保利地產轉型

一向著重于高端住宅開發的保利地產近來加快了進軍商業地產的步伐，并公開宣稱未來商業地產規劃投資比例將占公司總投資的30％。在宏觀調控趨緊的形勢下，資金鏈已成為房地產行業最敏感的話題，保利地產選擇此時耗巨資大規模發力商業地產，給業界留下了太多猜想。

作為保利地產重點推進的國內首個大型綜合性商業地產：項目，佛山南海保利水城將于今年年底開業，日前招租率已達到六成左右。

據悉，保利地產在廣州等地還將有數家大型商業項目陸續續入市。保利房地產(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊公開表示，保利益的商業地產規劃投資比例將占公司總投資的30％，到2012年實現每年租金收益10億元。

發力商業地產

在以往的產品策略中，保利地產明確以中高端精品住宅為主，以城市地標性商用物業為輔。而如今，保利地產在建、已建商業項目合計超過150萬平方米，涵蓋會展、寫字樓、酒店、高端體育休閑會所等多種形態，保利地產步入了綜合型地產開發的新軌道。

保利房地產(集團)股份有限公司品牌經理譚勝向《樓市》記者介紹，公司在建的商業項目分布于全國多個城市，包括廣州的保利國際廣場、國貿中心、佛山的保利水城、皇冠假日酒店、杭州的“保利·東灣”商業金融綜合體，以及在重慶和包頭的多個高爾夫及酒店項目。同時，年初保利地產在天津成立分公司取得的武清區地塊也有很大部分用于開發商業。

“商業地產的開發需注重對區域環境的了解，由于廣州是保利地產的總部所在地，公司對于廣州地區商業的特征及發展前景更了解，因此現有商業項目開發要集中在廣州地區，公司也會密切關注其他城市的商業地產發展。”譚勝說。

2008年初，保利地產在多個城市有多幅土地進賬，其中保利房地產(集因)股份有限公司控股子公司長沙金利和泰房地產開發有限公司在長沙取得10萬平方米住宅及商業用地；保利(成都)地產投資有限公司近期取得20萬平方米性質為二類住宅及灑店的川地；上海保利矬錦房地產有限公司取得上海市南匯區康橋鎮12萬平方米地塊；保利(長春)地產投資有限公司取得三幅土地共計23萬平方米，用地性質包括住宅、商業和文體娛樂以及總公司在青島取得約7萬平方米住宅及商務用地。可以看山，保利地產近斯所獲取土地中，幾乎所有地塊都有一定的商業配比。(詳見表1)

進入初衷

此番保利地產宣布加大商業地產投資比例戰略正值以萬科降價為標志、國內房地產市場持續低迷調整時期，不免讓人聯想到國內房地產市場不斷發出的風險信號以及保利進入商業地產的時機是否恰當。

分析人士指出，在房地產債款和融資全面收緊的背景下，國家對工商業地產、工業地產等非住宅類房地產的行政調控相對較少，對于上市公司來說持有商業地產不僅可以帶來穩定持續的現金流，抗風險能力也相對較強。

“保利地產加大商業地產投資比例并不是將重心轉移到商業地產開發，而是看重優質商業物業對于保利地產今后持續穩定發展將起到的良性作川。”保利房地產(集團)股份有限公司營銷中心總經理何智韜對記者說。

作為大型房地產上市公司，追求住宅開發銷售的“滾動式開發模式”是企業發展的必經之略。但是當發展到一定高度，無論資金鏈如何雄厚、規劃如何完善的公司，也最終會面臨擴張瓶頸。宋廣菊認為，前期作為“滾動式開發模式”代表的保利地產在今后發展中會面臨同樣的臨界點。“畢竟像中國現在這樣城市化進程高速推進，各大城市大工地境況不會多年持續。到了地產業發展的成熟期，能為企業帶來穩定現金流的商業項目將成為支持公司繼續發展的基石。”

看重高回報

事實上，保利加大商業地產投入，除了出于平衡風險、增加企業長期流動資金的考慮，也是被商業地產的高回報吸引。

根據其招股說明書的財務評估報表顯示，保利在上世紀90年代投資的廣州北京路保利北京大廈因北京路步行街商業價值提升，其增值額超過65％，而保利在2002年取得的琶洲保利國際廣場地塊，至今地價增值已經超過100％。商業地塊的增值率，遠高于其財務報表中住宅物業平均25％左右的增值率。

與此同時，保利地產再融資的腳步從未停止。2007年10月，保利地產曾宣布發行43億元公司債，目前保利又將REITs上市提到十年規劃中。保利相關負責人透露，由于保利集團旗下還有另外一家上市公司平臺，其如果進行REITs相關的配套條件會十分優越。而且公司近三年的土地成本僅占總成本的30％以上，擁有很強的成本競爭優勢，打包上市有利于對市盈率的潛力發掘。

北京高通智庫總經理張宏在接受《樓市》記者采訪時表示，人民幣升值的期望、海外投資者對國內房地產行業的認同、世界資金尋求出路的需求以及香港等地資本市場多元化的擴充，使國內商業地產發展面臨新一輪的機遇。商業地產升值潛力大，投資回報高，而且在必要時可以打包上市再融資，因此受到越來越多上市房企的青睞。同時，商業地產開發靠長期經營產生長期回報，需要大量資金支持，這也是資金實力雄厚的上市房企的優勢。

策略與機遇

面對風險更高、挑戰更大的綜合性商業地產，保利地產做好準備了嗎?

