站在秀水肩上的“唐人街”

奧運會的臨近，在擴大中國影響力的同時帶來了巨大的商機。今年北京商業地產延續了集中供應的趨勢，新增供應量達百萬平方米。在這種情況下，哪些項目將成為關注焦點?

顯然，地處亞奧商圈中華民族園內的“北京唐人銜”，擁有其它項目難以比擬的優勢。距奧運會兩大主場館“鳥巢”“水立方”僅500米的“北京唐人街”，其區位優勢顯而易見。更為重要的是，“北京唐人街”在中華民族園內以民族文化為核心營造特色商業，傳遞出一種全新的商業模式。

當年的“秀水”作為一種成功的商業模式，在北京已建立了獨特的商業形態，且憑借其自身知名度具有強大的商業輻射力。“北京唐人街”在引入“秀水”品牌基礎之上，利用民族化產品特色，打造出滿足消費者吃喝玩樂一條龍服務的新型業態。

傳承“秀水”品牌，立足民族商業文化

作為一種無形資產，“秀水”品牌的核心其實是民族特色。改革開放以來，在北京形成的秀水街、三里屯雅秀等成熟商場很大程度是“秀水”品牌帶動和轉化的結果。

投資開發“北京唐人街”的北京秀水投資公司(以下簡稱秀水投資)，有著雄厚的資金實力和商業運營經驗，其核心理念是通過經營中國的民族產品來打造特色民族品牌，讓中國的民族產品走向世界。

因此，傳承“秀水”品牌精髓，立足民族文化商業成為了唐人街的目標所在。

引入“秀水”品牌

形成于上個世紀80年代的秀水市場是北京自發形成的民間市場。1980年代中期之后，“秀水”逐漸獲得了“北京絲綢一條銜”的美譽。“秀水”因為有無障礙的語言環境和民族化產品等特色而吸引了很多外國人，目前已已成為外國人最集中、交易最無障礙、語種最多樣化的淘貨寶地。

然而，“秀水”品牌在商業業態上僅側重于服飾，很難為消費者提供“一站式”服務。

因此，“北京唐人街”引入秀水品牌，在吸收秀水民族化特色產品基礎之上，把其它業態例如餐飲、娛樂和秀水品牌融為一體，從而形成吃喝玩樂一條龍的業態布局，滿足消費者日益多元化需求。

據悉，建筑面積達13萬平米的唐人街購物廣場是“北京唐人街”推出的首個項目。“唐人街購物廣場將滿足消費者情景式一站購物體驗，打造出以主題購物層為主，主力店為核心的經營方式。強調給人們帶來自在的購物心情，涵蓋服飾、娛樂、餐飲、健身美容等業態，將使得在此購物人們感受到購物是一種享受。”談及唐人街廣場的定位，北京經緯時代房地產經紀有限公司總經理凌一準如此描述。

在唐人街購物廣場這個大體量商業內，秀水品牌被開發商分布在了一、二、三層，形成秀水購物中心。主要業態涵蓋了各種女裝、男裝、正裝、休閑裝以及箱包皮具等業態。

未來，秀水品牌將在此如何體現?凌一準說道：“如果用一個詞來概括老秀水的特色，那就是商品‘質優價廉’。秀水精神包含了中國人傳統的務實品德，平民化特色是秀水品牌經久不衰的重要原因。唐人街購物廣將秀水精神繼續發揚關大，在“鳥巢”“水立方”對面延續這個神奇品牌的傳統，讓它創造更多的價值。”

因此，唐人街購物廣場將全力打造秀水購物中心，借助秀水品牌的強磁效應，帶動整個商圈的飛速發展，同時吸納更多的商業資源，帶來穩定龐大的固定客源為唐人街購物廣場帶來新的消費力。

打造民族商業文化基地

在2008年北京奧運會這一年，“北京唐人街”將其首個項目唐人街購物廣場選在了中華民族園內。擁有中華民族園的民族文化基石和上百年唐人街的華商文化，唐人街回到北京來打造包含商業步行街和購物廣場以及原生態休閑消費公園三大板塊的唐人街購物廣場，成為了中國民族商業文化標桿。

唐人街歷經了百余年的社會變遷，目前已發展成為中華文化區的代名詞。遍布全世界100余個國家的唐人街，集中了百余個中華老字號鋪莊，更融匯了全世界各個民族的商業業態與民俗風情。

國外唐人街的成功恰恰證明了唐人街的品牌價值以及其商業模式的正確性。因為唐人街是將不可復制的民族化文化產品轉化為商品，并以民族商業定位來運營。唐人街的品牌價值，在于百年的民族商業運營經驗，與不可復制的多民族、多文化、多格局的商業模式。多元化的民族產品既體現民族性，又有著世界性效應。

