中國會發生次貸危機嗎？

次貸危機出人意料

美國的次貸危機非常出人意料。因為從美國按揭貸款的分類來看，美國住房抵押貸款市場分三個層次:優質貸款市場，其貸款對象為信用評分為660分以上的個人。這種按揭貸款首付比例通常為20%，月供占收入比例不高于40%，此類貸款占住房按揭貸款80%以上;次優級按揭貸款，其貸款對象為信用評分在620～660分之間，這類貸款對象主要指信用記錄較弱的人，如自雇以及無法提供收入證明的個人，貸款占按揭貸款比重4%～5%;次級按揭貸款，其對象為信用分數低于620分的個人，其首付比例較低，月供占收入比例較高，此類貸款占按揭貸款的比重為13%～15%。

還有，從美國次貸產品的特點來看，它又可分為無本金貸款，即首付為零，以30年期分攤月供金額;可調整利率貸款，即在貸款頭兩年采取優惠利率或低利率，兩年后實行市場利率，利率逐漸提高;選擇性可調整利率貸款，允許借款人在一定時期內按低于正常利率水平月供，差額自動計入貸款本金。因此，次貸產品就表現為月供調整頻繁、還款壓力前松后緊、產品設計繁雜、風險控制自我放松等。加上次貸產品的證券化，從而使次貸風險容易無限放大。

中國會發生次貸危機嗎？

以此來對照中國個人住房按揭貸款，盡管美國次貸危機對中國金融產生的影響微乎其微，但是，這里有許多值得深入思考的問題。

試想，美國次貸占整個按揭貸款比重如此低，而且次貸對象也是通過信用評級的，但是，就是這樣一個小的問題就引起美國及國際金融市場巨大的金融危機，而且從短期來看，這種危機還一時無法化解。這就說明了以往那種個人按揭貸款為優質資產的神話已經被打破。還有，美國的住房貸款還有按揭貸款多元化的市場體系及產品、嚴格的金融監管體系及健全的個人信用系統等。而當這些基礎性的金融制度不足時，中國的個人按揭貸款所面臨的風險就更大了。

近幾年國內房地產市場前所未有的繁榮也是建立在個人住房按揭貸款快速增長的基礎上的。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款從11700億元增長22500億元，4年增加1萬多億元，而國內房價也在這個時期快速增長。但是，2007年個人住房按揭貸款增長出現前所未有的異常現象，即在近一年的時間里，增長速度接近前4年的總和，即達到9000多億元。可以說，個人住房按揭貸款的異常增長就是2007年房地產市場價格瘋狂上漲動力所在。

因為從已有的數據來看，2007年1～11月商品銷售額24002億元，但定金與預收款就達到9027億元，再加上房地產企業銀行貸款6098億元，僅此兩項來自銀行的貸款，占商品房銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進入的，那么進入房地產市場的資金并非是這些投資者有錢要進入投資，而是在利用國內銀行信貸在投資。2007年個人住房消費貸款超過9000多億元，是2006年3300億元的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億元進入房地產市場，那么國內的房地產價格豈能不炒高？這就是去年下半年銀行信貸一緊縮，房地產市場立馬出現逆轉的根本所在。

資金炒作是中國樓價居高的癥結

可以說，2007年的房價快速上漲，就是房地產市場利用銀行資金炒作的結果。比如，2007年深圳與北京。從最近深圳的報道來看，2007年深圳房價之所以能夠快速飆升，就在于這個市場80%以上的人在利用銀行金融杠桿在投資。在北京，今年不少地方的價格也成倍上漲，也是不少投資者炒作之結果。如果不是投資炒作者利用銀行的金融杠桿購買，有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子？

在美國次貸危機沒有發生之前，國內銀行業及政府監管機構都認為，個人住房按揭貸款是目前銀行最“優質資產”。因此，千方百計來競爭這些“優質資產”就成了國內各銀行市場規模擴張的根本。

可以說，國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，無論是法律制度基礎、信用評級體系、信用文化，還是房地產按揭的融資體系及不良信用所占的比重等方面，都遜色于美國的房地產市場，如果不能夠對國內個人住房按揭貸款風險有足夠的認識，那么如果國內房地產出現周期性的變化，所面臨的風險可能要高于美國次貸危機所引致的風險。

就目前中國個人住房按揭貸款人來說，只要購買都可以獲得貸款。因此，個人按揭貸款人有多少信用次級是相當不確定的，更不知道這樣的情況發生比重有多高。再加上由于個人住房按揭貸款沒有信用評級，這就必然讓一些用假收入證明等虛假文件進行貸款的“假按揭”和2007年的“循環貸”、“氣球貸”，加按揭、轉按揭等具有類似美國級按特征的房貸產品層出不窮，國內個人住房按揭貸款潛在風險在逐漸積累。同時，由于房貸快速增長，又被銀行視之為優質資產，這就必然導致不少商業銀行放松個人住房按揭市場準入，貸后又放松風險管理。從而使得國內房貸款的風險進一步積累與放大。

懸崖勒馬:完善貸款資質審核制度

還好，從2007年下半年開始，中國政府已經意識到房地產市場價格快速飆升問題的嚴重性，意識到房地產市場泡沫吹大及銀行風險積累，因此，在2007年下半年開始出臺一系列如何來調整房地產市場發展模式的政策及防范銀行信貸風險的政策。特別359號文件對銀行房地產信貸的管理，更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。而且，在452號文件中，最后一條特別強調商業銀行與借款人的誠信原則，誰要違反，就得要處罰。

我們一直在強調國際慣例，為什么個人住房按揭貸款不采取國際慣例呢？因為，按照國際慣例，商業銀行對貸款人審核都要求貸款的個人，出示四證。比如，一年個人收入所交的所得稅稅單、銀行對賬單、單位工資單及個人信用記錄等。如果按照這個標準，不僅可以拒絕不少信用不足者進入貸款市場，而且也是商業銀行防范風險的有效途徑。如果不是這樣做，那么國內個人住房按揭貸款所面臨的風險可大了。

總之，從美國次貸危機可以看到，國內個人住房按揭貸款的風險已經不遜色于美國次貸危機了，有可能面臨的風險比美國次貸的風險還要大。政府管理層已經意識其問題的嚴重性。但是，我們仍然要從美國次貸危機的教訓中進行深刻的反思，真正認識到目前個人住房按揭貸款的潛在風險，并采取相應政策。可以說，如果國內各商業銀行能夠執行監管部門的既定政策，承擔社會之責任，那么，國內房地產市場個人住房按揭貸款的風險就能夠降低到最小程度，中國房地產市場的泡沫與股市的泡沫也就能夠在這種過程中化解。

（作者:中國社科院金融研究所研究員）