三里屯變局

曾經是京城時尚代名詞的三里屯正在經歷著由單一業態向時尚休閑娛樂消費中心的蝶變。三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯項目、永利廣場為三里屯變局貼上了一個又一個標簽。變身后的三里屯呈現怎樣的面貌?業內人士、商家、消費者又如何看待?三里屯變身后面臨怎樣的難題?三里屯的區域消費力究竟怎樣?一個又一個崛起的商業項目究竟命運幾何?

香港太古地產三里屯village項目南區預定今年年中開放，5月，三里屯SOIIO樣板間也將對外開放，世茂三里屯項目10月份或將啟動，位居工人體育場對面由華爾頓(香港)集團開發的永利廣場已開始啟動。在北京的城市核心區，三里屯成為少有的商業地產開發熱土，這個昔日京城時尚夜生活的據點，已進入變身休閑文化購物區的倒計時階段。

變身在即

早在多年前，潘石屹曾在香港太古廣場與劉曉光相遇，當時不約而同發出“要在北京建個太古廣場多棒啊”的感慨。潘石屹或許怎么也想不到如今“香港太古廣場”真的出現在了北京，不過名字叫三里屯Village，地點就在其即將對外開售的三里屯SOHO項目對面。

地產大鱷加速布陣

老牌英資開發商太古地產與一直在北京CBD區域內“滾打”的SOHO中國都是于去年踏入了“三里屯”熱土。如今，三里屯Village，總經理鐘偉添告訴《樓市》記者，項目南區的出租率已經達到85％，今年年中南區第一期及精品酒店即將開業。

5月，三里屯SOHO樣板間也將對外開放。坐陣CBD十年之后，潘石屹即將正式移師三里屯區域。

4月7日，接受《樓市》記者專訪時，老潘透露，其三里屯情結其實早在大約15年前就已經開始。當時，他還是北京萬通實業股份有限公司總經理，正在開發萬通新世界廣場。

本著“地段、地段、還是地段”的房地產金科玉律，潘石屹堅守著北京CBD，而實際上在CBD之前，他就看上了三里屯區域。

“三里屯從名稱來看，和東北村莊差不多，比較土。但實際上是北京最國際化的地方，也是最早國際化的地方，比CBD發展還要早。當CBD還是大工廠聚集地時，三里屯就開始逐漸形成酒吧一條街。”經常研究北京地圖，還喜歡研究北京城市特征和發展動向的老潘熱情洋溢地為記者描繪出了一幅三里屯前景版圖，“這是長安街中軸線，這是東直門，這是三元橋，這是機場高速，北京四環之內，三里屯地區是最國際化的，最具有活力的區域。”

因看好內地零售商業市場商機，太古地產將商業地產作為進軍內地市場的橋頭堡，而北京三里屯是其項目率先開業的第一站。太古地產目前在內地有4個項目，今年年中即將開業運營的北京“三里屯Village”大型文化、休閑購物中心，將會作為太古地產首個在內地落成啟用的零售項目。太古地產中國區總裁安格里說。

據了解，目前已有逾百家國際知名品牌簽約入駐三里屯Village。其中不乏世界及亞洲營業面積最大的環球店。如：Moiselle和彪馬的亞洲最大店，戶外裝備Columbia及珠寶品牌周生生的中國旗艦店亦名列其中。最令人關注的是，體育品牌Adidas獨占了三里屯Village中的一座四層高的樓體，店鋪面積超過了3000平方米，是Adidas目前營業面積最大的環球旗艦店。

另，作為世茂地產向綜合型物業轉型代表作的世茂三里屯項目，也將在奧運之后啟動。“目前公司正在加緊運作項目的前期工作，具體的規劃設計方案不久將最終確定，預計項目將在10月左右正式啟動”，世茂集團華北區總裁透露。

而位居工人體育場對面由華爾頓(香港)集團開發的永利廣場也圍起了圍檔，這個建筑面積超15萬平方米的綜合體項目也將集公寓、寫字樓、商業于一體。

區域四度蝶變

地產大顎齊聚布陣下，三里屯成為京城核心區少有的商業地產開發熱土。

瞬息百變的北京4月天氣，在工地包圍著的三里屯，能讓人透過春的氣息嗅出泥土的味道。在工體北路和三里屯路十字路口的西北角，“三里屯Village”建筑主體已基本完成，盡管面前立著高大的施工圍欄，但是橘黃、嫩綠交錯的鮮艷外立面已透露出了時尚的感覺，使人不免產生走進去的沖動。與三里屯Village隔路相望，在馬路南側正對面，便是三里屯SOHO，“三里屯SOHO讓三里屯繁華重現”的廣告異常顯眼。其售樓處外立面已基本完工，項目主體正在進行土地開槽，挖土機轟轟隆隆的聲音不時傳了出來。

