第１０個年頭的房改

2008年3月，《小康》雜志聯合新浪網，會同有關專家及機構，對我國“居住小康”進行了調查。其中，網絡調查參與人數11176人，實地調查參與人數1286人。經過對調查結果進行加權處理，并參照國家有關部門的監測數據和大量社會信息，得出中國居住小康指數為65分，比上一年度的62.7分提高1.3分。

2008年，中國房改走到了第10個年頭。但在很長的一段間間里，中國地產的各方持續地疲態盡顯：政府深感壓力，行業屢遭整頓，百姓不無抱怨，互相之間指責不斷。

1998年，中國實行全面住房制度改革，取消了住房實物分配，實行住房分配貨幣化，目標是建立以經濟適用住房為主，包括房地產開發企業提供的商品房、集資建房和合作建房、廉租房等形式的多層次城鎮住房供應體系。

10年過去，原來設計的經濟適用房為主體的供應結構沒有實現，取而代之的是由房地產開發商提供的商品房供給模式。

住房面積持續擴大 房價仍然偏高

在此10年間，住房的市場化改革，大大釋放了城市居民長期被壓抑的住房需求，人們的住房條件得到了明顯的改善，體現在城鄉居民居住面積的持續擴大。統計顯示，2007年全國商品房銷售面積為7.6億平方米，比上年增長23.2％，增幅是2003年以來的最高水平——2007年城鎮居民住房面積繼續擴大。與此同時，《小康》調查顯示，受訪者中，居住面積比上年增加的占21％，設有變化的占70.7％，下降的僅占8.3％。

另一方面，2007年，房價繼續上漲。根據統計，2007年，全國商品房平均銷售價格為3885元／平方米，比上午上漲15.4％，是2003年以來的最高值。期中，商品住在平均銷售價格為3665元／平方米，比上年上漲17.5％。

城市不斷攀升，遠遠超過了普通居民的承受能力。《小康》調查顯示，超過95％的人認為目前的房價過高。接近75％的人表示，以目前的收入水平看，在當地購買一套普通兩居室的住房，不吃不喝需要花上10年以上的時間。

雖然從2007年四季度開始，房價漲幅已經趨緩，有些房價上漲比較快的城市，房價已經出現一些回落。但是，3月17日，建設部副部長齊驥在接受中外記者集體采訪時表示，房價上漲的壓力仍會在一段時間內存在，加強對房價的監控始終是一項重要的任務。

根據《小康》調查，未來一年內，接近48％的人預期，房價的走勢仍將上漲；30％的人覺得不好說；只有22％的人預期可能下跌。

來自國家統計局的資料顯示：商品房市場中的結構性矛盾依然突出。一方面，盡管2007年商品房供應力度有所加大，但房地產市場中求大于供的格局沒有發生根本性的變化。2007年商品房竣工面積和銷售面積相比為1:1.31，略低于上年1:1.43的水平；另一方面，影響商品住房供應結構的投資結構也沒有得到根本性的改善。在商品住宅投資結構中，經濟適用住房完成投資所占比重、90平方米以下住房投資所占比重仍然偏低，解決中低收入家庭住房問題仍面臨較大的困難。

物業管理依然難盡人意

隨著各級政府對房地產業監管力度的加強、物業服務的規范，多數受訪者表示，城鎮住宅建筑質量、住宅配套及環境、物業服務都比以前有所進步，但是，人們對住宅配套及環境、物業服務等方面的要求在提高，接近50％的人仍認為住宅配套及社區環境還有待改善，在一些住宅周圍，圖書館、劇場影院等休閑場所以及小隊綠化方面的配套還比較欠缺。

特別在對所接受的物業服務中，人們最不滿意的是各種軟性服務，其次是公共保潔及修理維護。超過60％的受訪者劉社區活動的缺乏表示不滿意，30％的人表示一般，僅有不到10％的人覺得社區活動比較豐富。

與此同時，農村居民居住條件有不同程度的改善，最明顯的改善來自兩方面：一方面是住房結構的改善，2000年居住磚木、鋼筋混凝土結構房屋的農村居民占79.6％，2006年上升到86.1％：另一方面是住房衛生條件的改善，2006年住房有水沖式衛生廁所的農戶占14.7％，比2002年增長75.1％，無廁所的農產占8.8％，減少26.4％。

不斷改善的條件 不斷上升的期望

政府一直在努力。

2008年3月，“抓緊建立住房保障體系”首次寫入總理的《政府工作報告》中，足見政府保障民生的誠意。報告強調，“政府主要制定住房規劃和政策，重點發展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決”。

在這個住房保障體系中，一方面要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設。增加房源供給，加強經濟適用住房的建發和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。2008年，中央明確用于廉租住房制度建設的資金達68億元，比去年增加17億元；地方各級政府都要增加這方面投入。另一方面，要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。

這是《政府工作報告》中首次提及“十等收入家庭”的住房問題，解決處于“夾心層”的中等收入群體的住房問題也被提上了日程。

國土資源部已經明確提出，2008年用于廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設的用地不能少于住宅們地總量的70％。

《小康》調查，“這一系列新政策發布并實施后，您的購房計劃是?”超過60％的人表示先觀望一段時間再作決定。調查結果還顯示，經濟適用房和限價房受到人多數人歡迎，16％的人更愿意購買商品房，不到11％的人打算租住廉租房，在人們的觀念中，77％的人認為購房是必須的，同為有房才有家；13％的人比較矛盾，說不清楚；10％左右的人接受租房挺好，認為當了房奴降低了生活質量并不合算。

另一項調查結果顯示，在未來的住房面積中，有54％的人希望自己的居住面積在90平方米以上，45％的人希望自己的居住面積在60～90平方米左右，僅有不到2％的人接受自己的居住面積少于60平方米。受訪者普遍認識到，以目前自己的收入水平以及中國百姓的居住現狀來看，自己的期望值是高于現實的。但他們仍表示，從心理上降低標準還是比較困難。

在相當長的時間里，地方政府徘徊于市場與保障之間的模糊地帶，并在解決中低收入家庭的住房問題上缺位。因此，引來了公眾對現行住房制度的諸多不滿。在《小康》之前連續三年的調查中，人們對住房的滿意度連年下降。

但這一次有所不同。“政府的歸政府，市場的歸市場”，思路已無懸念，在繼續完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設力度。政府所釋放出來的加強住房保障建設的強烈信號以及表現出的決心，讓人們重建信心。“未來幾年，您以為自己的居住狀況會有明顯改善嗎?”超過50％的受訪者認為會有所改善或有較大改善，40％左右的人認為與原來差不多，10％的人預期比原來差。

鏈接

中國房地產改革模式的四個階段

1978年以前的計劃經濟模式，主要依賴于政府提供的福利房，以及建設單位基本建設項目的附屬生活項目安排住宅建設。

1981～1998年的“計劃+市場”模式，表現為單位建房、開發商建房的雙軌制并存，市場的比例在穩步擴大。

1998～2008年的市場化模式，取消單位建房，但經濟適用房，廉租房比例偏低，基本上讓公眾面向開發商。

2008年重回“計劃+市場”模式，提出抓緊建立住房保障體系，增加保障性住房。