巨鱷：站在房價十字路口？

海　蘭

解決供需矛盾不外乎房價下跌，或是收入增長，或者兩者共同變化，直到產生真實購買力。有人說，房價降還是不降，是擺在房地產商面前的一道選擇題。

進入11月，北京開發商開始明明白白降價了，本在十字路口徘徊的房價，開始松動。

11月18日，位于東四環百子灣的金都心語以10000元/平米的價格排號發售，其因全款購買打9折的破萬元低價引起業內關注。

位于西四環的遠洋沁山水，也以兩年來的新低11000元/平米均價開盤。它與附近的“遠洋山水”同屬開發商“遠洋地產”，而“遠洋山水”即使按先前所謂折上折價格，至少也要每平方米12000多元，最高時“遠洋山水”的均價是16800元/平米。

此前，北京的房價相對穩定，盡管偶爾出現某樓盤最低6折—8折的新聞，大多也是開發商玩花樣，僅限于尾盤、特定樓層、或者會員才能享受優惠折扣。北京房價的穩固，與深圳房價勢若破竹的降價潮迥然不同。

但是，金都心語和遠洋沁山水兩個樓盤的大降價，在觀察人士看來，將打開北京樓價的下降通道。

先行者萬科

從某種意義上，房地產行業的調整，始自王石的“拐點論”。

2007年12月13日，在“海螺行動Ⅱ”的新聞發布會上，萬科董事局主席王石拋出“我承認樓市確實出現拐點”的言論。同年12月24日，在央視《經濟半小時》欄目，王石建議民眾“三四年后再買房”。一石激起千層浪。王石的觀點，引發眾多熱議，部分人認為這是王石的陰謀，意在討好政府、威嚇小開發商、打擊房價，圖謀對手的地盤。

在“拐點論”之前，萬科的降價策略已經啟動。2007年10月20日，萬科以每平方米7500元的低價推出了位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，首批475套開盤當天即告售罄。當時，龍崗地區的樓盤單價至少在1萬元左右。12月9日，廣州萬科金色康苑，開盤均價每平方米1.3萬元，引來廣州市民連夜排隊搶購。2008年2月29日，萬科在北京萬科中糧假日風景打出9.1折的高折扣，萬科引發的樓盤降價潮席卷全國。

就在萬科的降價行動風生水起的時候，多數開發商仍然按兵不動，并且紛紛指責王石在“賣拐”。正是其他開發商的繼續唱多和沒有跟進降價，為萬科創造了更大的銷售空間。今年上半年，萬科收獲頗豐，凈利潤同比增2成多，上半年逆市實現銷售額241.3億元，凈利同比增23.6%。

9月初，網上突然爆出《萬科集團主要負責人在“松山湖會議”上的講話》。盡管萬科在第一時間向媒體發出澄清說明，指出該紀要系偽造，萬科近期沒有在松山湖召開過任何會議。但是，值得一提的是，這篇“偽造”的文章顯示出一流的戰略眼光和大局觀，對萬科及其他開發商的競爭力有著深刻的認知。

據該文所述，萬科近期的策略是：“還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨，措施和價格一定要比其他企業先走一步。北京公司近日暫時不大幅度降價的策略是對的，先穩住其他企業,并迅速制訂好措施和組織力量，半月后北京公司開始大降價時，能一舉成功大批出貨，不給其他企業反應和組織應對的機會。一次又一次，一波又一波，讓其他企業總跟在我們后面降價，消費力和資金總是向我們傾斜流入。”

向榜樣看齊

地產界的“思想家”、北京萬通董事局主席馮侖，早在2002年底就倡議同仁學習萬科。20 03年新年到來之際，他寫了一篇新千年致辭——《學習萬科好榜樣》。

在這篇文章中，馮侖認為，萬科之所以先進，首先是有一套非常正確的價值觀。“我們今天看到一個優秀和走向偉大的萬科，我們完全有理由相信，深植于萬科經理人當中的企業文化和價值倫理才是最重要的獲勝原因。”

學習萬科的目的是什么？馮侖說，把萬科作為明確的榜樣提出來，解讀它的成功密碼，就是要在現在的關鍵時刻再加一把勁，把“學先進”變成具體的行動，使企業具有良好的反周期能力，穩步朝前、轉危為安、乘虛輕取、蓄積優勢、大步邁進。

自20 07年年底降價風暴后，萬科似乎變成了壞孩子，它被認為破壞行業的默契，把房價帶入了降價的深淵。萬科還是好榜樣嗎？

20 08年10月底，馮侖在接受媒體采訪時，總結了學習榜樣的心得。他認為，從王石身上，自己學到最多的是君子要步堂堂之陣，要相信大道理，盡管大道理見效慢。

馮侖說：“ 萬通這次沒有做錯周期。”他認為，過去的兩年是房地產的蜜月期，但是蜜月期不常有，更多的時候是過日子。現在，房地產商要學會過日子，改變蜜月思維。

馮侖認為下一個蜜月期應該在三年以后，時間要和整個經濟周期接軌，地點集中在北京、天津濱海新區等住宅及其他度假、養老等比較好的地方。蜜月伙伴，一是高端住宅市場；二是萬通中心為核心代表的建筑綜合題。基于這個判斷，馮侖說：“應該迅速改變你的生存方式，而不是在那兒被動地等待，熬啊，我認為沒有必要。”

冬天將越來越冷

9月，美國金融危機爆發，中國經濟也受到影響，進一步打擊到房地產業。“金九銀十”沒有出現預期的銷售增長。

此前，除了燕郊和偏遠的城鐵區域樓盤，有買房送車等優惠，北京三四環內城區的房價普遍僅給9.5折以上價格折扣。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊的數據，8月份，北京市房屋銷售價格與上月持平。在上述數據支撐下，有專家認為，因為北京市場與中國其他區域的市場不同，最多是不漲了，但應該不會有大幅下跌。

但是，從近期公布的數據看，形勢不容樂觀。數據顯示,86家A股非ST房地產上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年末相比,三季度末的存貨也增加1002.91億元,增幅達33.3%。而且隨著時間的推移，存貨量還將上升。從現在的銷售速度看，現有存貨2年才能消化現在購房意愿如何呢？“十一”期間，某網站組織了一次1500多名網友的看房活動，據組織者介紹，“持幣待購”是絕大多數網友的態度。

解決供需矛盾不外如下途徑：一是房價下跌；二是收入增長；三是兩者共同變化，直到產生真實購買力。有人說，對于房地產商來說，已經走到了十字路口，房價降還是不降？實際上，這道選擇題已經失去了意義。某些具有戰略目光、敢于降價的房地產商，已經回收了大量現金。他們一邊數著叮當作響的銅板，一邊想著下一個周期何時出現，下一輪的機會在哪里？或者他們像禿鷲一樣，等待某個房地產商的倒下？

1990年代初，王石、潘石屹、馮侖等都曾在海南征戰，海南房地產泡沫破裂給他們留下了難以磨滅的記憶，并由此認識到：繁榮時要賣產品，蕭條的時候要儲備土地資源，房地產行業周期千萬不能做錯。

但是牛市中入場的地產商們，大多還沒經歷過市場的殘酷。對于樂觀、仍在等待的房地產商，考驗他們的將是債務，日益滾大的債務。能否見到下一輪房地產牛市的曙光，將取決于負債比例和籌資能力。