在大片建筑工地包圍中，北京夜生活的心臟，甚至一度成為北京泡吧去處代名詞的三里屯又在經歷一場蝶變。

追本溯源，三里屯的前身是“三里墳”。1900年，八國聯軍侵華，此地是通往東直門的進京必經之地，后來成為八國聯軍的俄軍駐地，當時稱為屯兵，故更名三里屯。如今，由“三里墳”更名而來的三里屯區域已經歷了四次蝶變。

50年代末期，三里屯開始有了“國際化”的痕跡。1959年，北京的使館區由東交民巷的第一使館區遷往三里屯，區位上毗鄰外交部，由此，三里屯使館區成為當時北京最代表現代化水準的區域。其中工體東路路邊一座9層的“外交公寓”成為標志性的建筑，為當時使館人員和家屬、外國記者特許居住地。這一轉變邁出了日后三里屯區域國際化關鍵性的一步。

歷經三十年后，在改革開放的背景下，三里屯再次發生了巨大的變化。1988年，黨中央號召干部下海，三里屯利用其得天獨厚的使館區效應，針對其汽車聚集地以及外貿服飾需求量大的優勢逐漸形成了著名的汽配一條街和專營外貿服飾的秀水街。

從20世紀80年代初三里屯第一家酒吧“捷捷”出現，到1998年，三里屯酒吧街經營達到了高峰。粗略統計，當時三里屯酒吧街內共分布有80多家酒吧，云集了北京60％以上的酒吧。

酒吧街的形成與成熟，是三里屯區域成為北京“名片”的又一次重要轉折。

三里屯第四次重要的轉變發生在2004年。進入21世紀，隨著什剎海、朝陽公園西門等新生酒吧區的相繼開發，北京酒吧街的格局悄然發生了變化，三里屯的先發優勢已不明顯，單一業態的尷尬讓三里屯區域面臨著嚴峻的升級、改造問題。

在2004年的朝陽商務節上政府重點推出了升級三里屯的規劃，根據政府規劃，三里屯這個以酒吧而聞名海內外的街道，將形成以購物、酒店、酒吧、藝術等多功能為一體的休閑及文化創意區。到2008年，三里屯在規劃藍圖中，將成為北京“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”。

在政府對區域升級改造的規劃推動下，一批有實力的地產開發商們諸如太古集團、SOHO中國、世茂集團等相繼將目光瞄準此區域，紛紛建立大型的綜合體項目。

知名商家高度關注

三里屯蝶變吸引的不僅僅是開發商，還聚集了眾多知名商家的目光。國際著名時尚休閑服裝品牌“優衣庫”日前宣布十年做到中國第一，而其在北京市場的布局中，便選擇了在三里屯village開設專賣店。

美國快餐麥當勞早已進入中國各大城市，并且在北京店面遍地開花，但是在外籍人群聚集的三里屯區域至今仍未開店。談到三里屯區域，麥當勞拓展部經理劉炎對《樓市》記者表示，目前麥當勞非常關注此區域并開始與一些商業項目進行洽談。

與麥當勞一樣已將在三里屯開店列入計劃的商家不在少數。“真功夫”選址標準一般是在比較成熟的商業、商務區域，目前CBD店已開業。真功夫餐飲管理有限公司華北區總經理劉波表示之所以計劃在三里屯開店主要是因其靠近使館區，顧客整體素質較高。

尚未在三里屯開店的商家對此區域亦表示了濃厚的興趣，部分已在三里屯開店的商家甚至有再開店的計劃。對于北京俏江南餐飲有限公司而言，其在太平洋百貨的店鋪早已開業，“俏江南”董事長特別助理羅云對《樓市》記者表示，不排除在三里屯再開一家店。

據記者了解，此前“俏江南”與三里屯Village洽談時，因租金問題，雙方沒有達成一致觀點而暫告一段落，不過羅云表示“俏江南”會繼續關注三里屯區域的其他項目，“俏江南”的選址物業最好是寫字樓、商業、公寓都有，寫字樓越密集越好，合作方式既可以租賃，也可以購買。

作為北京具有代表性的文化類知名企業，北京紙老虎文化交流有限公司規劃將在北京開設20家左右的大型文化休閑廣場。而“紙老虎”目前在北京已經開業的“文化休閑廣場”主力店僅2家：金源時代購物中心、回龍觀北店時代購物中心，第3家“文化休閑廣場”立水橋龍德廣場店將于5月份開業。因此“紙老虎”將關注北京所有的商業項目。

“對于文化類公司而言，三里屯區域有市場需求和商業價值。”北京紙老虎文化交流有限公司總監王泰對《樓市》記者表示。

5.3億大蛋糕

隨著三里屯village、三里屯SOHO、世茂三里屯項目、永利廣場的集中開發，導致區域商業供應面積快速增加，在供齋的翹翹板兩邊，這些項目入市后，三里屯區域主要商業供應將達4.5萬平方米，需求方面，區域及輻射區域年消費潛力預計超出5.3億元，而據官方數據推算2010年區域內常住人口將增至5.1萬平方米，其所能消化的商業面積也僅5萬平方米左右，三里屯項目吸區域外人群消費成為重中之重。

