中房協牽手業內精英共建商業地產新平臺

4月11日，中國房地產業協會商業地產專業委員(以下稱：商業地產專業委員會)首次籌備會在北京華貿中心如期舉行。作為已經被建設部批準，并報民政部審批的非盈利性專業社會團體，商業地產專業委員會此次籌備會的召開備受商業地產各方精英的關注。

中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一、中國房地產業協會副秘書長肖曉儉、北京國華置業董事長房超、合生創展集團董事局副主席趙海、億城集團總裁鄂俊宇、遠洋地產副總經理陳雷等房地產開發企業以及戴德梁行、第一太平戴維斯、漢博機構等國內外商業地產代理機構共百余人當天聚集在北京華貿中心，共同探討了商業地產專業委員會的組織構架、成員構成、工作重心、工作計劃及方向等內容，力求建立起新形式下商業地產內部有效的交流平臺。

應勢而生深度服務商業地產

中國房地產業協會率先倡議發起成立的商業地產專業委員會是當前中國商業地產領域的首個行業協會組織。在中國房地產業協會秘書長朱中一看來：“目前中國商業地產正進入高速成長期，有許多問題亟待研究解決。此時成立商業地產專業委員會十分及時和必要。”

他認為，商業地產的開發涉及前期的規劃與定位、資金的供應渠道和方式、商業資源的整合與優化、后期的運營與管理等多個領域，其專業化和社會化程度要求非常高。自改革開放以來，我國房地產業得到了前所未有的發展，對促進國民經濟發展和提高人民生活水平等方面做出了重大貢獻。

特別是近些年在住宅產業不斷成熟和規模化的同時，中國商業地產正進入重大轉型期。目前，由簡單銷售物業轉向自身持有商用物業已成為大型開發企業與主流地產公司的重大戰略調整。

然而，在這個轉型過程中，中國商業地產由于先天不足導致在成長過程中普通存在商業需求規劃與地產開發信息不對稱、商業后續經營責權不分、運營管理缺位等弊端，開發商、投資者以及經營者的利益在不同程度上都缺乏有效的保證。尤其大資金和長線資金的缺乏令中國的商業地產一直處于租售的兩難困境，長期和穩定的金融體系建立更是迫在眉睫。

因此，與會者認為，市場迫切需要一種深度服務于商業地產、致力于解決商業地產后續經營問題的專業機構來規范市場以解除各參與方的后顧之憂。正是在這樣的行業大背景下，商業地產專業委員會應勢而生。

明晰權責保障會員利益

在此次籌備會上，參會嘉賓經過激烈討論明確了未來商業地產專業委員會的組織構架和工作方向。圍繞行業的重點、市場的熱點問題積極開展調研和專題研究；組織各類交流和研討活動；向政府提出有關行業發展的政策和建議；維護行業的合法權益，提高全行業的素質等內容被認為是商業地產專業委員會今后的主要任務。

作為商業地產行業協會組織，商業地產專業委員會必須有合理的組織構架來保證會員單位自身的權利與責任，從而做到權責明晰。從組織機構來看，每兩年召開的會員大會是協會的最高權利機構。其主要任務是選舉產生委員會；確定委員會的工作方針、計劃和任務；審議委員會的工作報告以及研究討論其它重大事宜。

此外，委員會經民主協商選舉產生主任委員、副主任委員和常務委員，并設秘書處作為常設機構。秘書長和副秘書長人選經主任委員提名選舉產生。同時，在委員會閉幕期間，由常務委員會行使委員會職權，常務委員會每年召開一次。秘書處是常務委員會領導下的常設辦事機構，設在主任委員單位。下設綜合事務部、會員服務部、研究發展部、公關推廣部等四個部門。各個部門各司其職，以期有效保證會員單位的權利。

搭建平臺促進資源整合

商業物業的特性決定了開發商必須將項目盈利空間放在后續運營，而不能照搬住宅開發模式來進行短期開發。然而，這種商業運營模式涉及到很多層面的問題。不少開發商由于缺乏與零售商、政府、投資機構的交流而不熟悉商業運營模式。

顯然，商業地產缺乏一個有效的平臺來讓行業內各方進行交流。 “未來國際化、產業化、專業化和資產化將成為中國商業地產的主要特征，中國房地產業協會提出成立商業地產專業委員會的想法非常及時，作為行業內部信息交流的平臺，將有效地把開發商與政府、零售商聯系起來。”北京國華置業董事長房超說道。

因此，在此次商業地產委員會工作條例討論稿里面，與會代表討論了具體11條工作任務，包括定期發布商業地產行業分析和預測報告；編輯商業地產專業書籍；出版刊物；開辦網站，為政府、行業和會員企業提供有信息和建議等條例獲得了參會嘉賓的一致肯定。

