“小產權房”何去何從

新聞背景：

2007年12月11日，國務院常務會議要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。

2007年12月17日，國家發改委強調：城鎮居民不得購買“小產權房”

2007年12月27日，國土資源部表示小產權房業主權益將無法保障。

2008年1月5日，國土部部長徐紹史表示：要讓保護小產權的地方政府付出沉痛代價。

所謂“小產權房”，是指一些鄉鎮、村莊在農村集體所有的土地上開發的房地產，并銷售給城市居民。按照1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的明確規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，“小產權房”并不具有真正的產權，無法得到法律保護?！靶‘a權房”這種物業形式，在北京、上海、深圳、成都、鄭州、石家莊等地都可以見到。據有關部門統計，北京“小產權房”曾經一度占北京房地產20％的市場份額……

“小產權房”滿足購房者基本需求

按照現有的城鎮居民住房水平，要到2020年實現城鎮人均35平方米建筑面積的住房全面小康的指標，需要每年提供至少17億平方米左右的新建住房。但在現時的房地產市場下，使得中國城鎮居民正常的住房消費被大大壓抑。從全局看，并不是因為開發商供應不夠，而是老百姓買不起，開發商賣不掉。從國家發改委和統計局每年數次傳出來的統計數據都表明，在開發商僅僅提供社會正常需求三分之一還不到的情況下，全國商品房的空置面積還都在上億平方米以上。在現在的開發商暴利高房價下，買不起房或改善不了住房條件的城鎮居民，已經遠遠超過半數以上。

據國家發改委、國家統計局的數據顯示，北京的新房價格漲幅連續數月超過10％。北京我愛我家房地產經紀公司分析認為，2007年前北京周邊郊區的商品房價格也不過每平方米兩三千元，比“小產權”房高不了多少；而時隔一年的時間，商品房價格急劇攀升、二手房交易稅費逐漸完善，“小產權”房的價格優勢一下子就凸顯了出來，“小產權房”已漸成為除商品房、廉租房、經濟適用房、限價房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。小產權房之所以倍受普通百姓的歡迎，就在于它有著開發商所“懼怕”和“痛恨”的“基本屬性”，這就是它的價格特別的低。由于“小產權”樓盤大多由村、鎮自己開發，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費，因此與普通住宅商品房價格相比，價格十分低廉。按照媒體的有關調查，有些小產權房的房價，甚至低到只有周邊開發商的商品房價的三分之一左右。加之小產權房一般位于郊區，以往因為地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來，隨著房地產開發步伐的加快，以及軌道交通的發展，小產權房與一般商品房已經連成片，交通條件也大大改善?？梢哉f，小產權房的出現，使中國城鎮、尤其是大中城市的普通居民，近幾年來第一次有了“買得起房、住得好房”的“機會”。

“小產權”房，有的以農民安置房的面目對外租售，有的則直接以房產項目對外銷售，這些價格誘人的“超低價”房子，產品形態也很豐富，既有多層項目，也有高層的電梯房，還有別墅。據北京“鏈家地產”統計顯示，北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25％至30％。

“購買理由就是兩個字：便宜。”北京知名房地產律師秦兵在接受媒體采訪時說，“居住是公民的基本需求，當一部分人無法承擔過高房價時，就只能選擇雖然風險高但價格低的“小產權’房來‘自救’了?！标P于“小產權房”存在風險的說法一直存在，很多法律專家于2007年年中對“小產權”房的合法性提出質疑，提醒廣大市民謹慎購買。但權威部門和權威專家的提醒似乎有些一廂情愿，“小產權房”的審批、建設、交易、轉讓、買賣依舊在有條不紊地進行著……

“小產權房”背后透出的商業玄機

解決住房的基礎是土地。當下全國土地分屬于兩種所有權名下：由政府所掌握的國家土地所有權，和由村民集體所掌握的集體土地所有權。名義上法律規定，這兩種土地所有權是平等的，《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》均體現了這一點。禁止農民將土地用于收益率較高的工業和住宅用途，可以保護農地，從而保證糧食安全，而糧食安全乃是關系國計民生的大事。

暫且放下“小產權房”的合法性不談，“小產權”房帶來的利益之說確實被很多人看好。首先，便宜的“小產權房”參與到市場競爭中，提供了很好的基礎數據，會起到拉低房價的作用。以它價格為參考，加上土地成本后，便知商品房的合理利潤、不合理利潤大致有多少。如果給“小產權房”一定空間，利用它刺破大產權的價格堅冰，說不定比國家一系列房價政策都有效。其次，對農民來說，作為集體土地主人，小產權房將使他們而不是開發商，成為土地增值最大的受益者。農民在搞“小產權房”租賃同時，自己也逐步走向了城市化。

然而“小產權房”必然會在利益上對某些方面產生傷害。首先，被小產權“傷害”最深的，應該是大產權，最大的“受害者”是開發商。農民搶了他們的蛋糕，合法化后他們更加“岌岌可?！薄Ｆ浯危块T利益和官員利益將由于“小產權房”的出現而大打折扣。很少有人想到，房價越高，會給房地產局、建委、土地和規劃局等這些部門帶來什么“真真切切”的實惠。小產權房的出現，無疑要打破了高房價下這些部門和官員利益的“潛規則”。

