中國老年人以房養(yǎng)老舉步維艱

目前在歐美，以房養(yǎng)老已十分流行；然而在中國，剛剛起步，卻舉步維艱。以房養(yǎng)老要在我國廣泛推行，恐怕得經歷老百姓傳統(tǒng)倫理觀念的轉變，以及中國國情和政策法規(guī)的健全。中國模式的以房養(yǎng)老正經歷風雨，它要走的路真的還很長……

“冬天結伴去海南曬太陽，夏天去北戴河避暑。”這是不少老年人對退休生活的憧憬。然而，要想過上這樣的“幸福人生”，你是否做好準備了呢?如果讓你把房子抵押出去，換取一筆養(yǎng)老金，你愿意嗎?

“把唯一的一套房子抵押給銀行，最后沒有留下遺產，子女肯定有意見哦。年紀大了，病痛就多了，還得指望子女照顧。”黃老婆婆一語道出以房養(yǎng)老目前在中國推行受阻的天機，顯然她不希望用放棄親情和關愛的方式以自己的房屋換取養(yǎng)老金。

以房養(yǎng)老流行歐美

“以房養(yǎng)老”，就是所謂的住房反向抵押貸款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷蘭，目前發(fā)展最成熟的是美國。美國的“以房養(yǎng)老”，是一種產權換現金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。

中國模式的以房養(yǎng)老

單從社會保障的角度看，中國的“以房養(yǎng)老”就有三種模式。民政部副部長竇玉沛介紹說，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產交給有政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費用由公益機構或者銀行來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務，他的房子由福利機構出租，等他過世后房產由福利機構處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產提前賣給一個公益機構，公益機構一次性把錢給他，他再從公益機構把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。

按照中國房地產開發(fā)集團前總裁孟曉蘇的觀點，“以房換養(yǎng)”的具體實施中，可以有多種表現形態(tài)。原始形態(tài)就是出售住房，住進養(yǎng)老院養(yǎng)老；中級形態(tài)為遺贈撫養(yǎng)，是擁有住房產權的老人事先選擇可靠人士簽訂一份以住房為標的的“遺贈撫養(yǎng)”協(xié)議。按協(xié)議，撫養(yǎng)人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費用維持老年人的日常生活。到老年人去世時，就將該住房的產權完全出讓給撫養(yǎng)人。孟曉蘇認為，反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”的最高形態(tài)。

給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即：每月給付金額=(房屋現值—房屋折損—房屋增值預期—保險公司預支貼現利息)／（預期壽命—投保時壽命)×12。舉例說明：張先生，62歲，住房面積96平方米，經評估房屋現價為70萬元，按我國男性人均壽命69．63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損12萬元，房屋與土地增值預計12萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25％(按年息6％計算)，按75％計算給付額為52.5萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近5000元。

房養(yǎng)老“試水”受冷落

去年，以房養(yǎng)老開始在北京、上海、廣州、南京等試點，但都是紛紛受冷落。上海公積金管理中心的“以房養(yǎng)老”項目主要針對65歲以上的老人，并且擁有50平方米以下的產權房。這樣，獲得的房屋可以被用來作為廉租房，符合上海推進“以房養(yǎng)老”項目的一個初衷。據了解，盡管“以房養(yǎng)老”在試點推行期間有不少老年人前來咨詢，可最終大部分家庭選擇了放棄。以房養(yǎng)老滬上遭冷遇，幾個月下來尚未做成一單，看來市民的接受程度和政府的預期還是有一定差距。

同樣，南京湯山“溫泉留園老年公寓”，此前已在國內首個公開推出“倒按揭”性質的“以房換養(yǎng)”舉措。該園規(guī)定擁有本市60平米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。很長一段時間過去了，這個嶄新的樓盤依然門庭冷落。

成都市場沒人敢第一個吃“螃蟹”

