房價真跌還是“假摔”

2007年年底，隨著深圳、廣州、廈門等地房價出現松動跡象，各地媒體紛紛報道“房價已開始下跌”，似乎房價下降的趨勢已經開始。然而，業內人士對事實真相的披露，為我們提供了一份驚醒。廣州《樓市》雜志主編徐北嬰在做客央視時表示，通過其長期跟蹤房價發現，一些樓盤的價格實際是在“明降暗升”。“我們國慶節去看盤時是1萬7千塊錢一平方，后來它就拼命拉價，拉到2萬2千多塊錢，然后再給你很多的折扣，什么九五折，送管理費等等，到最后這個房價還是維持在1萬9千多，那么實際上比國慶期間的1萬7千多還高了2千多塊錢。”可見，所謂房價暴跌之說，只不過是一些房產商歲末的營銷手段而已。

不僅南方的廣州、深圳等地是這樣，處于房價高位的北京樓市，也是一片打折之聲，舉幾個例子：冠城·名敦道一次性付款9.8折優惠；金都杭城一次性付款9.8折；建邦華府一次性付款9.7折優惠，銀行按揭9.9折，合生國際花園歲末一次性付款每平米優惠500元，精選單元25000元／平米；A－Z Town一次性付款可享受9.6折優惠，貸款可享受9.8折優惠；新興年代一次性付款9.8折優惠，燕莎·Class一次性9.8折；天鵝灣一次性付款在打9.9折基礎上再打9.6折，贈送SMEG或同檔次極品家庭廚房電器，一瓶(鳳圖騰)一次性付款9.5折優惠，THE HOUSE國際花園一次性付款可享受9.6折優惠……

在樓盤熱銷之時，購房人想都不敢想的打折促銷活動如今遍布京城。有人依據去年年底一些樓盤的打折、贈送物業費促銷的信息，認定樓市變相降價。實際上，在北京房地產界，素有“金九銀十”之說，也就是房子的銷售旺季集中于九、十兩個月，而到了每年的歲尾就進入銷售淡季，都是打折促銷月，所以不能依據這一點就下變相降價的結論。

據國家發改委和國家統計局2007年12月20日發布的調查結果顯示，去年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，漲幅比上月高1.0個百分點；環比上漲0.8％，漲幅比上月低0.8個百分點。

真正意義上的房價“拐點”，應是價格下跌而不是漲勢放緩，應是價值全面回歸而不僅僅是低于人們在恐慌中預設的“上限”，更不能是照搬商場打折游戲的促銷手段。對“房價與家庭收入比”而言，聯合國人居中心規定的上限為3：1，世界銀行的上限為5：1，但在上海、北京這個比例是16：1。即使現在房價原地踏步，普通人先跑贏CPI、再追上房價，恐怕也要好些年。

業內人士認為，從過去兩個月的情形看，銀行房貸成為穩定房價的一項關鍵因素，樓市出現降價假象多少也與房貸政策有關聯。一連串“特價”、“降價”現象，一方面反映了當前樓市低迷的現狀；另一方面又制造了房價下跌假象，其實是開發商“救市”的商業秀，說明近一段時期樓市已呈現“虛熱”癥狀。

對于樓市現狀，中原地產華北區董事總經理李文杰認為：“二套房”貸款新政確實止住了房價的暴漲，甚至使一些項目出現打折現象，但從實際售價來看，許多房子在打折后仍比上一期貴，因此房價今后是否由此下滑現在還不好說。一位銷售員也對記者說：“現在，看房人和成交量確實少了，但還賣得動，沒到非降價不可的地步。”“先扛著唄，到底降不降，春節之后再說。”現在，這種心態應該是開發商的主流心態

專家指出，當前房地產市場“量縮價漲”在許多城市蔓延，需警惕樓市“虛熱”背后的降價假象，可能引發新一輪的房價快速上漲。房價的上漲涉及面寬，調控政策仍需加大執行力度。

從整體上看，中國的房價將出現“調整期”，但不會出現崩盤的局面，小幅上漲或下降都有可能。盡管中央經濟工作會議出臺了貨幣從緊的政策，房價可能會出現一定的波動和調整，但是2008年中國的經濟仍將是處在高速增長期，房地產經濟仍是中國經濟的主流之一，開發量仍將很大，需求量仍將旺盛，這里指的不僅僅是國內需求，在中國承辦奧運會的大背景下，還將會帶動許多潛在的國際需求(例如國際熱錢的涌入)，并且城市化的進程仍將加快，因此房地產仍將出現一定的增長，從全國總體上來看，房價小幅上漲仍是趨勢。再看中國的各大行業，豬肉、糧油、原材料都在漲，房價又能跌到哪里去呢?退一萬步說，就算中國的房價要跌，也有一個“過度期”和“潛伏期”，也不會出現在2008年，而應在2009年之后，因為按照經濟周期理論，中國的房價自2003年出現“井噴現象”后，快五年了，一般五年為一經濟周期，也就是說到2009年大調的可能性較大。

有位業內人士在網上開博客，認為房價下跌已經不需要理由——因為“絕大多數人已經買不起房子的事實”是最客觀最現實最直接影響房價上漲的阻力。失去了購買力的樓市，一切支持樓價上升的論據都是蒼白無力的!廣州中高收入的城市階層(個人月收入介于4000－25000元)，是樓市購房主力，占購房人群的80％以上。2005年以前，這個群體可以根據自己的收入選擇合適的房子，但現在的樓價，就連月入10000元以上的城市群體也基本上買不起房子了。

從2005年的“國八條”，到2006年的“國六條”，再到2007年的“房貸新政”，樓市調控已經持續兩年多，而恰恰是在這兩年多中，我國許多地方的樓市走出了一波強勢上漲行情。這使得一些開發商開始漠視政策調控的力量。中國樓市是否已經出現“房價下跌”并不重要，重要的是，中國樓市只有經過一次“價值回歸”的“洗禮”，才能促進房地產業的健康發展，才能減輕和避免房價持續上漲對民生的進一步傷害。而要促使這種“回歸”的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個利益主體保持必要的清醒，對中央的調控政策作出配合。