局。盡管旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以生態(tài)環(huán)境著稱，但并不意味著旅游地產(chǎn)不需要聚集一定的人氣。如果說(shuō)，生態(tài)旅游是聚集流動(dòng)的人氣，生態(tài)型高端住宅就是聚集固定的人氣，兩方面具有鮮明的互補(bǔ)性，互動(dòng)發(fā)展將形成良好的格局。

四是提升城市的總體生態(tài)品質(zhì)和市民生活方式。一個(gè)大城市外部如果擁有若干成熟的度假區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將十分有利于提升城市的總體生態(tài)品質(zhì)和市民親近自然、體驗(yàn)生態(tài)的新型生活方式。

五、旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要風(fēng)險(xiǎn)

一是土地受讓的巨大障礙。目前大城市外部旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的最大障礙和風(fēng)險(xiǎn)是土地問(wèn)題。一方面，大城市周邊地帶往往有成片的品質(zhì)較高的耕地，這些耕地受到國(guó)家“18億畝耕地紅線”的嚴(yán)格管制，另一方面，城市每年的用地指標(biāo)十分有限，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般占地面積較大，這就為土地的一次性受讓帶來(lái)相當(dāng)大的困難。

二是為照顧當(dāng)?shù)鼐用窭娑哟蟮某杀尽！段餀?quán)法》的出臺(tái)表明，現(xiàn)在國(guó)家越來(lái)越傾向于保護(hù)土地出讓中相對(duì)弱勢(shì)一方——出讓方的利益。因此，為了照顧當(dāng)?shù)鼐用竦睦妫诖竺娣e的土地受讓與開(kāi)發(fā)中，企業(yè)可能需要承受較大幅度增加的土地成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三是產(chǎn)品類型的嚴(yán)格限制。大城市外部的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)為高端地產(chǎn)項(xiàng)目，然而，近年來(lái)，國(guó)家政策對(duì)此限制越來(lái)越嚴(yán)。例如，高爾夫項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目已經(jīng)列入禁止開(kāi)發(fā)類，而在國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)也禁止地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這將使旅游地產(chǎn)的發(fā)展受到影響。

四是城市配套不足的天性。旅游地產(chǎn)所在地的生態(tài)環(huán)境背景，決定了這些地方一般不會(huì)按照城市化模式大規(guī)模進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。這可能影響到那些對(duì)城市配套項(xiàng)目要求較高的消費(fèi)人群購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的積極性。

六、發(fā)展旅游地產(chǎn)的政策建議

1.創(chuàng)造性地引入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)的開(kāi)發(fā)策略。大城市外部多是鄉(xiāng)村地帶，常常會(huì)涉及耕地、農(nóng)村建設(shè)用地，還有農(nóng)民的利益補(bǔ)償問(wèn)題。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的改革試驗(yàn)為解決這些問(wèn)題提供了很好的思路。一是農(nóng)村土地的利用以生態(tài)保護(hù)、廣義農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等為主題，二是土地可以通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式集中起來(lái)，轉(zhuǎn)讓到符合產(chǎn)業(yè)政策要求的品牌型投資開(kāi)發(fā)者手中，農(nóng)民可以以土地承包權(quán)入股，或者以能夠落實(shí)到農(nóng)民身上的土地權(quán)益方式入股，進(jìn)入投資者組建的股份公司，并可以經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，在這個(gè)公司獲得一份工作。這樣，就從根本上解決了土地和農(nóng)民的利益問(wèn)題，為大城市外部的旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了合理合法的空間和機(jī)會(huì)。當(dāng)然，各地情況不一樣，應(yīng)該允許根據(jù)實(shí)際情況制定不同的政策，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.實(shí)施遞進(jìn)式、靈活性的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。盡管?chē)?guó)家對(duì)別墅類和高爾夫類項(xiàng)目嚴(yán)格限制，但是，從國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向看，這些項(xiàng)目的適度、合理開(kāi)發(fā)是符合社會(huì)整體發(fā)展方向的，目前的禁令應(yīng)該是特殊時(shí)期的階段性政策。各個(gè)城市應(yīng)該結(jié)合本地實(shí)際，實(shí)施務(wù)實(shí)靈活的產(chǎn)業(yè)政策，目前可以重點(diǎn)發(fā)展城市外部的山地、濱海、溫泉、湖泊類的生態(tài)旅游項(xiàng)目以及相關(guān)的度假酒店、度假公寓等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)從長(zhǎng)計(jì)議，為所必備的一定數(shù)量的高爾夫項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目留出合理的發(fā)展空間，在條件允許的時(shí)候便可引進(jìn)品牌型投資者實(shí)施開(kāi)發(fā)。

3.從科學(xué)發(fā)展觀的高度鼓勵(lì)并引導(dǎo)生態(tài)居住方式。大城市外部的旅游地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，其最大優(yōu)勢(shì)就是良好的生態(tài)環(huán)境，適宜度假型和養(yǎng)老型居住。由于這類住宅既有分流城區(qū)居住壓力的功能，又具有一定的城區(qū)高端住宅替代性產(chǎn)品的性質(zhì)，因此，應(yīng)該受到政策的鼓勵(lì)和積極引導(dǎo)，使之成為大城市居民的一種特色高端型生活方式的選擇。

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