三里屯房地產進入大盤綜合體項目開發時代。

三里屯SOHO總建筑規模46.6萬平方米，三里屯Village總建筑面積13.6萬平方米，世茂三里屯項目總建筑面積達到21萬平方米，永利廣場總建筑面積超過15萬平方米。沿著工體北路從東至西，即將完工和正在崛起的三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯等項目，不同的業態規劃讓三里屯區域的物業更多元化。

常住人口消化商業面積僅占“零頭”

“三里屯作為傳統酒吧文化區已漸失其魅力，已不能滿足年輕消費者更高層次和更多元化的消費需求。對于三里屯來說，求新和求變才顯得比北京其他任何一個商業區域都更為迫切。”仲量聯行商鋪部負責人、中國區董事張志賢對《樓市》記者表示。

其中，三里屯Village北區定位為高端，瞄準國際一二線品牌旗艦店和精品酒店；而南區則定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲。三里屯SOHO整個項目規劃由5個購物中心和9幢30層高的辦公樓和公寓樓組成，分別由溜冰場、水景的室外廣場將5個購物中心連接起來，SOHO中國對此項目的定位是打造北京最具人氣的戶外休閑廣場，目標客戶群并非定位高端，而是城市主流消費人群。世茂三里屯項目未來也將集超五星級酒店、世界頂級品牌商業、文化休閑于一體。

加之區域內早已于2001年、2002年開業的太平洋百貨盈科店、雅秀服裝市場，三里屯區域的商業將包含百貨、購物中心、商業街區等多種類型。以中高端為主，同時低中高檔市場均覆蓋，三里屯區域商業項目確實在求新求變中為習慣于在此區域消費的客戶提供了多重選擇。

區域目前已開業的主要商業面積僅11萬平方米，而未來入市的三里屯Village、三里屯SOHO商業面積均12萬平方米，每個項目都超過了現有商業面積之和。另世茂三里屯項目商業面積6萬平方米，永利廣場超3萬平方米，未來區域內商業供應面積將增至45萬平方米。(詳見表1)

而三里屯區域的常住人口消費力情況又如何?三里屯街道辦事處信息顯示，三里屯區域東靠東三環，西臨春秀路和工人體育場西路，南倚工人體育場南路和白家莊路，北瀕亮馬河，轄區面積2.9平方公里。截止2007年12月份，常住戶數15841戶，常住人口4.7萬人。

根據《北京市“十五”時期商業發展規劃》，到2010年北京市人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米。如果按照北京市年平均人口發展速度保守的3％測算，三里屯在2010年的總人口將達到5.1萬人，則常住人口可消化的區域商業面積總量大約達5.1萬平方米。

區域外人群消費“挑大梁”

可見，區域外人群將成為三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯等商業項目客群來源的“頂梁柱”。三里屯地處CBD、朝外、東二環商務帶、燕莎商圈“包圍”之中，簡要描繪其周邊環境則是“一個中心區、兩片住宅區、三大使館區、四大商務圈”。

高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝表示，除三里屯區域常住人口外，相比較生活工作在其他區域的人群來講，三里屯周邊鄰近區域的寫字樓以及公寓人群由于多在此區域的范圍內活動，所以會成為區域商業項目比較穩定的客源。

據記者了解，區域周邊的寫字樓主要包括中宇大廈、新保利大廈等(詳見表2)，而周邊的住宅則主要包括瑞士公寓、海晟名苑等(詳見表3)。

據不完全統計，這些寫字樓提供了297萬平方米的辦公面積，以人均10平方米辦公面積計算，三里屯輻射周邊區域直接辦公人群將近30萬人。

而區域周邊主要的住宅總量保守統計則超過15000套，按照平均每套住房3人計算，則這些住宅項目為三里屯提供了潛在消費客群4.5萬人。

粗略計算(不含空置以及其他不可預估因素)，區域常住人口、周邊居住區人口、周邊寫字樓辦公人群能為該區域商業提供約37萬潛在客群。按照2010年北京市人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米計算，則可以消化區域商業面積37萬平方米。

據官方抽樣調查數據顯示，2007年1～5月份，朝陽區居民人均消費支出6837元。考慮通脹等因素，預計若今年這一數字達到8000元，近幾年文化休閑娛樂在居住消費支出中所占比例不斷提升，按15％用于休閑娛樂消費，而其中至少超過50％的比例將在三里電區域消費，則區域內年消費潛力預計超出5.3億元。

交通問題“雙刃劍”

當然，對于三里屯這樣一個具有特殊文化底蘊的消費區域來講，其消費人群不僅僅是鎖定周邊人口和周邊消費能力，而是立足于整個北京市，并輻射國內其他城市和國外人群。但對于這些人群來講，交通問題就成為關注的核心焦點。