北京唐人街購物廣場有效繼承了唐人街商業品牌的經營模式，進駐中華民族園更是奠定了世界民族商業文化基地的堅實基礎。因為中華民族園是唐人街的重要核心區，也是唐人街存在與繁榮的基石。

中華民族園作為集我國56個少數民族傳統建筑，民俗風情、歌舞表演、工藝制作、民族美食和民族文化為一體的大型綜合性民族文化園地，堪稱中華56個民族文化繁盛之地，人文奧運的精神載體。

“北京唐人街購物廣場有著百余家商號，融合中國56個民族的特色商業形態。在引進世界民族的異國風情的基礎之上，立足中國本土力爭，創立中國民族化商業業態的精髓。”凌一準說道。

借鑒百貨管理優勢彰顯專業運營模式

盡管唐人銜購物廣場在經營上側重每個商鋪的獨立性，以獨立商鋪自主經營為主。然而在具體商業運營模式上，唐人銜廣場借鑒了百貨商場統一形象、統一推廣、統一管理的優勢，與商鋪獨立自主經營有效配合，彰顯出項目的專業運營模式。

重視整體性

建筑面積達13萬平米的唐人街購物廣場致力于在中國打造出全新的唐人街品牌，因此在項目整體建筑風格設計、形象上都將形成統一風格。國外唐人街本身具備了非常深刻和豐富的品牌內涵，能吸引很多人前來消費。“如果加上引入秀水品牌的強大支持，唐人街和秀水組合而成的品牌將會成為全新的商業品牌。這個品牌將匯集唐人街和秀水集合的優勢，同時又彌補了單個品牌的不足，必然受到更多人們的歡迎。”凌一準說。

因此，開發商將會致力于唐人街品牌和形象的持續建設和維護中。今后唐人街購物廣場的內外部包裝，以及所有推廣行為都將突出唐人街的整體性，并傳達統一的品牌內涵。在九層的中國藝術家沙龍將進行唐人街購物廣場專有紀念品的開發和銷售，這項工作被認為是開發商在維護唐人街整體性做的重要內容。例如“唐人街”絨毛玩具、提袋、茶杯、生活裝飾品等，這些“專有”紀念品一旦為消費者接受，就會與消費者形成緊密聯系，有助于提高客戶美譽度和忠誠度。

此外，唐人街購物廣場每月都會有不同的主題活動，例如食神大賽、清爽啤酒節、名人見面會、服裝展示走秀、藝術品展示等等。在所有上述活動期間，唐人街會使用統一的主題陳設和包裝，以顯示其整體性。甚至連唐人街購物廣場的洗手間，也根據樓層業態的不同，進行差異化裝飾。在各個細節的處理上，都體現了唐人街的運營管理團隊這種強調整體性的能力。

除了統一項目形象外，唐人街還希望能加入更多情景式銷售元素。唐人街購物廣場一層規劃了“江南水鄉，陜北民風，神秘西藏，老北京胡同和云南印象”等多個民族特色產品專區，每個專區都會進行有針對性的裝修從而體現當地特色。在唐人街廣場南側有一個八層的挑空中庭，這里將不定期舉辦民間特色產品的現場制作和販售，舉例來說，包括糖畫、吹糖、錦沨、彝族漆器、戲劇人物臉譜、蛋殼畫、彝族剪紙藝術、樹皮畫、油紙傘、民族樂器、皮影戲等充滿民俗氣氛的產品都匯集于此。

“人們不僅知道買到了什么，還能知道這些東西是怎么做出來的，這樣不僅增加顧客的參與度，也帶來更多的消費樂趣。這些情景銷售的商品從各個方面折射了中國文化，這與唐人街品牌中的文化內涵一脈相承。”凌一準表示。

長期持有保障投資回報

要實現商業項目的整體性，必須要做到對項目的統一管理和運營。然而商業地產的開發由于對資金量要求十分巨大，目前市場上不少開發商通過散售項目來回籠資金。這種散售的做法為后期商業項目的整體運營帶來很大難度，常常使投資者利益得不到有效保障。

據悉，唐人街購物廣場發展商將持有全部物業經營權，只出租而不出售。這種長期持有的策略使得投資商與商戶利益緊密相聯，有效保障投資者長期穩定回報。同時投資商對業態有非常強的控制能力，能夠隨時根據變化進行調整。

