金融危機下的中國房地產市場探析

秦　虎

摘要：在分析日本上世紀90年代經濟危機、東南亞金融危機和美國次級貸危機引發的全球經濟危機的基礎上，總結了經濟危機的共同原因，結合我國房地產市場的當前情況，提出了對我國房地產市場發展的進一步思考。

關鍵詞：經濟危機；房地產市場

自2007年8月份爆發的美國次級債危機已經愈演愈烈，歐洲和東亞多個資本市場綜合指數均在短時間內迅猛下跌，各國中央銀行紛紛向金融體系注資。此次次級債危機波及范圍之廣，影響程度之深遠，已成為繼1998年亞洲金融危機以來的最大一場金融風暴。

1原因分析

1.1日本爆發經濟危機原因

1.1.1長期低貼現率的作用

1985年“廣場協議”簽訂之后，日本銀行下調了貼現率，設法平抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經濟競爭力，結果低利率刺激了房地產和股市造成泡沫經濟。大量資本對房地產和股票進行投資，導致了資產價格的上漲。

1.1.2大量信貸資金投資于土地資產

隨著房地產價格的不斷攀升，銀行毫無節制的向房地產公司發放抵押貸款，造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。

1.1.3大量企業資金參與土地投機

隨著日本經濟增長速度下降，企業實物投資積極性不高，因而很多企業就把這些資金運用于土地資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動大大推動了地價的上漲。

1.2東南亞經濟危機爆發原因

(1)以出口為導向的勞動密集型工業發展的優勢，隨著勞動力成本的提高和市場競爭的加劇正在下降。

(2)銀行貸款過分寬松，房地產投資偏大，商品房空置率上升、銀行呆賬。壞賬等不良資產日益膨脹。。

(3)經濟增長過分依賴外資，大量引進外資并導致外債加重。

(4)匯率制度僵化。在近年美元對國際主要貨幣有較大升值的情況下，東南亞國家和地區的匯率未作調整，從而出現高估的現象，加劇了產品價格上漲和出口銳減。

(5)在開放條件和應變能力尚不充分的情況下，過早地開放金融市場，加入國際金融一體化，當國際游資乘機興風作浪時，一些東南亞國家和地區不知所措或措施不力，完全處于被動地位。

1.3美國次級貸危機原因

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。

2001—2004年，美國新經濟泡沫破裂后，美聯儲為刺激經濟，實施低利率政策，連續13次降息，利率從6.15％降至1％的歷史最低水平，并實施了寬松的房貸政策，鼓勵人們消費買房，因此刺激了次級抵押貸款市場的繁榮發展。

新經濟泡沫破裂后的大量社會閑置資金也因此找到了“出路”——投資于房市。房地產業迅猛發展。美國人的購房熱情不斷升溫，貸款機構推出了許多新的貸款方式，更加劇了房市的火爆。

2我國房地產市場現狀分析

我國自1998年住房貨比化改革以來，我國的房地產消費需求獲得巨大釋放，房地產市場的空前發展，成為推動我國經濟持續高位增長的重要因素。特別是2003年后，我國的房地產業飛速發展，房地產價格在政府政策的調控中逐年高速上漲，并逐漸暴露出一些問題。

進入2008年后，受美國次級貸危機的影響，我國的房地產價格首次出現小幅下跌。

我國房地產業當前經濟背景：

美國次級債危機爆發后，我國的房地產市場與美國相似的是：

(1)我國同樣經歷著房價暴漲多年，房地產業也對經濟增長貢獻巨大；

(2)居民購房熱情高漲，個人住房按揭貸款規模快速發展；

(3)我國深圳、上海、北京等地已經出現許多房產有價無市的現象，而有價無市的僵持過后，很可能出現的就是房價下跌。這次美國次級債危機的暴露為我國迅猛發展的房地產市場敲響了警鐘。

3我國房地產市場發展的思考

通過上述3次經濟危機的分析，可以看出它們爆發的共同原因在于房地產市場過度膨脹所帶來的資產價格泡沫增加了市場投資者的風險偏好，貸款機構在利益驅動下放松了信用風險的管理。

結合我國目前房地產市場現狀，雖然我國目前仍然存在較嚴格的資本賬戶管理，中國機構投資者的海外投資仍然奉行比較謹慎的投資原則，次級債危機對中國的傳導效應是有限的。但是，在我國經濟增長高位運行，同時金融開放進程提速的背景下，始于美國的次級貸危機已為我們敲響了警鐘，這次危機打破了國內房地產市場中認為“住房按揭貸款是優質資產”的神話。

在全球金融危機的大環境下，我國的房地產市場走勢值得關注，如何引導其平穩發展，為國民經濟作出穩定貢獻成為當前的緊要任務。