高力國際是三里屯Village項目顧問，并負責其招商工作。高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝在接受《樓市》記者采訪時坦言，在招商過程中，客戶普遍都比較看好三里屯區域的發展，但是最疑惑的有兩點，一是開發商的運營管理經驗，這點對于太古地產而言，客戶是認同的；而另外一點就是交通。陳國輝無奈地表示，交通擁堵是京城各大城區普遍面臨的問題，三里屯也無法避免。

4月11日，《樓市》記者沿三里屯區域各條主要交通道路走訪調查發現，三里屯區域主要道路構成包括連接東二環與東三環的工體北路(東西向)，以及南北向的三條道路，即三里屯路——南三路電路，新東路——工體東路，春秀路——工體西路。

記者走訪當時時值下午17點～19點，三里屯酒吧街尚未真正活躍起來。月色交友吧、百威、休息日等門前都只有零散的工作人員走動。但是此時，三里屯路的車輛已經排成了一條龍。“每天情況大概差不多都是現在這種狀況，晚上8點以后車輛更多。”一位酒吧負責人表示。而根據記者的測算，由于三里屯路只是雙向單車道，一分鐘車流量進出38輛。作為貫穿三里屯區域的重要干道工體北路雙向六車道，平均車流量為57輛/每分鐘。新東路一工體東路車道較通暢，雙向六車道平均進出車流量達到67輛/分鐘。

車流量大一方面能給區域商業帶來充足人流，但另一方面久而久之也會使部分消費者因交通不便利而放棄來此區域消費，在商業消費方面，交通問題是把“雙刃劍”。

對此，偉業商業公司副總經理姜黎明分析認為，目前三里屯區域南北向道路較窄，工體東、西路本身還擔負著工體比賽演出的人流疏散功能，三環路進出三里屯區域車流量也較大，上下班高峰時交通是非常擁堵的。未來在三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯項等超過30萬平方米的商業開業正常運營情況下，三里屯區域將會面臨一定的壓力。

接受《樓市》記者采訪的專家，幾乎達成了共識：SOHO中國、太古地產、世貿地產等項目的入駐將使得三里屯區域從單一的酒吧區變成集購物、酒店、酒吧、藝術等于一體的多功能的國際化商務區，更加強了三里屯對區域外人群的吸引力，如果區內交通能夠進一步改善，相信會令這個地區發展得更快。

三里屯只要道路車流量調查

調查時間：4月11日(周五)晚上7點左右

工體北路

路況：雙向六車道。

車流量：57輛/分鐘

往三環路方向擁堵程度 ★★★★

往三里屯方向擁堵程度 ★★

三里屯路——南三路屯路

路況：雙向單車道。

車流量：38輛/分鐘

三里屯路擁堵程度 ★★★★★

南三路屯路擁堵程度 ★★★

新東路——工體東路

路況：雙向六車道。

車流量：67輛/分鐘

新東路擁堵程度 ★★

工體東路擁堵程度 ★★

春秀路——工體西路

路況：春秀路為雙向單車道。

工體西路為雙向四車道。

車流量：33輛/分鐘

春秀路擁堵程度 ★★

工體西路擁堵程度 ★★

新舊之“爭”

從東三環長虹橋進入三里屯，太平洋百貨是第一家進入消費者視野的商業項目，也是距離三環最近的項目，早在2001年就已開業，對于當時的三里屯而言，正是缺乏商業項目的時代。

盈科太平洋百貨：光明在前頭

因毗鄰CBD核心地帶，使館區及中外聞名的三里屯酒吧街，太平洋百貨盈科店確定了“高品位、高格調，以青春、時尚、高檔為特點”的經營理念。然而7年來，其經營卻一直不溫不火。

4月11日近19時，記者來到太平洋百貨，可以明顯看到商場從4月4日至4月20日推出了內衣寢具聯合特賣會、新夏舒活全館滿額增等一系列特別企化活動。但卻并沒有看到像華聯等百貨商場周末的火爆局面。根據記者對人流量的測算，在此每分鐘進出大致為5人。而此時雅秀的人流量為進場17人/每分鐘，出場24人/分鐘。

對于太平洋百貨的經營現狀，偉業商業公司副總經理姜黎明認為，其原因并不在于項目本身的定位或經營管理問題。除了太平洋百貨與盈科商務談判的部分歷史原因外，造成太平洋百貨盈科店經營狀況欠佳的最大問題是受到交通制約。

“此前三里屯區域大型的商業項目只有太平洋百貨一個店，單店效應的影響力非常有限。而三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯項目未來的入市可形成規模效應從而吸引人流，而太平洋百貨距離三環最近，會被消費者首先接觸，區域新商業項目的入市反而給太平洋百貨帶來了契機。”姜黎明說。