中國房地產業協會副秘書長肖曉儉用“提供服務、反映訴求、規范行為”總結了商業地產專業委員會的工作重點。未來，商業地產專業委員會將立足于開拓商業地產市場、搭建行業與政府、海外投資機構之間信息交流的橋梁、促進行業與金融機構、商家的對接和整合。

在此次商業地產專業委員會的籌備過程中，《樓市》不遺余力配合中國房地產業協會做著服務性工作，未來亦將積極推進商業地產專業委員會的各項工作。

部分參會嘉賓代表就當下商業地產形式和商業地產專業委員會成立的意義發表了各自看法：

擴大融資渠道將是重要議題——中國房地產業協會秘書長朱中一

中國房地產業協會目前有城市開發委員會、中介委員會、產業協會委員會、產業與市場管理委員會、法律委員會等諸多分支機構。對于商業地產專業委員會而言，中國房地產業協會將有計劃、有步驟地開展該委員會的具體工作。

與住宅開發不同，商業地產開發涉及到前期的規劃和定位、開發資金的來源渠道和方式、參與資源的整合和規劃以及商業運營和管理等因素。這對商業地產開發商在項目管理上提出了更高的要求。

目前中國商業地產正進入高速成長期，有許多問題亟待研究解決。如何正確分析和預測商業市場的發展趨勢以及在國家實施從緊的貨幣政策后，商業地產開發商將如何擴大融資渠道等問題將是商業地產專業委員會成立后需要考慮的事情。

因此，在此時期成立商業地產專業委員會顯得十分及時和必要。商業地產專業委員會主要將圍繞行業的重點、市場的熱點問題積極開展正確的調研和專題研究，組織各類交流和研討活動，同時，委員會還應向政府提出有關行業與發展的政策和建議。未來，商業地產專業委員會將維護行業的合法權益，提高全行業的素質，從而促進整個行業持久、穩定、健康的發展。

三方面促進商業地產——中國房地產業協會副秘書長肖曉儉

作為一個協會的專業委員會，商業地產專業委員會將面臨哪些方面的任務?事實上，在黨的十七大和今年“兩會”的政府工作報告上，提出要進一步規范和發揮行業協會、商會作用這一內容。去年國務院下發了國辦的36號文，文件名叫“關于加快推進行業協會、商會改革和發展的力度”。

在這36號文里面，對過去行業協會做了以下四方面的規定：提供政策咨詢，加強行業自律，促進行業發展，維護企業的合法權益。同時對今后行業協會的工作提出了如下三方面要求：提供服務、反映訴求和規范行為。

“提供服務、反映訴求、規范行為”這12個字實際上已經涵蓋了商業地產專業委員會的所有任務。首先從提供服務來看，商業地產專業委員會將需要深層次服務于會員，為會員單位提供增值性服務。其次，反映訴求是協會要當行業和企業的代言人。商業地產專業委員會要在設立行業的利益、市場的法規、政策制定當中有自己的發言權，要在當前意見紛爭的市場當中，亮出協會的觀點。這樣一來，才能贏得政府、企業以及市場的認可。

最后，商業地產專業委員會應當提出行業自律公約。在規范會員單位的行為的基礎上推進企業的誠信建設，從而倡導企業去更多地承擔社會責任，促進行業的發展。

城市集群化需要優質商業地產——合生創展集團董事局副主席趙海

對房地產企業而言，中國房地產業協會成立商業地產專業委員會是一個非常及時的舉措，適應商業地產發展的需要。目前中國房地產處在高速發展的成長期，中國的住宅開發已達到較高的水平。與此相對應的商業地產發展，卻顯得不盡人意。

事實上，商業地產在國際上的地位和價值顯而易見。海外的金融機構和政府亦在積極推動和追逐此種業態。以香港來看，如果說香港金融貿易中心每平方米的租金是150美金/平方米，其樓下很多商鋪的租金往往比它高出很多。

商業地產呈現出來的巨大價值，使得其在國外成為了金融機構首選。在中國，目前金融機構并非會選擇商業地產。因為中國商業地產失敗的例子太多，金融機構大多不愿意冒此風險。以發展觀點來看，中國未來的發展是城市集群化的格局，需要優質的商業地產作為它的配套設施。因此，商業地產專業委員會如何能夠為開發商、政府等各方搭建一個交流經驗的平臺顯得至關重要。這對于城市以及商業地產行業各方的發展都有著重要意義。

行業內部標準亟需規范——中坤集團總裁焦青

與國外成熟商業地產相比，中國商業地產的發展需要借鑒其成功的商業運營經驗。商業地產專業委員會的成立應加大國內地產商與海外商業地產各方的交流，將國外商業精英整合在一起，對國內商業地產開發提供可行意見。

作為商業地產專業協會，可以在國內推出行業某些方面的標準。因為從目前來看，商業地產開發并沒有形成統一規范的標準。如果協會能適時推出商業地產開發須遵循的規范，地產商便能夠參照于此，避免不必要的失誤。