此外，該項目總面積的約40％由投資商自主經營。這使得在各類主題活動和促銷活動中，有利于帶動和引導其他商戶的配合。同時，后期專業的管理團隊亦是保障投資者利益的重要方面。據凌一準透露，開發商在唐人街購物廣場上特意邀請了有二十多年百貨業經驗的臺灣著名商業管理專家擔綱唐人街的后期運營，對唐人街“百貨+市場”的差異化定位完全理解。開發商管理團隊可以像百貨公司一樣，為消費者提供統一的服務水準。消費者如果遇到商品質量或服務方面的問題，且商家拒絕給予合理賠償的，消費者可以直接向經營管理方投訴。經營管理方會代商戶先行賠付，以便保持客戶滿意度。

根據資料顯示，目前亞奧商圈的住宅均價已突破30000元/平方米，寫字樓在16～19美元/月/平方米之間。相比之下，唐人街購物廣場嚴格控制投資門檻，為廣大中小投資者開辟了投資渠道，其單體鋪位6～15平方米的合理區間。“從亞奧區域的發展潛力來看，目前唐人街購物廣場存在很大的投資空間，開發商對項目的長期持有則很好地保障了投資者預期的投資回報。”

唐人街締造商業新模式——專訪北京經緯時代房地產經紀有限公司總經理凌一準

“民族文化具有永恒的商業附加價值。唐人街締造出一種新的模式，那就是以百年的品牌載體讓中國民族原生態的生活作品，在經濟法則下轉化為商品，并以文化的方式與世界交流。”——凌一準

“北京唐人街”地處亞奧商圈核心，在奧運來臨之際以其優越的區位優勢成為關注焦點所在。對于如何利用奧運會的利好效應?凌一準認為關鍵在于奧運會帶來的強大人流能否最大程度轉化成項目的商業價值。在這過程中，商業定位將起到至關重要的作用。“北京唐人街”憑借精準商業地位和樹立文化型消費模式，使得其消費需求并不局限在旅游人群當中。

差異化定位

目前以購物中心模式運作的商業項目日益增多，這一點從去年購物中心供應量便可看出。據資料顯示，去年北京以購物中心模式運作的商鋪為280萬平方米，占總面積的68.3％。因此，如果以傳統購物中心模式進行開發，商業定位可能難以擺脫同質化競爭的局面。

“唐人街購物廣場將著眼于高品味的大眾化定位，在運營模式上介于購物中心與百貨店之間。在購物中心和百貨店之間尋求一種聯系，使得唐人街廣場在管理上實現統一，而在店鋪經營業態上更為獨立、靈活。”凌一準說道。

事實上，品味高低并不取決于商品的檔次高低，大眾化的產品同樣能體現出高品味的生活。如果在商品中融入中國文化精髓，那么其產品就能體現出高品味檔次。“唐人街購物廣場融入了中國特色文化唐人街，便是將一種休閑隨性的體驗帶給了消費者。”凌一準表示，唐人街隨處充滿了活力，通過體驗民族化的產品，享受到購物的真正樂趣。

因此，唐人街與超市、百貨不同，它不是一個統一的業態。每個店鋪是獨立的經營個體，開發商只是在經營上提供一個有效平臺，業主可以根據市場需求來決定經營何種產品。“什么東西好賣，什么東西要流行，馬上就會有人捷足先登，搶占先機。如果后來跟風者眾，生意不好做了，就會有人主動退出，玩起新的花樣。”談及業主在經營上的獨立性，凌一準形象說道。

落實到唐人街購物廣場的業態布局上，開發商始終立足大眾高品味的定位，從而打造出純正的“唐人街”業態。唐人街購物廣場以中華民族風情為主題，采取獨立商鋪的經營形式，創造有活力、有樂趣的特色市場。通過合理搭配各種業態，營造出滿足消費者一站式購物需求的大型綜合商業體。

以業態化分來看，唐人街購物廣場的一層為民族商品風情內街，特別規劃情景交互式購物長廊，使得項目形成良好的感官體驗購物氛圍。云南、西藏、陜北、北京胡同等場景設計讓人們有強烈的視覺沖擊，從而感受到當地的文化氣息。二至四層單獨經營中國的“秀水”品牌，讓世界的文化與中國文化在唐人街購物廣場交匯。

同時，五至六層規劃為大型海鮮自助廚房概念餐廳。“在北京首創海鮮自助廚房概念餐廳，面積占據五、六兩層，且南北通透，上下用滾梯連通。五層中間規劃為海鮮和農貿市場，且在五樓的四周和整個六樓是包間和明檔廚房，盡顯高檔用餐環境。”凌一準如此描述。此外，風味特色小吃、唐人街商務酒店、中國藝術家沙龍分別規劃為七、八、九層，有效滿足了人們“衣、食、住、行”全方位的需求。

樹立文化型消費模式

民族文化具有永恒的商業附加價值。民族特色產品承載著一個民族文明的演進與興衰，更昭示著世界文明的進步程度與階段，如刺繡、剪紙、骨件、銀器、飾品等民族瑰寶，具有不可再生的鑒賞價值與藝術收藏價值。