不過，交通仍將是其無法擺脫的難題。如圖4所示，從東三環行使至工體北路的車輛與太平洋百貨近在“咫尺”卻并不能直達，需到南三里屯路十字路口進行掉頭，而從東二環行使至三里屯的車輛，在三里屯所有的商業項目中，太平洋百貨是最后一站。盡管未來地鐵10號線東三環團結湖站將為太平洋百貨帶來一定的步行人流，然而太平洋百貨的高檔定位似乎與地鐵族的消費水平存在一定差異。

可見，客群與交通的博弈將決定著太平洋百貨盈科店未來能否真正紅火。

三里屯Village：“考驗”太古品牌

在三里屯區域新人市的商業項目中，太古地產開發的三里屯Village將是最早開業的項目。三里屯Village，總經理鐘偉添對《樓市》記者介紹，現在南區的出租率已經達到85％，由于三里屯Village南區的品牌定位與奧運相關主題比較相近，所以南區將于今年年中開放第一期。

三里屯Village，總建筑面積13.6萬平方米，其中包括12萬平方米的商業零售區和一個擁有100間客房的個性化精品酒店，以3·3服裝大廈為屆分為南北兩個區域。北區定位為高端，分布國際一二線品牌旗艦店和精品酒店；南區則定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲。

從三里屯Village的客群來源來看，其南區是自東三環行使至三里屯區域的車輛直達的首個商業項目，并且由于南區定位年輕時尚客戶，消費水平低于北區，在南區門前的三里屯公交車站也會為其帶來部分客源，而對于北區而言，不論是東二環還是東三環行使而來的車輛，都需要經三里屯路，而三里屯路為雙向單車道，并且屬于酒吧街，車流量將會增大。不過，由于北區緊領使館區，將為其提供固定客源。

“未來，太平洋百貨、世茂三里屯項目、三里屯Village會存在一定的競爭性，但是太古或贏在設計風格與管理。”高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝表示。

此觀點在《樓市》記者的采訪中不斷得到驗證。美嘉歡樂影城副總經理邱洪濤這樣描述：“當我第一次看到三里屯Village的規劃圖時，真想跳起來大叫一聲‘太棒了!’這里極具空間感，完全不同于其它傳統的購物商場。在這里，漫步于開放式的購物街區，依然能仰望蔚藍的天空!相對于都市中林立的商廈顯得尤為親切。”

由于擁有香港著名的“太古城”、“太古廣場”、“又一城”、“太古坊”等眾多項目，太古地產在國際上的良好聲譽讓不少人都有到三里屯Village一飽眼幅的計劃，“幕名而來”的效應也許會使得三里屯Village開業初期不乏人流。

不過，業內人士在認同太古地產商業管理經驗的同時，對太古地產唯一的疑問便是太古地產在香港的成功經驗與內地的消費人群習慣是否能夠融合。

太古地產中國區總裁安格里曾對記者坦言，永無止境的市場變化是太古進入內地發展的最大影響因素。“尤其是我們進入了幾個城市，不同地區各有特性，不能照搬香港的做法，必須依照本地市場進行調整。具體的挑戰通常來自如何抓住機會又在可以接受的價格范圍內進行投資。”安格里表示。

享譽盛名的太古地產能否在北京打造“香港太古廣場”名氣，或許市場才能給出正確的答案。

三里屯SOHO：再造“銅鑼灣”

三里屯SOHO與三里屯Village隔“工體北路”相望，而大名鼎鼎的老潘對太古地產也是贊賞有加。他認為太古地產做高端商業地產比國內任何一家高端商業地產開發商都經驗豐富。“太古地產已經在我們對面做了最高檔的商業，我們不可能再做最高檔的。”老潘說。

用老潘的話表述，三里屯SOHO的客群定位是城市主流消費人群，簡言之三里屯SOHO是介于三里屯Village與雅秀之間檔次的商業。“三里屯Village高檔商品的客群目前絕對存在，但絕對不是大多數。雅秀市場也一定會繼續存在，但隨著中國經濟的發展，此類消費者的消費水平一定會提高。而未來中產階級將成為消費的主流人群。”潘石屹表示，三里屯SOHO的定位就是打造北京最具人氣的戶外休閑廣場。

三里屯SOHO、三里屯Village、雅秀三個項目集中分布于三里屯區域的核心地段“三里屯路一南三里屯路”，與“新東路一工體東路”之間。或許正是由于不同項目定位于不同的檔次，讓業內人士對該區域的項目定位表示肯定。

“三里屯商業項目之間的互補性大于競爭性”，高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝表示。

與三里屯Village、世茂三里屯項目不同的還有三里屯SOHO是進行銷售，而其他兩個項目都是開發商持有。運營模式的不同，讓老潘又一次避開了競爭。“就目前來看，我們的競爭對手只有幸福三村”。而實際上根據《樓市》記者了解，幸福三村(首開幸福廣場)目前已經進入期轉現階段，所剩房源已為數不多。

當然，老潘堅持的商業項目銷售模式一直倍受業內質疑，不過偉業商業公司副總經理姜黎明表示，老潘比較對得住消費者的地方，就是他所開發的項目地段都非常優越，即使投資者最初經營不賺錢，土地的升值也會讓投資者獲利。