目前很多商業項目面臨商業管理人才缺失的尷尬。因為商業地產管理要求人們精通地產運營、商業運營和資本運營這三個方面，很少人能同時掌握這些內容。商業管理人才缺乏已是市場普遍存在的現象。因此，協會還可以定期舉辦相關行業培訓或區域論壇和研討會，將最新的商業管理經驗傳遞給會員，培養出更多的商業管理人才。

商業項目價值被嚴重低估——億城集團總裁鄂俊宇

商業地產專業委員會將為地產商提供一個交流商業地產開發經驗的平臺。以億城地產來看，在開發商業地產過程中學習了很多項目的成功經驗，例如華貿中心。目前國內地產的發展趨勢，使得地產商大多增加了對持有物業的投資。

然而，由于政策等方面原因，導致了地產商持有資產增值的速度低于住宅物業。加上商業地產的資金周期相對較慢，很多商業項目價值被嚴重低估。因此，商業地產開發對企業的資金實力要求非常高。

由于商業地產涉及范圍廣泛，使得開發商對專業資源整合的難度加大。這就需要商業地產專業委員會提供行業內各種資源的交流平臺，讓開發商能從中獲得真正啟發。未來企業發展不僅是看它曾經做過哪些項目，更重要是看它手里現在持有哪些項目，只有這樣才能保持企業健康的成長。

開發商需要積極參與——遠洋地產副總經理陳雷

作為房地產行業的重要組成部分，商業地產是高度依賴于商業發展而不同于單純的房地產行業。作為持有型商業，開發商必須轉變原有的住宅開發理念而轉向通過良好運營來獲得長期利潤回報。

商業地產專業委員會為地產商提供了學習先進商業模式的機會，遠洋地產希望借助這個平臺，與商業地產各方人士一起謀求商業地產的更大發展。因此，遠洋地產將積極參加商業地產委員會的籌備事宜。

創造對話機會——廈門國際銀行北京分行行長鄭修建

從金融領域來看，商業地產在金融信貸上不同于住宅。目前商業地產在房地產結構當中的貸款量日益增大，城市對商業地產的需求和檔次亦在不斷上升。實際上，各大商業銀行都是將商業地產作為銀行的優質項目來發展。

作為經營性物業貸款，各大商業銀

行在具體核算以及科目的歸類上還是有所區別。商業地產專業委員會給金融機構和開發商直接對話創造了機會，銀行在支持商業地產的開發、運營和管理方面會更加方便。在中房協搭建的平臺上，開發商應該更廣泛地和銀行加強聯系，從而實現商業地產的金融創新。

“樓市傳媒”全力支持——樓市傳媒董事長蔡鴻巖

在中國房地產的發展過程中，由房地產銷售物業逐漸轉向持型性物業比重的增加被認為是整個行業進步的標志。在國家對地產金融信貸趨于開放的時期，很多房地產企業尋找到了上市機會，上市之后的房企通常會增大持有型物業的比重。

對于土地價值而言，持有型物業的價值要比銷售型物業有著非常大的增長空間。在中國土地日益稀缺的當前，商業地產對于中國土地價值的提升發揮重要作用。因此，商業地產的良性發展將對行業整體水平的提高起到很好的推動效應。

作為專業行業媒體，樓市傳媒一直致力于推進商業地產的發展。在此次商業地產專業委員會的籌備過程中，《樓市》不遺余力配合中國房地產業協會做著服務性工作，未來亦將積極推進商業地產專業委員會的各項工作。

商業地產必須遵循國際標準——CCIM中國總會執行主席梁蓓

與住宅開發相比，商業地產開發需要遵循其自身發展規律。開發商在開發住宅時，把房子很好銷售出去是其核心。商業地產卻需要通過持有來獲得長期利潤，并不以短期銷售金額為重點。因此，商業地產概念更多屬于金融領域范疇。

商業地產是國際化、標準的語言。如果說開發商做商業地產時不遵循國際標準來推動商業定位和招商，今后項目投資回報無論用什么公式計算其實都是挺難的。

商業地產委員會之所以成立正是基于現在市場日益重視商業地產的發展前景。中國房地產協會能成立商業地產的行業協會，對開發商、各種投資機構以及諸多業內人士均有重大意義。

中國商業地產先天不足——經緯時代房地產經紀公司總經理凌一準

中國商業地產發展至今，有著以下幾個方面的不足：首先，地產商缺少資本運營的模式。

商業地產的開發對資本運作的要求非常高。其次，由于國內一流專業人才的缺失，導致國內資本在資金投向上的猶豫。第三，目前市場上百貨、超市、購物中心、倉儲等各種商業模式基本上全部都是舶來品，似乎已成為各個項目聚客、吸客的唯一法寶，并被不斷地復制。

