華燕經紀金融局

金融危機下誰能幸免？代理企業誰最早翻身？

華燕是個候選人。因為它早早布了局——經紀金融。

12月22日，中國人民銀行宣布，從2008年12月23日起，我國下調一年期人民幣存貸款基準利率各0．27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現利率。

掐指一算，此次降息距離上次重度下調存貸款基準利率和存款準備金率“雙率”不足一個月，而這也是央行自今年9月中旬以來連續第五次降低利率。

再過幾天，央行所有的“承諾”都將一一兌現。

但是，對于存量房貸政策一直不明朗，銀行一直糾結的是：到底是給予存量首套房購房者7折優惠利率，還是任由他們“跳槽”？

因為年關了，一些中小銀行加大了促銷力度，主要招攬的正是符合首套房購房政策的客戶，并答應給予這些客戶7折利率，銀行間的存量房貸“大搬家”正一觸即發。

這與上海華燕置業發展有限公司（以下簡稱“華燕”）的延伸產業——經紀金融不謀而合。看來，華燕走對路了。

早在2007年1月21日，華燕就成立了房屋理財中心，創新了房屋交易環節的金融配套服務，及終端客戶房屋理財服務，形成了華燕手拉手、華燕“e貸家”、華燕房管家、華燕海外置業、匯海資金監管、匯海擔保等6大經紀金融服務產品系列，其中華燕手拉手和華燕“e貸家”兩大產品，迅速成為金融中介服務行業的引擎者。

“我們的夢想是做中國首家上市的房地產金融綜合服務商。”11月20日，華燕總裁胡炯在接受《財富地產》專訪時對其愿景毫不掩飾。

如今，華燕動轍以“以金融服務為核心的房地產流通領域綜合服務商”身份現身，但追本溯源，它還是滬上響當當的地產營銷代理商。

代理：十強

華燕辦公地點在中山公園地鐵出口處的兆豐大廈23樓，格局頗大，視野開闊。整個樓面每個辦公室都坐得滿滿當當，隨處可見忙碌的身影，危機、裁員所引發的蕭條、冷清在這里尋不著一絲痕跡。

但金融危機下無人能幸免，華燕也不例外。幸運的是，它很早就準備了過冬的“棉被”——經紀金融。

如今，華燕擁有三大業務版圖——營銷代理、經紀金融、商業地產。其中，經紀金融業務是核心。但它肇始于營銷代理。在經紀金融納入華燕事業版圖之前，華燕已是中國房地產代理十強企業。

時間回溯到2005年3月25日，《新民晚報》刊登了《上海品牌代理之兵器攻略》一文，此文對當時滬上知名營銷代理企業一一進行點評。華燕排名第四，位居金豐易居、策源、天地行之后，其獨門兵器為“孔雀翎”。

文章寫道：“在上海的代理行中，華燕以一個異字為先機，在令客戶感受到營銷形式之美的同時又顯示出其在戰略、戰術上的出神入化。孔雀翎飄忽無形，正是華燕不著痕跡而又駕輕就熟市場駕御能力的完美體現。”

確實，縱觀華燕發展軌跡，無處不以“異”字為先機。

1995—1998年，是華燕的初創階段，也是上海房地產市場行情最低迷時期。成立之初的主要方向是營銷代理。其后，華燕轉向房地產開發。1997年9月，開發的首個樓盤“凱旋公寓”一炮打響，榮獲了“上海市品位樓盤”、“上海市優秀房型獎”。

但隨即，華燕掌門人胡書芳還是將企業經營方向重新定位到房產營銷代理上。

從“凱旋公寓”的牛刀小試，到“虹橋城市花園”的成熟發展，從“嘉利豪園”的創新，到“城上城”的大氣，華燕在業內逐步得到推崇。

有了資金，有了經驗，有了人才，2002—2004年，是上海房地產發展最迅猛的時期，也是華燕發展最快的時期，華燕在代理行業已經躋身前茅。

迄今，華燕營銷立足上海，先后在常州、揚州、鎮江、連云港、蘇州、馬鞍山、鹽城、大連、山東等地代理企劃樓盤近百個，實現總銷售面積逾百萬多平方米，總銷售金額逾百億人民幣。一躍成為中國房地產代理企業二十強、上海房地產代理企業十強，連續五屆獲上海樓市營銷最高獎“金橋獎”。

除此之外，華燕還是上海首個通過ISO9001：2000國際質量體系認證的房地產營銷代理企業；成為兩大類15個項目的國家注冊商標，并有5個發明專利獲國家知識產權受理號；2007年榮膺中國房地產策劃代理公司品牌價值TOP10，其品牌價值達到4.68億。

激流：轉型

毋庸置疑，華燕在營銷代理上做得風生水起。但如果一直堅持一條腿走路的話，也許今日華燕也如很多營銷代理企業一般，離過去的輝煌漸行漸遠。

所幸的是，華燕早有謀劃。

早在2004年，華燕便提出“過冬”命題：“房地產的冬天來了，我們的棉被準備好了嗎？”

這在當時看來是一個不合時宜冒“傻”泡的提議。

因為2004年年中，上海樓市的浮華讓身處這里的開發商和營銷代理商經歷著一場浪漫的仲夏夜之夢。

但華燕的決策層卻開始逆勢思考：投資客手中的房屋怎么生錢？房地產不像股票，除了投資，還有實用的功能。一來流通過程中稅費很高，營業稅、個人所得稅的征繳增加了流通成本，導致交易量萎縮。由于流通稅費高，投資購房者多會選擇繼續持有，這就面臨著盤活資產的問題。

