房地產(chǎn)信托迎來(lái)春天

在日前舉行的中國(guó)國(guó)際私募股權(quán)投資論壇上，有官員表示，房地產(chǎn)信托投資基金這個(gè)新的金融工具既為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具。2007年11月，信托公司集合資金信托計(jì)劃的63%投向金融領(lǐng)域，而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的則僅僅占總規(guī)模的2%。12月，這一比例卻發(fā)生了明顯的變化：該月度投向金融領(lǐng)域的集合資金信托計(jì)劃占總規(guī)模的49%，而房地產(chǎn)信托的占比則達(dá)到了43%。種種跡象表明，房地產(chǎn)信托正在迎來(lái)春天。

融資受阻：房地產(chǎn)上市公司急走信托路

招商地產(chǎn)日前剛剛宣布通過(guò)信托融資10億元的消息似乎表明，近來(lái)，融資無(wú)門(mén)的房地產(chǎn)上市公司再次相中了久違的信托。通過(guò)信托進(jìn)行融資，無(wú)疑是招商地產(chǎn)應(yīng)對(duì)近期資金鏈繃緊的一個(gè)最新舉措。雖然目前還只有招商地產(chǎn)等少數(shù)公司通過(guò)信托進(jìn)行融資，但這很可能是房地產(chǎn)上市公司新一輪融資競(jìng)賽的開(kāi)始。在此之前，房地產(chǎn)上市公司圍繞定向增發(fā)、公開(kāi)增發(fā)和公司債進(jìn)行了三輪融資競(jìng)賽。但由于公司債競(jìng)賽剛剛開(kāi)始就遭遇宏觀調(diào)控升溫，以致出現(xiàn)迄今只有金地集團(tuán)一家的公司債獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)的現(xiàn)實(shí)。

招商地產(chǎn)董事會(huì)表示，擬與上海國(guó)際信托有限公司設(shè)立資產(chǎn)支持信托，信托品種為期限不超過(guò)三年的10億元資金。在此之前的2007年12月11日，大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司通過(guò)招商銀行新時(shí)代支行向招商地產(chǎn)提供了2億元的一年期委托貸款。更早些時(shí)候，招商地產(chǎn)已經(jīng)以同樣的方式取得了3億元一年期委托貸款。2007年8月10日，招商地產(chǎn)全資子公司香港瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司向蛇口工業(yè)區(qū)全資子公司達(dá)峰國(guó)際股份有限公司分四次借款2400萬(wàn)美元。由于每次融資的資金量都以億元計(jì)，因而招商地產(chǎn)2007年12月28日減持ST中農(nóng)4198834股所獲近3600萬(wàn)元現(xiàn)金，相形之下就顯得相當(dāng)?shù)奈⒉蛔愕馈?/p>

在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司資金鏈告急的絕非招商地產(chǎn)一家。泛海集團(tuán)日前也宣布再次通過(guò)減持民生銀行14479.2萬(wàn)股，所獲20多億元資金很有可能用于泛海建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。由于原來(lái)的定向增發(fā)方案中向機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)金增發(fā)被意外取消，泛海建設(shè)存在幾十億元的資金缺口，因而一度讓投資者將兩者聯(lián)系在一起。此前，泛海集團(tuán)稱(chēng)自己去年11月減持民生銀行所得19.11億元主要用于“民生公益事業(yè)基金會(huì)”和增資民生證券、投資組建再保險(xiǎn)公司等。

房地產(chǎn)業(yè)被納入信托是從2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件開(kāi)始的，隨即成為房地產(chǎn)企業(yè)2004年和2005年融資的一個(gè)重要品種。隨著股權(quán)分置改革全面推開(kāi)而啟動(dòng)的“新老劃斷”，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛借道股市進(jìn)行融資。整個(gè)2007年，房地產(chǎn)上市公司通過(guò)IPO、公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式累計(jì)募集資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1000億元。由于有上百家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了借殼上市，在其他融資途徑悉數(shù)遇阻的情況下，它們未來(lái)選擇信托進(jìn)行救急融資很容易成為首選。

曲折迂回：房地產(chǎn)信托熬過(guò)嚴(yán)冬迎新春

作為信托產(chǎn)品的“三駕馬車(chē)”之一，房地產(chǎn)信托被信托業(yè)界戲稱(chēng)為“臨時(shí)牽來(lái)的馬”，而這匹支撐信托公司走過(guò)了幾年的“臨時(shí)牽來(lái)的馬”，也一直在政策與市場(chǎng)之間迂回。2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件以后，房地產(chǎn)信托在2003年第四季度出現(xiàn)“井噴”行情，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域品種的數(shù)量和金額分別比第三季度增加22個(gè)、22.9億元，房地產(chǎn)信托獨(dú)占信托業(yè)“鰲頭”。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的展開(kāi)，為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，2005年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，該文件被稱(chēng)做212號(hào)文。通知要求信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。此舉使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行受阻。此后，一些信托公司在房地產(chǎn)信托上采用股權(quán)投資附加回購(gòu)承諾的形式希望繞開(kāi)政策限制。但2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)被業(yè)界稱(chēng)為54號(hào)文的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)股權(quán)信托作出了新的規(guī)定，指出信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212”號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定。2006年度，國(guó)內(nèi)集合資金信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托90個(gè)，募集資金規(guī)模146.47億元，與2005年相比，發(fā)行數(shù)量下降了25.6%，發(fā)行規(guī)模下降了約6.9%。2007年3月1日，信托新政頒布實(shí)施，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，對(duì)向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得依靠貸款所進(jìn)行的房地產(chǎn)信托受到更嚴(yán)格的限制，加之2007年股票市場(chǎng)走入罕見(jiàn)的大牛市，房地產(chǎn)信托幾近消失。