保利房地產(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊表示，保利以往在商業地產運用方面已有心得，對于未來在商業地產方面的發展很有信心。

保利地產在年報中公布，2008年計劃直接投資300～350億元，30％的規劃投資意味著在商業地產方面巨額的預算。何智韜向記者表示，公司對于拿地開發時機的把握并不激進。“好的商業項目可以說是可遇而不可求，對于北京商業地產的開發計劃近期還沒有具體目標。”何智韜說，“在北京暫時還未尋找到合適機會，但是公司加大商業地產投資比例的戰略已經在全國展開。保利地產對商業地產開發的風險保持著清醒認識，國內商業地產的發展還不成熟，公司開發大規模純商業項目并不是很多，今后會更注重與住宅配套的商業部分以及住宅商業綜合體。”

保利地產作為全國性的大型房地產開發企業，大股東為保利南方集團有限公司，實際控股人為中國保利集團，而中國保利集團為國資委直屬的國有獨資公司。在近幾年央企整合提速的大環境下，具有“央企房地產”背景的保利地產，發展勢頭迅猛。2006年7月31日，正值國家房地產調控政策輪番出臺之際，保利地產成功在A股實現IPO。上市前后，保利地產的業務擴張力度為歷年來最大。2005年保利地產總資產是80億元，2006年中報披露，公司總資產超過100億元，2006年末更是達到165億元。

保利地產2007年實現房地產銷售面積199.6萬平方米，銷售金額170.4億元，比2006年分別增長62％和104％。2007年結算面積110萬平方米，結算銷售收入74.08億元。據年報顯示，2007年實現營業收入81.15億元，同比增長101.31％，凈利潤為14.89億元，同比增長121.77％。 (詳見表2)

2007年保利地產已售未結面積為133萬平方米，預收帳款達到116億元，已經遠超2007年74億元的結算收入。同時公司尚有61萬平方米項目已竣工但未售出，上述項目的消化將是保利地產利潤的又一源泉，保利地產高層表示，公司2008年還將繼續迎來高增長。

據悉，2008年保利地產在全國擬建項目共60個，規劃總建筑面積2045萬平方米，按照公司2008年計劃開發630萬平米計算，目前的項目儲備已經可以滿足未來三年快速開發的需要。

2008年4月15日，保利地產發布2008年第一季度業績預增公告：據初步測算，與2007年同期相比，第一季度凈利潤將增長230％以上。保利地產第一季度報告預計，2008年集團銷售金額將突破240億元，同比增長四成多。風險及挑戰

然而，盡管保利地產今年一季度銷售面積和銷售金額比去年同期增長了16.5％和8.48％，但增速與去年同期相比出現明顯下滑。而且，一季度7193元/平方米的銷售均價相比2007年全年8537元/平方米的均價下滑了15.7％。

對此，光大證券分析師趙強表示，保利地產在廣州、深圳的項目相對較多，因此業績受到影響。

近期，保力地產武漢保利心語項目被指降價促銷，相關報道稱，保利心語小高層住宅樓價格一度不低于5500元/平方米，而現在據傳樓盤均價僅5000元/平方米，業內人士直接質疑此現象背后是開發商的資金壓力。

多數研究保利地產的分析師均認為，由于2007年保利地產多次高價獲取土地，資金占用較大，而恰逢金融系統貨幣緊縮，房企融資渠道受限，在此大勢下，加速推盤變現、加快資金周轉是首要任務。

據有關資料顯示，保利系2006年從銀行貸款48億元，2007年從銀行貸款102億元，貸款增幅超過1倍有余，而保利系整體投資計劃卻高達840多億。

“由于資本性支出規模較大，一季度保利地產凈負債率從2007年末的58.6％提高至106％，所持現金從2007年末的46億元人民幣減少至20.89億元人民幣。據保利地產2008年一季報顯示，公司的經營性現金流凈額為-58.95億元，同比減少了572.72％；此外，由于投資收益減少，其投資活動現金流凈額也為-517.54萬元，同比減少106.89％。”中銀國際分析師田世欣分析認為，如果銷售進度的恢復慢于預期，保利地產很有可能放緩土地收購的步伐。

國都證券分析師鄒文軍則坦言，保利地產在面臨政策性風險和市場風險的同時，還面臨融資風險和管理風險。

“公司負債率相對較高，迅速擴張需要大量資金。從緊的貨幣政策可能使公司資金壓力加大。如果公司資本市場融資受阻，不能從其它渠道補充擴張所需資金，公司的成長速度將降低。”鄒文軍表示，迅速的大規模擴張給保利地產經營管理也帶來巨大壓力，過大過快的擴張速度如果沒有相應的管理匹配，可能會帶來經營管理的風險。