據了解，到目前為止，四川省會成都也還沒有出現第一個敢吃“螃蟹”的人。“住房反向抵押”能否和銀行聯(lián)手，當地記者就此事曾走訪了成都部分銀行界人士。

建設銀行四川省分行住房金融部總經理助理郭江認為，建設銀行總行就“住房反向抵押”進行過調研，但目前還沒有具體的方案出臺。農業(yè)銀行四川省分行房地產信貸處處長劉田指出，農業(yè)銀行今后幾年內不會涉足“住房反向抵押”，因為這項業(yè)務不符合我國國情。人保財險成都市分公司的負責人士也指出，財險公司目前還沒有開展這項業(yè)務的打算，“以房養(yǎng)老”應該是離他們的業(yè)務有點遠了。而且這種養(yǎng)老方式涉及的面很廣，操作難度很大，做試點恐怕要走的路還很長。

多數市民不看好

面對這種尷尬，市場的反響又如何?市民愿意接受嗎?中國人根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念，更是“以房養(yǎng)老”的一大“先天”屏障。大多數老人都希望在晚年有一個溫馨、和睦的家庭環(huán)境，子孫繞膝，享受天倫之樂。

原因一：市民不愿意放棄親情換養(yǎng)老金。

中國人重視安身立命的家園，老人真的可以義無反顧地將家園“拋舍”出去嗎?

障礙1：不舍得“立足之地”。

65歲的張大爺雖然對以房養(yǎng)老蠢蠢欲動，然而由來已久的“老房”情結讓他倍添憂慮，房子是父親傳下來的，曾經是三代同堂的地方，兒女們雖然各自成家搬了出去，可他的初衷還是希望把房子留給孩子們，畢竟他沒有太多東西可以留下。

障礙2：遺產“縮水”兒女反對。

老人的遺產主要由房產和儲蓄兩部分組成，在有生之年抵押房產勢必引起遺產“縮水”，老人家是否能夠改變觀念，為自己的財產調配做主?

羅老師想抵押房子換錢買古玩的議案剛擺上家庭會議，就遭到來自各方的一致反對，包括妻子、兒女，甚至比他更年邁的父母，大家一致認為，現在抵押出去遺產會“縮水”，養(yǎng)老能將就著過就將就著過，只要沒餓著、病著，就無需將休養(yǎng)生息的家園抵押出去。這筆珍貴的財富應該留給后代，對他們的意義或許更大。

原因二：“以房養(yǎng)老”的政策尚不完善。

“不是危言聳聽，以現在國內的相關政策規(guī)定來看，試點還行，可一旦全面推行以房養(yǎng)老，可能會引來許多麻煩。”一位業(yè)內人士在接受采訪時說。

正規(guī)的“以房養(yǎng)老”類似于銀行的“倒按揭”業(yè)務。即：銀行必須先向老人發(fā)放貸款，老人身故后，才有權獲得房屋產權并將其處置。這期間，房地產市場價格的中長期走勢、老人的人均預期壽命以及利率變動等，都是很難預測的因素。如果確定放貸年限及每月的放貸額，放貸風險如何預防，這些關鍵問題目前都無定論。

這就是為什么國內目前介入“以房養(yǎng)老”市場的保險公司、銀行不少，但是投入操作的沒有幾家的原因。

但現年33歲的劉女士就認為以房養(yǎng)老挺好：隨著“4+2+1”家庭時代的來臨，家里的老人愈來愈多，單純家庭養(yǎng)老轉向救助于社會養(yǎng)老。然而老人險向來因其高風險、高賠付被列為“禁區(qū)”。住房反向抵押貸款這種商業(yè)養(yǎng)老模式的推行，能極大地減輕子女的贍養(yǎng)負擔，同時也保證老人穩(wěn)定的生活來源。讓老人自行決定私有房產的抵押與否，既是尊重父母的行為，又讓子女從經濟上得到一定程度的解脫，的確很不錯。

據筆者抽樣調查發(fā)現：老人對“以房養(yǎng)老”接受的僅僅占12％，88％的老年人不能接受。老年人不能接受“以房養(yǎng)老”的主要原因是：12％的老人擔心房子貶值，14％的老人怕朋友指責，10％的老人認為沒必要，18％的老人認為不劃算，政策不完善，46％的老人怕子女不照顧。大多數老人認為辦理“以房養(yǎng)老”會給人造成子女不孝的感覺，讓子女承擔不必要的輿論壓力。

