北京高檔酒店百日會戰

“現在已經很難在網上預定到北京高星級酒店，即使在網上預定成功，也要求預付全款，且取消訂單一律不退還定金。很多酒店還有其他限制，如規定最短住宿時間，每天飲料消費不得低于250美元。”

奧運臨近，奧運商機正在迅速升溫，酒店業作為北京奧運會期間的重要配套產業，正在迎來瘋狂的“實戰階段”。2005年到2006年，北京酒店業進入大步增長階段，距離奧運會百天的時間里，北京頂級酒店版圖上還將至少誕生出10余家酒店。許多酒店很早就開始了奧運期間的預訂，百日內開業的酒店，是否還能分得奧運盛宴的一杯羹?在奧運來臨前夕，北京高檔酒店業是否產生新的動向?(《樓市》記者對此進行了調查。

“最后的瘋狂”

距離奧運會只有百天的時間，位于北京東三環與內資老牌五星酒店昆侖飯店隔街相望的金茂威斯汀大飯店，工人們正在緊鑼密鼓地對建筑內部進行最后的裝修。“得趕時間，奧運會馬上就到了，酒店要趕在奧運會之前開業。”裝修現場，工作人員對記者表示。據了解，此次開業的金茂威斯汀大飯店已是喜達屋麾下威斯汀品牌在北京的第二家酒店。

趕在奧運會之前開業，成為目前北京未開業高檔酒店最重要的事情。

以國貿橋為中心，往四個方向細數僅僅4平方公里的CBD商圈內的五星級酒店項目，就能直觀地感受到北京酒店業在今年的集體“瘋狂”。國貿橋西南角銀泰中心37層至48層的凱悅集團頂級品牌——柏悅酒店，提供客房237間，預計8月之前開業迎賓，再往西的長安大街上，則是希爾頓集團旗下的CANRAD酒店；往北是位于財富中心的正在施工中的北京千禧酒店，也是美國千禧品牌第一次進軍北京酒店市場，這家酒店預計在5月份就可揭開神秘面紗；國貿橋東北角今年年初已有北京麗思卡爾頓酒店、北京JW萬豪酒店開業，且均在華貿中心旗下；而此方向最令人矚目的建筑非造型別致的中央電視臺新臺址莫屬，新址內安有香港文華東方品牌在北京的第一家酒店，該酒店預計今年年中開業，提供客房300間；往南走即可看見雙井橋附近富力城正在建設的萬豪集團旗下品牌富力萬麗酒店，今年新建的國貿三期，則擁有香格里拉集團麾下的香格里拉酒店。

2008年奧運前夕，CBE區域的酒店數量預計將有客房7308間，該商圈酒店集中呈現的群雄爭霸不過是北京酒店業今年存量提升的冰山一角。據著名酒店投資服務機構——仲量聯行酒店集團的統計數據顯示，2008年北京將有18家高檔酒店開業。而對比2006年，北京地區有6家高檔酒店開業，2007年新開業的高檔酒店為13家。而在2008年過后，客房供給將迅速回落，2009年預計僅有7家酒店開張。雖然在全球范圍內，酒店市場都在以前所未有的速度增長，但上述數字所表現出的如此快速的增長，在酒店業卻是極為罕見的。(參見表1、表2)

漲價!漲價!

早在一年前，靠近比賽場地的酒店，如凱賓斯基酒店、北京皇冠五洲假日酒店95％以上的房間，都已被北京奧組委預定。位于亮馬河的凱賓斯基酒店，其所有526間客房在奧運期間也被一個德國代表團全部預定。相比較這些早已開始“鉆進”市場的高檔酒店，集中在2008年上半年，特別是距離奧運會只有百天時間才亮相的高檔酒店，似乎有些動作遲緩，但它們想分享奧運盛宴的美好愿望卻并不會落空。

北京市旅游局相關人士預測，今年奧運會期間北京每天的最大住宿需求量在33，3萬張床位左右。目前北京市共有星級酒店735家，客房11.8萬間，床位20.88萬張，供應中有3萬間客房已屬于北京市與奧組委簽約客房，以滿足國際奧委會、國際單項體育聯合會、各國家奧委會官員及客人、注冊媒體、贊助商及其客人、國際和國內貴賓等客戶群的住宿需求。據北京奧組委預測，奧運會期間來京觀看比賽的人數約為640萬，其中有15％至20％為海外游客，為期17天的奧運會預計每日客流量高達50萬。以上數字不難看出，北京在奧運會期間將面臨一個巨大的酒店需求市場。