的確，從三里屯主要商業項目交通路線圖上可以看出，從東二環開車直達三里屯商業項目，三里屯SOHO是消費者接觸到的比較便利的一站。

“三里屯SOHO第一個特點，是開發式設計，整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合。”潘石屹介紹，第二個特點則是開闊，眾多的街道，讓人自由游逛，配合這個構思，三里屯SOHO特別設計了三層街道，簡言之，該項目擁有三個一層。

“第一個一層建了中間廣場，面積上萬平方米。這樣負一層就變成了一層，負一層一大部分形成了商業銜，與一層的感覺是一樣的。而真正的一層又是商業街。三層又是商業街，商業街之間又有橋連接起來。”潘石屹表示，商業強調要形成流線，整個三里屯SOHO是流線性的。

潘石屹有一個心愿，就是將三里屯SOHO打造為香港的銅鑼灣。三里屯SOHO承載了老潘太多的夢想，這既是他15年來看好三里屯的一個見證，也是首次離開CBD建設的SOH0項目，并且老潘還表示，三里屯SOHO將成為SOHO中國開發歷史上銷售金額最高的項目。究竟其未來銷售及經營效果如何，讓我們拭目以待。

世茂三里屯項目：須“特色”制勝

晚于三里屯Village與三里屯SOHO，世茂三里屯項目估計最早10月份才能啟動。

該項目位居三里屯Village的西面、工體北路北側，是世茂地產于2007年5月23日以14億元人民幣拿下的一個占地3萬平方米的地塊。《樓市》與項目負責人溝通得知，該項目目前尚未確定最終案名，目前公司方面正在加緊運作前期工作，具體的規劃設計方案很快將最終確定。

三里屯項目是世茂地產向經營性商用物業轉型的代表作之一。繼2007年初以10.5億元成功收購位于CBD核心區的華平國際大廈(現改名世茂大廈)之后不到半年，世茂地產便獲取三里屯地塊。

“世茂眼下的戰略除繼續發展高檔住宅物業外，亦將審慎而有序地拓展包括零售及辦公樓物業等在內的長期投資項目。”世茂集團執行董事許世壇曾公開對公司未來發展戰略這樣介紹。

根據世茂地產去年奪得地塊時的規劃，是將該地塊打造為一個集超五星級酒店、世界頂級品牌商業、文化休閑于一體的市中心最高端的“商業地標航母”，計劃動用總共人民幣30億元巨資。

在三里屯商業項目版圖中，世茂東側有太古地產的三里屯Village，西側臨近二環的來福士廣場、東華廣場、東方銀座等項目。因此，對于世茂三里屯項目而言，規劃設計以及定位是否具有自己獨特的特點，讓消費者形成必須到此消費的習慣，將成為其能否成功的關鍵。

中國紅街：雙重挑戰

曾創下每平方米最高10萬元天價的中國紅街與三里屯SOHO相鄰。2005年中國紅街正式推向市場時“紅極一時”，“街鋪之王，稀貴入世”等廣告撲面而來。由于靠近北京工人體育場，中國紅街不僅把項目售樓接待中心設在工體19號看臺下邊，而且“京城街鋪王”的廣告語鮮明地印在工體四周的旗幟上。為了匹配“京城街鋪王”的口號，中國紅街還在商業定位上以高端商業為主，最初招商只針對高端奢侈品。

然而好景不長，不久該項目便陸續受到各大媒體的質疑。“中國紅街五大質疑：高售價成就“京城街鋪王”中國紅街：能否支撐近5萬元的實際成交均價?”“給中國紅街把把脈”等媒體報道接二連三揭批中國紅街定位過高及其商業銷售的模式。

隨后，針對項目招商出現的問題，開發商進行了相應調整，招商對象從原來的絕對高端調整到第一次來中國開店、有宣傳訴求的商業品牌。

如今，中國紅街一層已基本開業，不過2、3層尚存在部分空置。就4月11日記者實地考察情況來看，即便緊臨工體北路的路邊幾家店人流也并不多。

談及中國紅街的經營情況，偉業商業公司副總經理姜黎明強調商業項目必須進行統一持有，否則，銷售是很難經營好的。同時，他提醒，由于三里屯區域受到交通狀況的制約，該區域的項目必須規劃有充足的停車位。然而從中國紅街的交通線路圖(圖4)來看，實際上，從東二環行駛而來的車接觸到的第一個項目應是中國紅街，但是由于項目沒有地上停車位，而600余個地下停車位又與寫字樓共用，能提供的臨時停車位有限，因此，一定程度上，中國紅街將抓住客群的機會讓給了三里屯SOHO。