首倡者點破遇冷天機

在國內率先提出“以房養(yǎng)老”議案的重慶市人大代表孫健近期也站出來分析當前的“局勢”。他說：“我提出的以房養(yǎng)老稱為住房養(yǎng)老證券化比較貼近。”孫健認為，他提出的“以房養(yǎng)老”一定要屬于民營性質。據孫健介紹，盡管他的議案在重慶乃至國內都引起了巨大反響，并且有關部門還專門組織了調研課題，但“倒按揭”在重慶卻沒有真正施行。“重慶是如此，其它地方概莫能外。其實，“以房養(yǎng)老在技術和操作上完全可行。”

孫健在2001年初就和幾個同行的專業(yè)人士談到過老齡化問題，最近幾年老齡化的話題多了，何況用企業(yè)家的想象力和企業(yè)化的方式解決社會問題正變得越來越有必要，他自然就提出了這樣的議案。

目前“以房養(yǎng)老”在國外很流行，而在中國推行卻阻力重重。孫健認為，體制和社會問題使中國金融業(yè)遠遠落后于經濟增長和社會需求。在目前的經濟金融管制政策下，很難在民間范疇進行類似操作。

北京逆水行舟緊急跟進

當人們還在商討上海推出的“以房養(yǎng)老”受冷落的時候，我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批，幸福人壽辦公地點已設在北京遠洋大廈七層西北角。該公司已經召開了創(chuàng)立大會，中房集團、山西大同煤業(yè)公司以及信達屬下子公司為幸福人壽主要股東，其注冊資金達十幾億元。同時，北京市首個“養(yǎng)老房屋銀行”也新鮮出爐。“養(yǎng)老房屋銀行”是由北京市一個五星級的養(yǎng)老機構和中大恒基房地產經紀公司合作建立的。推出該項目的北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心負責人表示，與其他“以房養(yǎng)老”方式不同的是，房子的產權還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養(yǎng)老”。

中國需要多元化養(yǎng)老模式

全國老齡工作委員會調查的數據顯示，我國目前60歲及以上老年人口已經達到1.45億，占全國總人口的11％。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總人口近25％。北京、上海、成都等大城市因人口壽命普遍延長，高齡老人增多，預計這一比例將高達35％。到那時，中國的老齡人口數量將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個發(fā)達國家的總人口加起來還要多。

在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老年人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質量，如何走出“房子富人、現金窮人”的怪圈，成了擺在政府面前的一道難題。而“以房養(yǎng)老”無疑是眾多解決方案中最受專家推崇的方式。

“如果沒有‘以房養(yǎng)老’這種模式，與現在老齡化社會很不適應。”通過對多個國家“以房養(yǎng)老”模式的研究，上海公積金管理中心副研究員叢斌得出了如此的結論。他說，在美國，“以房養(yǎng)老”已經覆蓋了4％的人群，我國也應當積極推行。

對于“以房養(yǎng)老”的前景，中國房地產開發(fā)集團前總裁孟曉蘇同樣有信心。孟曉蘇說，公房出售讓不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產。但這些“家產萬貫”的老人實際的可支配月收入往往很少，而通過“反向抵押貸款”，可以使老年人的自住房在其有生之年逐漸變現用于養(yǎng)老，同時又能繼續(xù)使用房屋。

但業(yè)內人士對“以房養(yǎng)老”的市場預期普遍擔憂，認為保險機構的實際操作能力以及中國人在消費和繼承方面的傳統(tǒng)觀念，將成為該業(yè)務實施的最大障礙。當然，專家也指出，隨著這項業(yè)務的成熟以及人們觀念的變化，“以房養(yǎng)老”的接受程度將逐步提高，現今四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。

目前，“以房養(yǎng)老”在我國還是個新生事物，這一新型養(yǎng)老模式在中國的推行還存在著諸多阻力，但在中國已經存在了其推行的土壤。建設部住宅與房地產司相關負責人的表態(tài)也許代表著多數人的看法，建設部將配合有關部門抓緊研究、試點，爭取早日推出適合我國實際的“以房養(yǎng)老”模式。

〖編輯：修遠〗