物業糾紛

低層住戶該不該繳納電梯費?

北京城市改造，老房子被拆遷，老曹用拆遷款在南城某小區一次性購買了一套公寓。由于在四合院里住了幾十年，他這次特意在25層高的樓房中挑選了底層。

開發商交了房屋之后，老曹被通知去繳納物業費。到了物業辦公室，物業工作人員拿出前期物業合同請老曹簽字。并在簽字后，要求老曹支付全年的物業費3800元。老曹問：“這物業費都包括什么呀?”物業人員解釋道：“垃圾清理、保安、電梯運營……”

老曹奇怪了：“我住在一層，這電梯和我壓根兒沾不上邊兒，怎么還要收我的費呢?你這不是亂收費嗎?”物業人員答道：“我們的合同里面就是這樣約定的。小區里所有人都一樣。再說了，物業費是物價局批準的，怎么能叫亂收費呢?”

老曹則認為，這項物業服務我根本就享受不到，不該繳。為此，雙方各執一詞，僵持起來。

律師說法：

隨著高層住宅的增加，電梯成為現代住宅中必不可少的配置內容之一。一般電梯正常使用時間是15年左右，而5-6年時就需要大修一次，這些維護和修理費用，都是為了保證電梯正常運行必不可少的開銷。

按照《物業管理條例》和各地自行的物業管理規定，對電梯的運行管理和維護是物業公司應盡的義務之一。高層住宅電梯的運行維護費用，原則上是由業主使用人共同分擔的，具體的費用標準則由業主使用人和服務單位通過協商來確定。

我國2007年10月1日開始實施的《物權法》明確規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內的道路除了屬于城鎮公共道路外的道路均屬于業主共有，其他公共場所、公共設施和物業管理服務用房、占用業主共有道路或其他場地用的停車位等，均屬于業主共有，全體業主均享有使用及參與管理的權利。但是在享有權利的同時，全體業主同時也要承擔相應的義務，如妥善使用、支付維修保養費用等。《物權法》第七十二條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務；不得放棄權利不履行義務。

高層住宅的電梯顯然屬于《物權法》規定的“共有部分”內容之一，全體業主均有權使用并且承擔相應的義務。高層住宅一層住戶作為業主，屬于共有部分的共同所有人，即應承擔相應的維修保養費用。

當然，老曹提出的疑問也不無道理。鑒于此。有些地方的物業公司會加以區別對待。作為底層的業主，到底是否應該交電梯運行維護費，首先要看簽署的業主公約和物業管理合同中對這個問題是否進行了具體的約定。假如有了具體的減免約定，那么本著雙方自愿協商的原則，電梯費用的收取標準，以雙方約定為準。如果沒有約定，那么根據《物權法》的規定，底層業主交電梯費也是應該的。

小區的廣告收入該歸誰?

江文自從2005年搬到江北某小區之后，每天都被小區內各種各樣的商業信息沖得頭昏腦脹，他曾細細留意了一下，自從邁入小區大門起，就能看見大門口的宣傳牌內，用醒目的字體寫著駕校的招生信息；樓道的公告欄里貼著家教、尋租、出售、美容院優惠等信息；電梯兩邊是汽車專賣和證券公司的廣告，晚飯后在廣場散步，連座椅的靠背上都是某某藥業的廣告。

由于職業跟法律相關，江文比較注意維權，于是去找物業，要求物業公司公布這些廣告收入，給業主沖抵物業管理費。物業公司回答得理直氣壯：“這些公共部位不是業主們購房時候公攤的面積，所以業主沒有權利享受這些收益。”

江文強調說：“電梯可是公攤的，這電梯里的廣告總應該是業主的吧?”

物業回答：“電梯才多少地方?收入很少，我們都用來更換小區里的公共設施了。”

那么，該小醫的廣告收入應廢歸誰呢?

律師說法：

在每個小區的設計規劃中，都會有公共部分。而且每位業主的購房合同和產權證中，都會注明使用面積和公攤面積的平方米數，以及公攤部位的說明和圖示。

在業主的產權范圍與小區全部范圍之間，還有一部分沒有列入業主產權范圍內，但是用于小區共同使用的面積，就是公共部分。這些公共部分屬于開發商為了建設該小區必須設計規劃的內容，例如小區綠地、小區設備間、小區物業管理用房、小區地面停車場等。

隨著小區的建成與使用，該部分也就移交給了物業公司，用于為所有業主服務。很多時候，物業公司會根據這些部位沒有被列入業主公攤面積的事實，根據權利義務相符的原則，認定小區業主對小區內公共部分沒有管理的權利。因此業主的呼聲，往往隨著這些關鍵的產權問題而被迫停止。

但是，2007年10月1日正式實施的《物權法》第七十條對此有了明確的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”依照這個規定，在《物權法》頒布之前，只要沒有明確產權人的公共部位，即為全體小區業主所擁有。因此，物業公司不能再以任何借口制止業主們對此公共部分進行管理。綜上所述，小區公共場所內產生的廣告收入理應由全體業主共享。

因此，業主們對于小區內是否懸掛廣告，享有完全的管理權利，對于小區內廣告收入也享有完全收益權利。業主們應該享有的權利具體體現在以下方面

1.知情權：小區內的公共部分是否投放廠告，應該首先由物業管理公司公示，然后由全體業主投票決定或者委托業主委員會決定是否允許投放。對于樓宇電梯廣告的盈利核算狀況，管理公司應該定期向業主公布，款項如何使用也應由全體業主決定。

2.決定權：針對廣告收入的款項如何使用，也應由全體業主決定。一般理想的小區都會成立業主委員會，物業管理公司如果和廣告公司有合作的話，需經全體業主同意，且所獲的廣告收入要用來沖抵物業費或更新公共設備。

裝修押金該不該收?