不過好在，中國紅街實質上屬于寫字樓配套商業街區，寫字樓辦公人群一定程度上能為商業提供固定客源。

區域格局改寫

工作在CBD的王馨對記者描述，20世紀80年代初，工體北門附近出現了第一家酒吧，名叫“捷捷”。那時，下班后，她就經常去泡吧。“捷捷”大概只有25平方米，屋頂和椅子是一色黑。裝修也很簡單，用三合板隔成一個個包間。不過那時候泡酒吧的幾乎都是外國參贊和駐華大使。而到了近兩年，因為三里屯拆遷，她很少去了，有時候會到后海泡酒吧。不過王馨表示，若未來三里屯煥然一新，她還是會回來的。

融合：與周邊四大商圈角色互補

“任何一個大的城市，好的城市都需要有一個適合外國人生活所需的區域，三里屯對北京來說就是這樣一個區域。它與CBD很近，應該成為CBD的配套，CBD的人們上完班可以去三里屯玩。”上海大寧國際商業廣場助理副總裁吳志強表示。

事實上，2000年前后，三里屯作為酒吧聚集地，激烈的競爭激勵了各家酒吧不斷改進，各色樂隊、現磨咖啡、各種珍藏紅酒成為不同酒吧的特色。竇唯、崔健、何勇、臧天朔、斯琴格日樂、樸樹、楊坤都曾是這里的常客，并在三里屯酒吧把他們的歌唱向全國。從那時起，三里屯的酒吧成了北京時尚的代名詞，廣受親睞。

但是后來，單一業態的尷尬以及其他區域酒吧街的涌現，讓三里屯的人氣正在消退。而改造后的三里屯區域，將逐漸弱化其純酒吧街的功能，更多的將是承擔起京城時尚文化消費中心的角色，并成為周邊四大商圈的公共“娛樂場所”。

談起未來三里屯將在北京各大商圈中處于怎樣的地位，仲量聯行商鋪部負責人、中國區董事張志賢分析，目前北京的幾大商圈中，從區位來講與三里屯存在最大競爭關系的便是CBD、燕莎和朝陽門商圈。CBD商圈歷來就是國際頂級品牌的首選之地，從經久不衰的國貿商城，到新人市的新光天地，以及未來的柏悅中心、國貿三期等，均將目光不約而同地投向了國際一線及二線品牌。

燕莎商圈是北京最早的涉外商圈，但近年來隨著北京商業市場不斷發展以及新商圈的不斷形成，雖然燕莎也不斷有新的供應入市，但原有的燕莎商圈正在逐漸向東西兩個方向解體，即酒仙橋望京區域以及三里屯區域。這也給三里屯的商業地產帶來了很好的發展空間與機遇。朝陽門商圈靠近CBD區域，商務性質濃厚，但近年來商業的發展一直不溫不火，定位較模糊，商業環境也不是很好，預計未來也是依托其現有的商務環境發展商務配套型商業為主。

“對于三里屯區域，雖然時尚文化一直是其堅守的核心價值，但未來也會與周邊的CBD、燕莎以及朝陽門商圈產生不可避免的競爭關系，品牌的引入和目標消費者也會存在一定的重合，但更多的還是與這幾大商圈和諧共生。”張志賢表示。

偉業商業公司副總經理姜黎明則認為，三里屯未來經歷市場調整后，更多是補充周邊CBD、燕莎、朝外等區域的所缺。朝外是國內白領休閑娛樂場所，燕莎昆侖匯面向高端人群，而三里屯則有可能發展為先鋒類、文化藝術類，偏向歐美，西方現代風格的圈子人群消費的場所。

擅變：從酒吧街到時尚休閑娛樂中心

在與周邊商圈互補的基礎上，三里屯將形成自己的特色。仲量聯行商鋪部負責人、中國區董事張志賢建議，如何打造成一個國際時尚文化消費中心是三里屯區域新增商業項目所應該思考的問題。

國際名模呂燕1999年正式進入時尚圈，也就是在這一年，她開始混跡三里屯區域。“在三里屯，我最喜歡的事情就是坐在街邊的酒吧看并且討論來往的行人。”回憶起三里屯的經歷，呂燕說她腦子里的關鍵詞就是酒吧。

談到未來，呂燕希望三里屯是一個好玩的有特色的地方。而廣告人闞昕則希望未來的三里屯恢復以前的集市感，親切，友善，原創。而不是又一個大品牌聚集的商場，應該是自然的生態，充滿活力。

對此，三里屯Village總經理鐘偉添表示，經歷了多年的發展，現在的三里屯正向更為高端、成熟、多元化的方向轉變。而這個轉變是一個地區發展的必然趨勢。三里屯區域將成為一個充滿時尚、藝術和文化的商業區。人們一提到它就會聯想到別致的餐廳和酒吧、自然放松的休閑娛樂方式、結交新朋和匯聚老友的和諧氣氛，以及創新大膽的藝術氛圍，是一個日常閑暇和假日都可以來的地方。