中房協商業地產專業委員會的成功創辦，至少意味著這些問題，不再作為零散的聲音和孤獨的困惑，而是有了一個可以交流的平臺，一個可以依靠的組織。至少在專業上，在關鍵時刻可以為我們解決一些技術問題。未來該協會最主要的功能還是圍繞上述三個方面去展開的，搭建專業平臺和整合資源。讓政府能通過這個渠道了解一些真實的聲音，以幫助商業地產更健康地發展。

華貿中心：商業地產的成功典范

4月11日，商業地產專業委員會首次籌備會選擇在華貿公寓會所召開。同時，華貿購物中心也在這一天開業。之所以選擇在華貿中心召開首次籌備會，與該項目在商業地產市場上的影響力有著至關重要的作用。

作為國內商業地產開發的領頭羊，北京國華置業有限公司董事長房超在商業地產開發過程當中有著豐富的實踐經驗。華貿中心這個由房超一手打造出來的項目，已成為北京商業地產的經典之作。

繼華貿購物中心開業后，ARMANI(阿瑪尼)全新概念店選擇落戶華貿廣場，面積約150H0平方米。據悉，在阿瑪尼全新概念店裝修過程中曾因內部建筑風格與項目整體不協調而做出裝修方案的調整，這在阿瑪尼的開店歷史中是未曾出現的。通過這個細微的故事反映出開發商對項目整體定位有著自己的尺度，并不會為了引入高端品牌而失去既定的建筑風格。

正是基于對細節品質的打造，華貿中心從2002年啟動后取得了巨大成功。“華貿中心公寓最初開盤價是9800元/平方米，現在公寓租金已達到16美金/平方米/月，短租甚至達到22美金/平方米/月。2007年初交付使用的一期寫字樓出租率已經超過90％，2008年初剛交付的二期出租率也已經達到40％，租金達到40至50美金/平方米/月。”談及華貿中心取得的成功，房超表示，準確的商業定位、專業化的運營管理以及開發商對項目整體風格的堅持和把握成為了其關鍵所在。

目前華貿中心形成了1100多個商業品牌、2座超豪華國際酒店和60多家餐廳的規模。進駐客戶包括德意志銀行、東方匯理銀行、松下電工、SAP、伊藤忠商社、安聯人壽、SUN、萬豪國際等世界500強企業。同時，在寫字樓客戶全部入住后，整個華貿中心將有l100萬人在此辦公，可提供12000個人的就業機會。因此，從商業規模、品牌檔次、進駐企業影響力以及提供就業機會等多方面來看，華貿中心已成為了北京商業地產新地標。

在房超看來，華貿購物中心與華貿新光天地、麗思卡爾頓、JW萬豪酒店、華貿廣場(阿曼尼生活概念店)、華貿商業街、華貿寫字樓一起組成了完整的華貿商圈，形成了輻射全北京的商業集合效應，為時尚消費者提供了一個最大程度的多元化選擇場所。

對于商業地產專業委員會的成立，房超從一開始便投入很大精力來支持委員會的各項工作。就當前商業地產的形式以及商業地產專業委員會都而言，房超著獨到的見解：商業地產歷經幾年發展，一個明顯特征是商業地產在整個地產行業中的比重和分量日益突出。結合自身多年從事商業地產的實踐經驗來分析，房超認為商業地產有著以下明顯特征：首先，商業地產的開發占用了開發商更多的資金成本。由于商業地產需要開發商長期持有來獲得回報，這就意味著資金長期被占用。在這種情況下，商業地產的資本運營是一個獨特的模式，與簡單住宅開發有明顯不同。

其次，商業地產對前期項目的建造品質要求非常高。通常在產品建造前就必須結合商業定位、目標人群以及后期管理等諸多因素來設計。再者，商業地產開發需要承受較大的市場風險。從資金成本、開發環節到經營管理，每個層面都需要承受很多市場風險。

最后，商業地產在建造過程中就需要啟動招商和運營管理。實際上，商業地產在招商和運營管理時不是房地產開發的概念，而是商業零售和現代服務業的概念。因此，商業地產的開發需要有更好的信息、交流平臺。

“基于商業地產開發過程中存在以上的特性，中國房地產業協會能在此時成立商業地產專業委員會十分及時和必要。在此時成立商業地產專業委員會，在為商業地產商服務的同時，給各方提供了交流的平臺，將推動商業地產健康發展。”房超說道。作為商業地產的行業協會，商業地產專業委員會能把來自于實踐第一線的政策向上級部門積極反饋。同時，中房協能有效傳遞出政府部門的最新精神，指導商業地產各項工作，使其盡快成熟起來。

在商業地產專業委員會首次籌備會議結束后，房超親自帶領各位參會嘉賓參觀華貿購物中心、新光百貨、華貿寫字樓及華貿特色商業街。