小林最近買了一套兩居室的樓房，因為是毛坯房，所以小林找了一個價錢比較公道的裝修公司準備裝修。沒想到，當裝修工人跟著小林進入小區的時候，門口的保安卻攔住了他們，說他們沒有進門證，需要辦理臨時進門證。于是小林去物業辦公室為裝修工人辦理進門證，卻被物業公司告知，他還需要交納2000元裝修押金才能允許裝修工人入內。

小林疑惑不解，自己裝修，為什么要給物業交裝修押金?物業拿出一張裝修管理辦法，說為了防止裝修公司亂施工，需要繳納裝修押金，這是規定。

誰來繳這筆裝修押金?裝修公司回答：“我們可不繳。本來就已經給您優惠價了，再要繳押金，這工程沒法干了!叫、林一琢磨，干脆自己繳吧。那么這個押金什么時候還呢?

物業回答：“您裝修完工后，我們要驗收。撿收合格后就退還給您。”

小林一下子顧慮重重了：萬一到時候物業隨便找個借口，沒收了押金不退給我怎么辦?

律師說法：

首先要明確的是，《物業服務收費管理辦法》的相關規定中，并沒有裝修押金一項，收取裝修押金并不是進行裝修的必要條件。

然而，在現實生活中，物業公司為了加強管理，保證住戶裝修時不破壞房屋主體結構，往往要求住戶在裝修時向物業管理公司提出申請，裝修方案經物業管理人員批準后方可施工，而且還必須與物業管理公司簽訂裝修管理協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。為了保證裝修按協議的要求順利實施，物業管理通常對住戶收取裝修押金，待裝修完成后，物業管理企業按裝修方案進行驗收，如果驗收合格，如數退還押金。

如果物業公司和裝修公司達成了一致意見，收取裝修押金是可以的，在扣罰押金時，物業公司必須舉證證明其扣除裝修押金的理由，并且該款項需要納入公共維修基金，并明示其用途。其中，物業公司和裝修公司的約定是最重要的，如果裝修公司不愿意交納押金，物業公司無權強行收取，更不應該成為阻止裝修公司進行裝修的理由。物業公司收取裝修押金是針對裝修公司的，但現實情況是業主在買單。那么收取裝修押金的本來目的和意義就發生了改變。雖然收取裝修押金是物業公司為保護大多數業主利益而采取的做法。但這不能以侵犯業主的利益為基點。

此外，需要明確的是，如果個別業主的野蠻裝修行為影響到其他住戶的生活，比如堵塞垃圾通道、擅自改裝水管、嚴重改變房體結構而造成安全隱患的，根據國家建設部發的《室內裝飾裝修管理規定》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等有關規定。必要時可由房管、城建部門出面，以行政處罰的手段解決問題。

小區內被盜，損失誰來承擔?

劉俊去年買房時，由于注意到某小區貼出了物業對居民人身、財產負有安全保障義務的承諾宣傳單，才放心地購買了這里的房子，住了一段時間之后，果然秩序良好。對此比較滿意的他還向買房的朋友推薦過這個小區。

沒想到，今年8月，在周末與朋友聚會之后，劉俊第二天早上回到家，發現自家防盜門和木門的鎖頭被人撬壞了，整個門已損毀變形。進屋一看，箱柜、衣物一片狼藉，小劉急忙向110報了案。

經過核實認定：劉俊家中被盜現金8000元、電腦1臺、數碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值59560元，案件至今未偵破。

劉俊很生氣，自己每月按時足額交納物業管理費，把自家財產交給物業公司看管，如今小偷破門而人，物業公司竟毫無察覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。于是他找到物業公司協商賠償事宜，但該公司竟然不予理會，說自己認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷太厲害，防不勝防。劉俊應該找小偷算賬才對。

那么劉俊是否應向物業公司要求賠償呢?

律師說法：

物業認為自己在履行物業管理服務合同時。制定了對出入小區的車輛及人員以登記等方式進行適當管理的制度，對小區內住戶的財產盡到了合理、謹慎的注意義務。而小區業主住宅內的物品并不屬于自己的職責范圍，就不應負有法律上的責任。

然而，物業公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業及居民人身、財產負有安全保障義務。安全保障義務是指經營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、財產負有的合理限度內的安全保護義務。

依據《人身損害賠償司法解釋》第六條規定的安全保障義務，這種安全保障義務有三項重要內容：(一)從事相關社會活動的人如疏于安全保障義務的不作為行為。導致受害人的人身、財產損害的，其應承擔損害賠償責任；(二)如受害人的損害是因第三人的侵權行為(包含犯罪行為)所致，安全保障義務人有過錯的，應當承擔補充賠償責任。該補償賠償責任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應；(三)安全保障義務人在承擔了相應的補償責任以后，可以向實施侵權行為的第三人追償。

物業公司對業主提供的是專業的、規范的、現代的保安安全服務。其安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、公司或組織要高得多，是一種職業上的注意義務，如果其有條件、有能力防范外來的危害，卻因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范，給業主造成人身、財產損害的，應承擔民事賠償責任。義務人未盡到合理限度內的安全保障義務，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產權益損害。應當承擔損害賠償責任。

本案中，小劉家中失竊一案的發生是在小區內，而且作案者撬開大門后，在很長時間內，物業保安人員巡邏都沒有發現服務范圍內業主家門口的異常情況。正是由于物業公司的工作疏漏，才沒有及時發現業主財產被盜，因此客觀上存在過錯。應當在合理限度內，承擔與其過錯程度相當的補充賠償責任。當然，物業公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關抓獲盜竊者以后向盜竊者進行追償。