業主共有權利應當依法得到維護

案例：2007年12月，北京市一住宅小區的部分業主找到羅陽律師，向其反映物業公司違法收取“車輛停放服務費”的事情。羅陽律師接受委托后，隨即展開調查。經調查得知，2007年11月，該小區的業主委員會與物業公司簽訂《物業服務委托合同》，該合同約定，物業公司依照物價部門核定的標準(60元／月.臺)向車輛所有人或使用人收取車輛停放服務費。該合同簽訂后，物業公司在小區道路和其他空地上劃定車位，并開始收費。

羅陽律師在調查了解情況后，向物業公司發出《律師函》，并與其進行了交涉。羅陽律師指出，物業公司的收費行為盡管有《物業服務委托合同》為依據，并向物價部門申請辦理了《收費許可證》，但是，其一，物業公司在小區道路和其他空地上劃定的車位，屬于業主共有，而非物業公司所有；其二，有關業主共有事項的處理應當依法由業主共同決定，而不能由業主委員會決定。因此，該收費行為程序違法，侵害了業主的共有權利。物業公司在聽取羅陽律師的分析意見后，暫停了收費行為，決定將收費方案交業主大會討論通過后再實施。

律師點評：此類糾紛屬于《物權法》實施后所產生的新型糾紛。在《物權法》實施之前，物業公司在小區道路和其他空地上劃定車位，可以“車位使用費”的名義收取費用。但是，《物權法》自2007年10月1日起實施后，該“車位使用費”就應當停止收取。首先，根據《物權法》的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。既然該車位屬于業主共有，根據《物權法》和《物業管理條例》的規定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項應當由業主共同決定，即應當經半數業主同意，而不是由業主委員會的幾個人說了算。否則，即使業主委員會作出了決定，也是超越權限的行為，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。其次，根據實際情況，物業公司可以在停收“車位使用費”后，而收取“車輛停放服務費”。但是，物業公司應當就車輛停放車位的劃定、管理、收費、責任、款項的使用等擬定初步方案，交由業主大會討論通過，并將其列為《物業服務委托合同》內容之一，向全體業主予以公示，辦理收費許可后實施。收取的費用應當專項用于車輛管理人員的工資和彌補物業管理費的不足，不能用于其他支出，并定期接受業主委員會的檢查和監督。物業公司通過收取車輛停放服務費以加強車輛管理，也是維護業主利益的需要，從而創造“規范小區車輛管理，優化業主居住環境”的雙贏局面，進而創建和諧社區，建設和諧社會。