商業(yè)地產(chǎn)成與敗的悖論

4月11日，中國房協(xié)選擇在華貿(mào)購物中心開業(yè)當(dāng)天，在華貿(mào)中心會所舉行了商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會成立首次籌備會議。會間，華貿(mào)中心開發(fā)商房超總裁親自帶領(lǐng)與會者參觀了華貿(mào)中心全部營業(yè)現(xiàn)場，并對這個“迄今為止中國最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”做了詳盡的講解。

幾乎囊括所有一線奢侈品大牌的華貿(mào)購物中心，在星光天地百貨開業(yè)一周年之際，也正式營業(yè)。此時(shí)，開業(yè)僅三個月余的華貿(mào)中心內(nèi)的利思卡爾頓和萬豪兩家超五星級酒店已經(jīng)幾乎天天客房爆滿，北側(cè)的頂級時(shí)裝旗艦店街所有品牌正在全部加緊內(nèi)部裝修，并有店陸續(xù)開業(yè)；三棟鄰長安街的甲級寫字樓幾乎全部為世界五百強(qiáng)企業(yè)租用。

在北京以房地產(chǎn)開發(fā)模式投資興建并已運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目，在本人看來成功的僅有兩個：東方新天地和華貿(mào)中心。其二者成功，一是得益于商業(yè)中心上建或周邊密布的甲級寫字樓即有的大量高層次消費(fèi)客群，二是開發(fā)商具有專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并且擁有強(qiáng)大的資本實(shí)力。

華貿(mào)中心歷經(jīng)五年時(shí)間打造，現(xiàn)已成為迄今為止投入運(yùn)營的中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最成功的典范案例。而地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士注意到，在這鳳毛麟角成功案例的背后，人們更多看到的則是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作失利，甚至慘敗血本無歸的一樁樁現(xiàn)實(shí)：銅鑼灣兵敗如山、華南MALL陷入困境，北京的巨庫、第五大道、大都會街、尚都soHo等都以不同結(jié)局示范了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作誤區(qū)；尚處在混戰(zhàn)之中待時(shí)日可見鹿死誰家的新街口幾大商城和望京數(shù)個商業(yè)項(xiàng)目的慘烈競爭，昭示的是政府規(guī)劃無序與商家運(yùn)營乏力混同一處之時(shí)，業(yè)主與運(yùn)營商共同在火海中掙扎的慘狀；而即便金融街、中關(guān)村西區(qū)雖然已現(xiàn)商業(yè)集聚效應(yīng)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，其仍處于危局邊緣，未來的運(yùn)營前景仍不明朗。

中國房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的問題和挑戰(zhàn)，一是居住類房產(chǎn)如何滿足城市化進(jìn)程中巨大而且持續(xù)的增長性需求；二就是城市商業(yè)地產(chǎn)如何有效容納以及平衡、消化城市的服務(wù)就業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)合理地規(guī)劃以及供應(yīng)，既是房地產(chǎn)行業(yè)重整洗牌之后許多地產(chǎn)商面臨的必然選擇，同時(shí)大城市市區(qū)土地歷經(jīng)近二十年大規(guī)模開發(fā)，可供居住房產(chǎn)開發(fā)用地已經(jīng)極為有限，轉(zhuǎn)入開發(fā)商用物業(yè)也是眾多開發(fā)商不得已而為之。甚至有人斷言稱：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入主導(dǎo)并左右房地產(chǎn)整體行業(yè)格局的時(shí)代。

然而，這一問題的悖論恰恰在于中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還多數(shù)處于初學(xué)無知的地步，無論是負(fù)責(zé)規(guī)劃的政府，還是投資開發(fā)商“絕大多數(shù)還只是小學(xué)水平”。面對每年一個城市數(shù)千萬平方米的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)總量，這樣的悖論既預(yù)示著相當(dāng)一部分開發(fā)商會面對深不可測投資陷井，更重要的是這將造成社會資源的巨大浪費(fèi)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來的城市住宅將很少會有爛尾的樓盤，但荒廢空置的商業(yè)房產(chǎn)將會隨處可見。

中國房協(xié)此次籌建商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會，按照其說法——意在打造一個不以贏利為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商交流互動的平臺，以推動中國房地產(chǎn)業(yè)界商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作整體水平的提高，促進(jìn)政府對待商業(yè)地產(chǎn)與居住類房產(chǎn)的政策具有適當(dāng)?shù)牟町愋裕⑴c國際接軌，使商業(yè)地產(chǎn)成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)繁榮的源動力。此目標(biāo)當(dāng)真實(shí)現(xiàn)，無疑對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來說“將具有劃時(shí)代的意義”。