在“小產權房”的背后，隱藏的是城鄉土地的“不平等”權益。由于在城市化、工業化進程中需要大量土地。這些新增土地必須是國有的，可是，在城市的國有建設用地已完全走向了市場化的情況下，而包括宅基地在內的農村集體土地卻不能自由流轉，因而首先得由地方政府征用農民的土地，然而在這個過程中，在一些地方，農民的合法利益未得到合理保障與實現，一些地方政府贏取了巨額“土地財政”，開發商賺得缽滿盆溢，而失地農民往往蒙受了巨大損失。這在很多媒體報道中屢見不鮮。另一方面，地方政府掌控著國有土地的使用和釋放節奏，致使國有土地的出讓價格迅速攀升。造成國有土地和集體土地這兩種土地的價差極大。

在土地問題上，可以說，一些地方政府是以商人的心態來看待土地和農村，而不是以公共管理者的身份對待農民。在那些地方相關官員的眼里，土地是唯一的財富，是推動地方經濟發展的主要乃至唯一動力。商業理性計算不僅推動一些地方政府目前積極查禁“小產權房”、強化不合理的城鄉土地分割制度，也會誘惑各地政府未來頻繁地對私人已經購買的國有土地的建設使用權進行強制交易。因為，只有經過這樣的強制交易，這些城市政府才能夠定期收獲國有土地升值的收益。

“小產權房”合法性之爭

由于商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷完善，二手房的價格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優勢。所以，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求，自然流向小產權房。兩相價格的比較，小產權房的絕對價格優勢受到了人們的熱情關注，人們把住大房子的夢想寄托在小產權項目上。二三十萬就能買到一百平米以上房子的誘惑，使得許多人甘愿冒險一試。2007年6月后，北京市國土資源局局長安家盛透露，北京將在全市范圍內調查所謂“鄉產權、小產權”等違規土地開發建設，部分小產權房地產項目面臨停工停售。“小產權房”的處境有些尷尬，主管部門不歡迎，而購房者卻極力追捧，如何很好地解決這個問題，有人提出了“小產權房”轉正。有關“小產權房”合法性的爭議席卷全國。

在物權法制訂過程中，許多人期望物權法能夠允許農村集體土地自由流轉。但遺憾的是，由于分歧巨大，物權法最終沒有作出任何突破，無論是宅基地使用權問題，還是集體土地建設用地使用權問題，都規定適用土地管理法等法律以及國家相關規定。北京房產律師秦兵認為，物權法給土地承包經營權人設定了相當大的權限，“小產權”房轉為真正擁有產權的房屋將是大勢所趨。

《每日經濟新聞》首席評論員葉檀認為：以非法之身在市場熱銷的“小產權房”無意間挑開了高房價真相。葉檀認為：對于“小產權房”應該如何處置?堵不如疏。呼吁建造中國的萊維特小鎮，滿足民眾的住房需求，現在，中國的萊維特小鎮從民間出現了，政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化。

知名學者易憲容在接受媒體采訪時明確表示，將不合法變為合法，將小產權變為大產權，制定法律出來保護是一個必然。他表示，小產權房和我們現行法律是不相容的，但為什么還這么盛行。應該看到，這個小產權房出現以后對誰最有利。如果商品房的價格在一個很低的水平上，小產權房會出現嗎?如果政府生產一些中低端產品，小產權房的利潤變得很低，開發商自己也就不做了。如果對買不起高價房的百姓有利，政府應該修改現行法律。政府一定要維護民眾的利益，妥善處理小產權房。

京城房產大腕孟曉蘇也認為禁止并不是最好的做法。他認為，雖然目前“小產權房”仍處于法律的灰色地帶，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包制與農民集體進城，最初便都是違法的，而事實證明，這種違法行為恰恰推動了中國經濟社會的快速發展。具體到土地產權流轉方面，未來的方向便應該是打破政府的獨家壟斷，實現多元經營，以實現土地價值的真正回歸。

但也有法律界人士提出了不同的觀點。上海君悅律師事務所律師許海波認為，只要城鄉土地二元制管理制度沒有消除，鄉鎮集體土地轉為城市用地，就沒有相應法律依據，這也就是說，“小產權房”轉正將會非常困難。

我國現有法律對出售“小產權房”的處罰也有明確規定，至少要沒收違法所得。但時至今日，尚未有一起因出售“小產權房”而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體。中國政法大學房地產法教授趙紅梅認為，解決“小產權房”的問題，單靠政府監管還不行，需要很多方面的配套工作。當然，嚴格依法行政、嚴格司法，將規制土地違法行為視為公權機構的一項必須履行的職權與職責，而不是可自由行使的權利，是遏制違法行為的主要手段。

問題是，那些購買“小產權房”的人，對這類住宅的風險并非不清楚，既然“小產權房”的興起是高房價的產物，如果房價虛高的基本局面發生實質性改變，廉租房、經濟適用房的供應能夠滿足需求，人們即使僅僅出于規避風險的考慮，也不會輕易去購買“小產權房”。那么，一個由本不盡合理的社會現實一一高房價造成的客觀后果，該由誰來埋單呢?