按常理，降價促銷必是各路商家爭取客戶的看家本領，而在記者走訪或電話詢問的諸多高檔酒店里，卻絲毫不見打折痕跡。提供優質服務，尤其是商務服務，成為他們搶灘市場的法寶。

奧組委簽約酒店——北京長安戴斯大飯店，該酒店7月的標準間價格為718元/天，從8月1日至31日，價格卻有著驚人的變化，8月1日至5日，標準間2080元/天，8月6日～25日，飚至4400元/天，8月26日至31日，價格回落在2080元/天，而從9月1日開始，酒店價格又回到718元/天。奧運期間價格比平時提高6倍多!在記者驚嘆酒店價格漲幅如此之高時，工作人員解釋道：“2008年奧運賽事選擇北京百年不遇，漲價是自然不過的事情。奧組委簽約的酒店在服務標準、設施配套比一般的五星級酒店高，外國人都會很認可。我們的價格已經不算貴了，很多酒店價格都在5000多元/天。”

記者的調研結果得到了華高萊斯國際地產顧問(北京)公司策劃總監陳迎的肯定：“現在已經很難在網上預定到北京高星級酒店。即使在網上預定成功，也要求預付全款，且取消訂單一律不退還定金。很多酒店還有其他限制，如規定最短住宿時間、每天飲料消費不得低于250美元等。作為高星級酒店，打折促銷并不是他們爭取高價值客戶的有效手法。除了被北京奧組委預定的房間外，其他高星級酒店如威斯汀酒店在奧運會期間的價格也大幅度提升到原有的4～10倍。”

據記者調查，在提高價格的同時，軟件和硬件的雙重良好服務是酒店持久吸引有價值客戶的手法。如房間內免費的無限互聯網，純平液晶電視、無繩電話、MP3播放器已經不再是個別房間的頂級配置而成為高檔酒店房間的標準配置。有的客房內布置小型的健身房和全身溫泉浴，有的則是為客戶提供貼身的服務。

后顧之憂

對于酒店扎堆趕在今年開業的原因自不必多說，奧運會的保駕護航，讓選擇此時開業的酒店幾乎可以說是零風險。但奧運會曲終人散后，京城的酒店地產是否會一蹶不振?

上海五合智庫總經理鄒毅向記者表示，申辦奧運成功后，奧運工程項目已經激活了北京經濟發展的相關領域，2001年至今，北京酒店地產均價已經累計增長近50個百分點。1964年的東京奧運會和1988年的漢城(首爾)奧運會，推動日本和韓國走向經濟強國。如今，2008年北京奧運會同樣也為中國的經濟發展帶來新機遇。我國現階段經濟發展與當時的韓國極為相似，但與韓國相比，中國的經濟增長更為穩定，且相對起點更高。由于韓元在漢城(首爾)舉辦奧運會前已經有較大的漲幅，相比而言，人民幣升值滯后對中國的經濟投資貢獻度顯然要更高。而匯率上升首先會激發外資進入房地產行業，所以相對首爾，北京的經濟起點更高，奧運會的助力更大，酒店市場自然會延續火熱的勢頭。

從北京現狀來看，由于2008年奧運期間北京將暫停新建筑項目，所以新酒店客房都會在奧運前集中供應，鑒于酒店建設周期至少在2～3年，所以賽后2年不會出現新增的星級酒店供應。參照此前北京旅游局公布的奧運游客預測，結合其他奧運舉辦城市的賽后游客數量增幅，奧運后北京游客數量將持續增長，其中國外游客增幅最大，年增幅保持在30％～60％之間，并且將在2010年達到游客高峰。(參見表3)

陳迎分析后認為，從目前高星級酒店聚集區可以看出，高星級酒店所長期依賴的是區域內穩定的高端商務人群，而不是一時而來的奧運旅游者，酒店長期發展取決于自身地段和不斷提升的服務。