對(duì)于房地產(chǎn)信托，政策上似乎也一直處于一種游移的狀態(tài)。雖然2005年后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的展開(kāi)，銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布了212號(hào)文和54號(hào)文，以規(guī)范房地產(chǎn)信托，防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于房地產(chǎn)信托，相關(guān)管理層也并非是“一棒子打死”的態(tài)度。事實(shí)上，相關(guān)管理層也曾研究并擬發(fā)布“房地產(chǎn)信托管理辦法”，希望將其正規(guī)化、規(guī)范化。而對(duì)于房地產(chǎn)信托，直至目前，尚有房地產(chǎn)信托究竟是宏觀調(diào)控的“漏斗”還是“補(bǔ)充”的爭(zhēng)論。“漏斗說(shuō)”認(rèn)為，房地產(chǎn)信托鉆政策的空子，削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度；而“補(bǔ)充說(shuō)”則認(rèn)為，房地產(chǎn)信托在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求中所占份額非常小，不足以削弱國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，相反，作為宏觀政策的補(bǔ)充，房地產(chǎn)信托避免了宏觀政策“一刀切”所付出的代價(jià)。但2007年下半年開(kāi)始，關(guān)于房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）的話題開(kāi)始在各個(gè)層面被廣泛提及。據(jù)了解，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司作為試點(diǎn)之一，已經(jīng)開(kāi)始研究?jī)?nèi)地REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及發(fā)行等試點(diǎn)工作。這一消息在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)信托有刺激作用。此外，隨著銀行貸款對(duì)開(kāi)發(fā)性貸款的進(jìn)一步收緊以及監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資的相對(duì)限制，房地產(chǎn)信托這種一直游走于政策與市場(chǎng)之間的融資方式有可能再度成為房地產(chǎn)公司融資的重要手段之一。以至于在日前舉行的中國(guó)國(guó)際私募股權(quán)投資論壇上傳出了官員的聲音，房地產(chǎn)信托投資基金這個(gè)新的金融工具既為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具，應(yīng)該發(fā)展房地產(chǎn)信托基金。

尋機(jī)介入：投資房地產(chǎn)信托應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限是1～2年，很少有超過(guò)3年的。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%～6%的年收益率。顯然，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益水平更高。

1月16日，招商地產(chǎn)宣布將與上海國(guó)際信托有限公司合作以信托方式融資10億元人民幣，房地產(chǎn)信托在股市紅火近兩年后重新進(jìn)入投資者的視野。然而，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然收益水平較高，但風(fēng)險(xiǎn)亦不可小覷。雖然信托計(jì)劃一般設(shè)有質(zhì)押、抵押和第三方擔(dān)保等保障，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度所影響的房地產(chǎn)信托的銷(xiāo)售回款風(fēng)險(xiǎn)是信托公司所無(wú)法控制的，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)還款，信托公司只能通過(guò)處置質(zhì)押、抵押物等方式來(lái)回收信托資金。而房地產(chǎn)信托不作保底承諾，更意味著一旦投資信托項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，很可能無(wú)法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金都會(huì)有危險(xiǎn)。對(duì)于投資者而言，房地產(chǎn)信托仍然與地產(chǎn)股一樣，是一種可以間接從房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)中獲得收益的投資方式。

在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中，信托公司投放信托資金的途徑主要通過(guò)直接貸款給房產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益，或是房地產(chǎn)企業(yè)將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司絕對(duì)控股權(quán)階段性讓渡給信托投資公司，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格全額回購(gòu)相應(yīng)股權(quán)。

還有一種類(lèi)似REITs的物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，這種信托產(chǎn)品是以商用物業(yè)的租金作為投資者收益的來(lái)源。但由于內(nèi)地信托還無(wú)法突破200份的限制，因此，這種信托產(chǎn)品目前仍然是私募性質(zhì)的。

在房地產(chǎn)的項(xiàng)目類(lèi)型中，同等條件下，商業(yè)地產(chǎn)的收益率可能會(huì)比住宅項(xiàng)目稍高一些，收益可能相差1個(gè)百分點(diǎn)左右。但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)更大，投資者需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也比投資住宅項(xiàng)目要大一些。根據(jù)現(xiàn)有《信托法》的規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃最多只能賣(mài)200份的硬性要求，而單個(gè)房產(chǎn)信托項(xiàng)目的規(guī)模都在1億元以上，這意味著單個(gè)投資者最低的投資門(mén)檻也需幾十萬(wàn)元的資金，對(duì)于一般的中小投資者而言，房地產(chǎn)信托的投資門(mén)檻相對(duì)較高。

此外，去年初銀監(jiān)會(huì)公布了修訂后的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等監(jiān)管規(guī)則。新規(guī)定設(shè)定了合格的個(gè)人投資者應(yīng)當(dāng)符合三項(xiàng)條件之一：個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣，或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供收入證明；在認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃時(shí)，個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)超過(guò)100萬(wàn)元，且能提供財(cái)產(chǎn)證明；投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元。顯然，投資房地產(chǎn)信托的個(gè)人投資者門(mén)檻已被提高。