“市場環境變化后，滿足并挖掘客戶的需求，是我們成立房屋理財中心的初衷。”胡炯回想當初的動機這樣說。

先變者占先機。

于是，在大多數代理商還在與開發商癲狂起舞時，胡書芳卻一個分身，把房地產和金融結合起來，搭建起了“地產金融平臺”。

在這一鏈條中，華燕對自己的金融服務內容和范圍進行了定位，就是“以金融服務為核心的房地產流通領域綜合服務商”，明確自身業務將是以房屋交易環節的金融配套服務及終端客戶房屋理財服務為主要服務內容。

“房地產金融服務是個很大的概念，它涵蓋了以房地產企業、終端客戶及資本市場等為對象的金融服務領域。”曾在金融行業任職多年的胡炯對金融自有領悟。

他認為，房地產服務模式正在發生變化，由過去的一二三級市場的縱向服務模式向分工細化、突出專業的橫向服務模式轉化，這必然會使房地產資源和資本重新配置，蘊藏著房地產金融服務業的發展機遇與挑戰。

于是乎，在經過三年多的精心籌備后，華燕于2007年1月21日，正式掛牌成立房屋理財中心。同年12月28日，華燕與上海財經大學金融學院共同組建“財華金融地產研究院”。

金融：獨大

這個全新的房屋理財中心由上海華燕房地產投資管理有限公司、上海華燕抵押貸款顧問有限公司、上海華燕房地產經紀有限公司、上海元易信擔保有限公司及上海華燕網絡科技有限公司等5家公司組成，擁有華燕房產會員制俱樂部的專業會員制服務，是上海唯一一家房地產行業與金融行業相結合，并擁有俱樂部服務的大型房產理財綜合服務平臺。旗下設立的房貸與擔保、房屋理財、海外置業、網絡經紀人、網上租賃管家及客戶服務中心、編輯部等部門，涵蓋了銀行房貸，房屋租賃或買賣、房屋網上租賃管理、中小企業融資及擔保、海外置業、房屋理財服務等多個內容。”

目前與華燕合作和代理產品的商業銀行有13家之多，其中市場份額最大的是中國銀行。

據業內人士介紹，在市場上，經紀金融業務往往由華燕這樣的房貸中介公司專營個人住房抵押貸款代理（或稱權證代理服務），為借款人向銀行申請二手房貸提供資料收集、預審及擔保。

滬上專業從事房貸引薦業務的經紀金融公司“榮瑾園”、“皓遠”，2007年分別為中國銀行上海分行和工商銀行上海分行提供了近22億元和近20億元的業務量，在上述兩家銀行的合作機構中持續兩年均排名第一。

“榮瑾園和皓遠均以加盟華燕，現在的上海新榮瑾園投資管理有限公司和上海皓永行投資管理有限公司華燕控股。”胡炯透露。

經過一系列業務開拓動作之后，華燕經紀金融在國內同行業之中已經躍居第一。

2008年，華燕房貸業務由去年的62億元提高到80億元。在收獲利潤的同時，還賺得了眼球效應。

2007年、2008年，華燕連續榮獲由中國銀行上海市分行頒發的“年度零售貸款業務金牌合作機構”稱號；同時，華燕又以“金融服務”特色，在2007和2008年連續兩年獲得“中國房地產策劃代理公司專業領先品牌”，這在中國房地產史上也是絕無僅有的。

從某種意義上，華燕是民間投融資改革的先行者。

“可以說，目前，在經紀金融領域，華燕現在占據的是一片‘藍海’。”胡炯底氣十足。

愿景：上市

“5年的公司靠運氣，10年的公司靠老板魅力，15年的公司靠管理和企業文化，20年以上的公司要靠信仰。”

創辦華燕十余年來，胡書芳認為她的企業已經歷了兩次企業生命的輪回，如今，她要帶領她的企業開始新的蛻變，經歷企業生命的第三次輪回。

當營銷代理企業抑或出局，抑或蜷著身子“熬冬”時，華燕卻高調表態，“要上市。”

早在2007年12月，華燕就獲得來自保銀資本的注資。該投資公司曾在2007年7月攜手鼎暉創投(CDH)等五家投資公司將8500萬美元投資于國內中檔連鎖酒店漢庭酒店。

今年9月下旬，華燕獲得常春藤基金公司注資，完成了第二輪私募。

“我們的夢想是做中國首家上市的房地產金融綜合服務商。”胡炯稱，目前公司正在進行股份制改造，年內將完成上市前的各項準備，計劃明年在A股上市。華燕的保薦人為廣發證券。

如果上市成功，它將成為內地首家純粹的房地產服務類上市公司。

盡管很早之前專家就積極對輕資產企業在國內A股上市獻計獻策，但真正實行是從去年開始。

“代理企業的‘輕資產’，就是自身并不做房地產開發，而是憑借獨特的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度和管理流程等，為房地產開發企業提供整合性的服務。”對此，上海財經大學房地產經濟研究中心教授印堃華頗有研究。

當初易居中國登陸紐交所，憑借的是克而瑞信息技術系統，如今，經紀金融已經成為華燕最具增長點的模式，不久的將來，其獨特的運營模式將把華燕成功引向資本市場。

但先行與先烈往往只有一步之遙。正走在路上的華燕到底將走向何方，業界均拭目以待。