別指望有人會出手救房企

去年此時，股市形勢一片大好，銀行信貸增長迅速，房價剛剛開始加速，政府正因供地不足而倍受指責，當時各家房企的口氣基本上都是缺地，主要工作也聚集于拿地。錢不是問題，只要拿到地，企業的未來就有了保障，上市公司股價就有了支撐，非上市企業有機會擠上IPO的快車，完成鯉魚跳龍門的飛躍。那時候，衡量一個房地產企業好壞更多地關注土地儲備，手上沒地的房企說話都沒有底氣。

今年春天依然如約來到，但往昔的故事已經不再，如果你今天問一個房地產企業的管理者最關注什么，相信答案應該是兩個字：“現金”。這方面從上市房企年報可窺一斑。根據上市房企不斷公布的年報顯示，多家公司的每股現金流出現巨大負數：保利地產(600048.SH)為-7.65元、招商地產(000024.SZ)-4.74元，金地集團(600383.SH)-7.52元。據統計，2007年42家A股房地產上市公司經營活動所產生的現金流量凈額為-365.99億元。以富力地產為例，公司的負債比率為140％，流動負債中的預提及其他應付款約111.3億元，2007年的總負債約為415億元，而現金只有13億元。

出現這種情況其實不難理解，由美國次貸危機引發的金融動蕩正在席卷全球，大陸股市已經近于腰斬，抑制通貨膨脹在政府眼中已經成為了比經濟發展更重要的任務。銀行信貸反復收縮，央行存款準備金率年內已經上調三回至16％，房地產信貸更是嚴格從緊，以至于好企業也很難貸到款。有同行戲稱，現在與銀行方面吃飯，埋單的已經從銀行變成了開發商。房價經過一年的瘋狂也疲態盡現，在宏觀調控各項政策合力作用下，再無力上攻。更有甚者，由于房價未來走勢預期的改變，大面積的觀望情緒籠罩了樓市，成交量大幅萎縮的狀態讓整個房地產市場降入了一種莫名的消沉，甚至多種促銷降價手段頻出也未能有效刺激市場快速回暖。

在這樣的宏觀經濟背景下，很少會跌停的萬科A股跌停了，帶領著地產板塊一路狂瀉。有人說是因為一個關于進一步緊縮房地產信貸的傳言，但當央行出面辟謠時，也沒見地產股止跌。近期又有不少新聞涉及房地產企業現金緊張，甚至有博客文章稱今年房地產企業資金缺口達到一萬億元之巨，雖只是一家之言，相信亦有一定道理。特別是政府一方面緊縮開發貸款、嚴控購房貸款，另一方面國土部門嚴格限期開發土地的要求，各家2007年大規模擴張的房地產企業又將面臨入不敷出的困境。

因此，控制企業運營風險、關注現金流、強調保證資金鏈安全是房地產企業目前的必然選擇。至于去年房企無比看重的土地，雖不能說已經不重要了，但對某些企業而言，恐怕已經變成了燙手的山芋。特別是那些一不小心拿了“地王”的企業，有錢還好，如果現金流出現問題。地價款交不上，可就有麻煩上身。據了解，已經有企業迫于資金壓力，準備將手中已經取得的土地基本上以原價轉讓。更有甚者，外地某二線城市，一家曾經與萬科同時拿地的企業，于不得已之時壯士斷臂，將所購土地退回政府，保證金認賠。對于這樣的企業，在去年那種整體環境下的決策今天看來是如此的荒謬，風險控制嚴重缺乏，又有哄抬地價之嫌，可恨還是可悲?萬科家大業大，它可不會給你打保票。

還是萬科，去年率先“賣拐”，結果年度完成超過500億的銷售，手中執有170億現金，今年一季度又攬百億入賬。在市場不振時占得先機，不獨自己的日子過得不錯，還擠壓了他人的生存空間，堪稱一舉多得，屬于龍頭企業逆境中求發展的高招。比起那些單純觀望、死扛的企業而言，在企業經營戰略層面不知高出多少倍。與萬科采取類似戰略的企業還有不少。

總之今天的市場已經不是昨日的樓市，不能再用老眼光、舊觀念考慮問題。2006、2007年的房地產市場可以說是多年來可遇不可求的一次機會，或許和黃金市場一樣。多少年才有那么一次。過去了就不能再留戀，更不能一味停留在回味與記憶當中自欺欺人。別認為房價不會跌，政府其實并不在乎房價跌10％(這是格林斯潘對美國房價下跌幅度的預計極限)，因為政府認為有太多的事比房價重要。我們的銀行也不會因此而死，更不會如任總所言先于開發商而死。依筆者認為，如果開發商要死，那么終結者十有八九會是銀行，銀行不僅不會先死，更不會陪著開發商死，只可能是成為那壓垮駱駝的最后一根稻草。

別指望有人同情房企，你的死活沒有多少人在意。銀行和政府都一樣。政府最多擔心如果大量出現爛尾樓會影響和諧社會，也許還會顧慮影響土地市場收益。而銀行只會操心自己的金融安全，未必會真的出手幫企業度過難關，或許也有心無力。政府至今不救股市，更不會救樓市，能救房企的只有房企自己。至于如何救，那就得八仙過海，各顯神通了。