“由于三里屯擁有豐富的時尚文化的底蘊，因此繼續強化其京城時尚文化的領頭羊的地位，使‘三里屯’成為京城時尚文化的代名詞，是該區域商業地產發展的大方向。對于商業地產商們說，未來推出大眾娛樂休閑類產品，通過業態的多樣化和規模效益，力圖擴大目標消費群體，同時作為泛CBD區域，推出適量的商務辦公和酒店物業，達到一個以時尚休閑娛樂為主，商務辦公為輔的綜合性區域將是未來三里屯區域發展的趨勢之一。” 仲量聯行商鋪部負責、中國區董事張志賢表示。

機遇：區域房地產五大預期

三里屯的變局還將給區域樓市帶來一系列機遇。區域綜合體項目的開發將促使該區域的住宅、寫字樓、商業、酒店等物業分別具有不同的趨勢。

公寓、寫字樓售價與CBD持平

根據《樓市》記者了解，三里屯區域公寓目前售價25000元/平方米左右。當記者就此詢問三里屯SOHO定價時，潘石屹表示，三里屯SOHO的定價目前尚未確定，至于未來區域公寓房價能達到怎樣的水平，由于三里屯位居北京城市中心，目前可供開發土地極少，與上海的房地產發展相似，但是上海比北京房產開發早幾年，上海今天市中心樓盤的價格就是北京三里屯明天樓盤的價格。

對此，高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝表示，三里屯區域商業項目的大量入市一定程度上能帶動住宅和寫字樓的價格，并且未來CBD供應更加趨緊，三里屯區域住宅、寫字樓與CBD價格有可能持平。但是由于CBD的交通情況相對而言較好，因此價格超越CBD會有困難。《樓市》市場研究部數據顯示，CBD目前住宅價格在35000元/平方米左右；寫字樓價格在27000～30000元/平方米左右，個別項目單價達40000元。

商務市場前景較好

商務地產比較匱乏一直是三里屯區域發展亟需解決的問題。商鋪大量入市后，寫字樓辦公人群的增加能為商業提供人流與人氣。而在新開發的項目中，三里屯SOHO、永利廣場為集寫字樓、商業、公寓為一體的綜合體項目，而舊項目中，中國紅街、首開幸福廣場均有寫字樓供應。仲量聯行北京研究部主管陳斌分析認為，盡管周邊有一些新增的寫字樓項目，整體來看，三里屯區域的寫字樓市場還不是很成熟，但是隨著一些高檔寫字樓的入市，未來區域的寫字樓市場會活躍起來，呈現良好的發展前景。

商業市場培育期較短

商鋪方面，三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯項目的相繼開發入市，使得區域的商業供應面積迅速上升，這是否將延長區域商業項目的市場培育期?

潘石屹堅定地表示三里屯SOHO的市場培育期要比CBD建設SOHO要短，多長時間就要看區域的各大項目何時建完。偉業商業公司副總經理姜黎明認為三里屯區域市場培育期不會太長，持有型物業三年內達到成熟應該沒問題。對此，高力國際商鋪部高級助理董事陳國輝表示，大量商業的入市，肯定會面臨培育期，對于區域整體發展成熟而言，大概需要五年。

商業設施從本土化到國際化

由于毗鄰使館區，三里屯區域被共認為京城最具國際化的區域之一，然而仲量聯行北京董事總經理及中國區商鋪業務負責人翰德偉在接受《樓市》記者采訪時認為三里屯的商業設施一直以來并不具有國際化特點。

韓德偉認為，以往三里屯區域盡管也是熱點區域，但是由于受到地理區域的限制，商鋪設施比較分散，區域道路較窄，商業項目體量也相對較小，非常具有本土化特點。而隨著一些新增高品質樓盤的開發，會使整個區域的商業環境和商業設施得到改善。特別是太古地產的進入，將國際的先進運營經驗和理念帶給三里屯，并且已經引進了諸多國際知名零售品牌，這些品牌要么是全新進入北京市場，要么是在三里屯Village開設旗艦店。而這些舉措都將對三里屯的區域商業環境起到積極的推動作用，三里屯區域的商業設施正在從本土化向國際化轉變。

酒店前景有待觀察

酒店是三里屯新開發項目的又一重要組合物業。太古地產已宣布成立Swire Hotels，時尚精品酒店“瑜舍”，是三里屯Village項目的一部份，也是Swire Hotels旗下的首項物業，將于今年夏天開業。另外，世茂三里屯項目未來也要集超五星級酒店、世界頂級品牌商業、文化休閑于一體。對此，偉業商業公司副總經理姜黎明表示，五星級酒店若能真正成功，對于項目或者區域的商業將會起到推動作用。

三里屯區域銜接著CBD與使館區，CBD人群也將是其酒店客群的一部分，然而朝陽區與西城區相比，由于金融的支撐力度相對較弱，因此，會對酒店的運營帶來一定的挑戰。“不過，面臨奧運契機，北京許多商業項目都宣稱要建設五星級酒店，能真正建起來的一定是酒店中的精品。”姜黎明說。