論物業管理合同

馬　志

摘要：作為確定物業管理關系各方當事人權利義務的主要依據，物業管理合同乃現實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業管理在我國尚屬新生事物，現行法未及對其進行系統的規制，物業管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。從物業管理合同的內容出發，區分了其與民法中相似制度的異同，認定物業管理合同所調整的生活關系具有較大的個性，民法應對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

關鍵詞：物業管理；物業管理合同；委托合同

1物業管理合同的概念

2003年5月，《物業管理條例》已于由國務院通過，并自2003年9月1日起施行。依《物業管理條例》第2條對物業管理的定義和相關規定，物業管理合同指物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理并維護相關區域內的環境衛生和秩序，業主支付費用的合同。

廣義的物業管理合同包括前期物業管理合同；狹義的物業管理合同僅指業主委員會成立后由其代表全體業主與物業管理企業簽訂的合同。《物業管理條例》中并沒有采納“物業管理合同”的稱謂，而使用“物業服務合同”的概念。例如，《物業管理條例》第35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。2物業管理合同的基本內容

物業管理合同屬于合同之一種。基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。

從現行合同法的相關規定來看，我們可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業管理關系的調整主要是通過地方規章實現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業管理合同的性質做出鋪墊：

一般而言，物業管理合同的主要條款由以下方面構成：

(1)當事人和物業的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。

(2)雙方的權利和義務，主要是物業所有人或使用人支付物業管理費，物業管理公司提供相應服務的條款。這是物業管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現差異，一般有以管理服務為主的物業管理和出租經營與委托管理并重的區分。

(3)物業管理服務事項和服務質量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規章也大都進行了底限性規定，但各地規定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環境基準，歸納起來有以下四點：(1)火警防范，如加強消防設備、防火設施的管理；(2)清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；(3)公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查；(4)花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。這四點基準也應該是物業管理的標準要求。

(4)物業管理服務費的標準和收取方法，物業管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。

(5)物業管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業管理合同的特殊條款，主要為物業管理單位履行管理義務的方便計。

(6)維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。

(7)合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業資料的移轉。物業管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

(8)違約責任、解決糾紛的途徑。物業管理關系雖然僅在物業所有人使用人和物業管理公司之間發生效力，但由于物業管理關系存在特殊性，物業所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監督的職能，因而物業管理關系的糾紛解決及關系結束也與其他合同存有差異。

(9)當事人根據具體情況約定的其他主要條款。

由此可見，相較與其他合同，物業管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意，關于物業管理合同的定性現在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業管理合同為委托合同的一種，或認為物業關系為民法中代理制度的特殊類型，物業管理合同亦為設立代理關系的合同，以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。

3物業管理合同性質分析

法律不是憑空創設契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態及各種沖突的可能性，加以規范。通常，民法系以給付義務為出發點，而設各種契約類型的。然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創新類型的契約，以滿足不同的需要。按學者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應現代化交易需要，以定型化契約條款而創設的。

筆者認為關于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區分，如何在法律相關規定未盡詳備時，提供可茲應用的規范才是問題的關鍵。

具體到物業管理合同所設定的主要給付義務，從物業管理者角度言，一般有以下兩個方面：

(1)物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

(2)人的管理，系指對區分所有人群群居生活關系所為之社區管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入區分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

基于不同的具體情況，物業管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?

從物業管理關系的主要給付義務來看，物業管理團體提供的服務既有對物業共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業設施的維修、保養，既有有關機械設施的購買、更換，又有對居住環境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

就此而言，物業管理合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅負單一的對待給付(有償契約中)。