爛尾樓開出五個房產證

案例背景

據報道，廣州番禺市橋街北城區大北路的“嘉誠大廈”計劃建設35層，但在1997年11月，施工方與開發方因工程款糾紛而停工至今。施工方花五年時間打贏了官司，卻發現爛尾樓已于2005年6月28日被廣州市中級人民法院強制執行抵債給了廣州市番禺區友聯物業管理有限公司（以下簡稱“友聯公司”）。友聯公司居然還在房屋主管部門給這座爛尾了八年的“大廈”申辦到了房產證。為了辦理工程規劃的延期手續，友聯公司申請注銷了第一個房產證，重新辦理了該宗用地的國有土地使用證。2006年4月13日，友聯公司再次向廣州市房管局番禺區分局遞交報告，要求恢復該宗房地產權登記，但這拿到的房產證發證日期卻是2006年4月12日。2006年5月23日，方某、李某以1560萬元從友聯公司購買了“嘉誠大廈”，又各自辦理了一個房產證。而在此之前的4月7日，方某、李某就以3800萬元的價格，簽下了將尚未到手的“嘉誠大廈”賣給廣州某房地產公司的合同，后該房地產公司也成功拿到了房產證。于是，這個爛尾樓就有了五個房產證。

廣州市國土資源和房屋管理局番禺區分局局長徐林發對記者說，當初法院將大廈所有權拍賣給友聯公司后，要求房產局辦理相關產權轉讓，也許這房產證就是在那種情況下給辦出來的。當記者問及“為何該房產證還能注銷后又恢復？為何還能多次成功更換”時，徐林發只是無奈地搖搖頭。

樓房未封頂不能辦理房屋產權初始登記

我國《物權法》第一百零六條第一款規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”根據這一規定，當甲的房屋被錯誤登記成乙的房屋時，丙因為相信政府的登記，而以合理價款從乙處購得該房屋并辦理了過戶登記，丙就取得了該房屋的所有權。甲只能找乙要求賠償，不能找丙要回房子。因為這一規定并不是修改以前的法律，只是彌補立法空白，根據民事司法不得以法無規定為由拒絕受理原則，物權法第一百零六條當然應該溯及既往，適用于尚未判決、發生于《物權法》生效以前的案件。

那么，本案的中間買家方某、李某和最終買家能否根據《物權法》先后獲得房屋所有權呢？不能。樓房未封頂前雖然也是不動產，但還不是獨立的不動產，只能算是土地所有權或土地使用權的附屬物，是不能辦理房屋產權初始登記的。本案中的房屋尚未成為獨立不動產，房屋所有權尚未產生。善意取得指的是物權被登記機關張冠李戴之物，不能是沒有獨立物權之物。從主觀方面看，未竣工房屋不能取得房產證，買方可能是知道的；即使不知道，隨便一個律師或法學院學過物權法的學生都能告訴他。價值上千萬的買賣，自己不懂法還不做法律咨詢，不能說是沒有過失，難稱善意。從依法行政角度看，不合法的房產權登記應該撤銷，且因該項目至今尚不符合房屋產權初始登記條件，也不存在補正登記的可能。因此，無論從哪個角度看，中間買家方某、李某和最終買家都不享有“嘉誠大廈”的物權。

“嘉誠大廈”土地使用權及附屬建筑物到底是強制執行抵債給友聯公司，還是如徐林發所說拍賣給友聯公司，在建筑方的權利能否獲得救濟的問題上會導致完全不同的結果。如果報道無誤，假設在本案中“抵債”和“拍賣”給友聯公司的事實都是成立的，就意味著友聯公司拍得爛尾樓沒有付款，至少沒有全部付款，而是以自己的債權抵消了全部或部分價款。

我國《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”另依最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”所以，無論友聯公司對原開發商的債權是普通債權還是有抵押權擔保的債權，都不得先于建筑人應得的工程價款獲得清償。友聯公司必須支付全部爛尾樓所在地塊的土地使用權及其附屬建筑物的全部價款，這些價款首先要用來清償建筑人的工程款。如果友聯公司沒有能力支付而只能用自己的債權來抵消價款，根據同時履行原則就不能獲得爛尾樓所在地塊的土地使用權。即使辦理了土地使用權過戶手續，建筑人也可以基于物權的追及力要求重新拍賣該地塊，實現自己的法定抵押權。

職能部門的業務水平讓

建筑人權利受損

友聯公司及其大股東到底是何方神圣，實在是耐人尋味，它居然能令房管局干出那么多“荒唐”事——不但在不符合法定條件下給其辦了房產證，還可以注銷換發土地使用權證，然后又重新辦房產證，甚至還沒收到申請就把房產證準備好了。房管局好像不是納稅人養活的，不是政府的一個部門，而是友聯公司的一個部門。

在此案中，房管局的業務水平也不敢恭維，五個先后頒發的房產證竟然指向同一“房產”。這些房產證到底是根據什么順序編碼的？如果沒有順序，在尚未提供網絡查詢的今天，查詢某處房屋的產權登記豈不是大海撈針？即使能查到，要浪費房管局公務員和當事人多少時間？如果當事人因麻煩而放棄查詢，房屋產權登記的物權公示作用又從何談起？

不過，房管局雖然“荒唐”，給本案建筑人帶來麻煩的卻是法院。多虧了房管局“荒唐”， 本案建筑人的權利才還有希望獲得救濟。如果房管局只是如徐林發所說，按法院要求辦理了產權轉讓登記，友聯公司獲得的應該是土地使用權證。當方某、李某以合理價格從友聯公司購得土地使用權并辦理過戶登記后，就可以善意取得該地塊的土地使用權。雖然基于擔保物權的物上代位性，建筑人仍然可以要求以方某、李某支付給友聯公司的價款清償自己的債權，但貨幣畢竟容易揮霍或藏匿，建筑人的權利將遭遇更大風險。

其實，法院同友聯公司的關系又何嘗不耐人尋味。《合同法》第二百八十六條規定承包人“可以申請人民法院將該工程依法拍賣”，最高法院有關批復又明確將違約損害賠償排除在優先受償的范圍之外，這使得優先受償的債權數額非常明確（合同約定的工程款，包括材料費和工錢），按理無須訴訟，應直接進入執行程序。難以想象，這樣一個本應直接進入執行程序的案件竟然拖了五年才有紙面結果。是因為法院工作效率太低嗎？或許是，或許不是。有關不動產的案件都是由不動產所在地法院處理的，很可能就是同一法院把建筑人可以優先受償的爛尾樓地塊的土地使用權，強制執行給友聯公司抵債了。也許不是同一些法官，但不知情是難以想象的。即使當時不知情，現在總知道了吧，為什么不主動糾正，而要拿那些根本不合法的房產證來糊弄建筑人？這不是拿房管局的違法行為來給自己的錯誤當擋箭牌么？

楊支柱 知名學者