“唐人街締造出一種新的模式那就是以百年的品牌載體讓中國民族原生態的生活作品，在經濟法則下轉化為商品，并以文化的方式與世界交流。”凌一準認為，這種文化型消費模式的樹立從另一方面體現出唐人街商業模式的獨特性。

奧運經濟因其特有的聚合、裂變和輻射效應，蘊藏著巨大的經濟潛力。奧運會在讓世界看到中國強大實力的同時，更好地讓中國的文化被世界所認識。奧運會之后，中國的文化將對世界有著更強的影響力，“北京唐人街”在奧運后的文化經濟價值將遠遠大干奧運之時。“北京唐人銜”包含兩種業態——商業步行街和購物廣場。此兩種業態的定位，填補了亞奧區域市場的空白。作為奧運村的大型商業配套，無論是商業規模，還是文化意義，“北京唐人街”都具有無可比擬的價值優勢。

作為“北京唐人街”最先推出的唐人街購物廣場，將在奧運會召開之時匯集國內外龐大的觀奧團體和大批游客，所帶來的經濟效益令人驚嘆。在唐人街購物廣場，每件商品都有可以流傳，同時可以體現56個民族文化特色的珍貴文化。消費者在此消費，均能感受到每種貨品來自民族生活最深處。這種原生態文化型消費模式即是唐人街廣場倡導的經營理念。

因此，唐人街購物廣場以不可復制的多民族、多文化、多格局的商業模式，提供了一個文化和商業氛圍有效結合的載體。其中經營者能自我調整、更新，從而在經營特色上不斷推陳出新。“如果有一天，中國民族的商業業態對世界商業格局形成沖擊的話，唐人街形成的特有商業業態必然能發揮著重要作用。”凌一準說道。

解讀唐人街購物廣場招商火爆原因

唐人街購物廣場自啟動招商方案以來，已在市場上引起強烈反響。吸引了包括秀水、萬通等市場上的現有商戶前來考察。據凌一準透露，目前唐人街購物廣場的招商進展非常順利，每天保持來電咨詢200通，來訪人次100多人的規模，旗下負責招商的人員達40多人。

很多國際品牌商家已經和唐人街廣場達成了初步合作意向，目前在洽談合同的過程當中。實際上，秀水投資為了原有老商戶的利益而延后了面向市場招商的時間結點。談及招商策略如何實施，凌一準說道。“在和原有老商戶的交談中，開發商合理的業態規劃給了老商戶信心。目前已經決定留下來的老商戶達到總比例50％以上，某些檔次偏低的商家也由于項目的重新定位而被清洗出去。”

為何唐人街購物廣場在短期內受到市場的熱烈追捧?除了上文具體闡述的項目在定位、管理方面的特色之外，與奧運會的利好因素和區位優勢不無關系。

奧運催生亞奧升值步伐

北京奧運會所帶來的巨大經濟效益是有目共睹的，它將促進北京的經濟和房地產業的發展、基礎設施的完善(包括城市的道路、橋梁、鐵路等)、北京國際知名度的提升，而這一切又恰恰是商業地產發展的必要條件。

隨著奧林匹克公園以及奧運會主場館的建設，北京將在市區北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區——奧林匹克公園區域。并將在市區形成新的以奧林匹克公園、中關村科技園區、C B D商務中心區三大城市功能區為主的布局結構。

這種城市布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區北移至奧林匹克公園區域。北部的亞奧區域將由原來的城市邊緣集團轉換定位為三大城市中心區之一。

城市中心的北移從政府未來規劃中亦可看出，根據北京市“十一五”期間的城市規劃可以看出，亞奧區域是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。生活配套完善、國際化的生活社區將成為亞奧地區的最終定位，未來區域將集體育、文化、會展、休閑等功能于一體。

與此相關的，整個北部亞奧區域發展包括城市建設、交通設施、基礎設施、文化設施、商業環境、配套住宅等。無論是商業地產還是住宅地產都獲得了一次跨越式的發展和躍升。

根據資料顯示，政府投入奧運基礎設施建設總資本高達1800億，全部投入到亞奧區域。其中900億用于交通、道路的改善。

2008年，地鐵4號線、5號線、10號線等4條城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的12條城市道路將共同筑成便捷快速的亞奧立體交通網絡，順暢通達首都機場、中關村、金融街、國貿等商圈核心。顯然，亞奧商圈在此次奧運會中收益匪淺。基礎設施以及道路交通的改善很大提升了亞奧商圈的升值空間。

填補市場空白

亞奧區域作為京北重要的商業區，比北京城其他地方更需要高檔次有特色的商業中心，這不僅僅是居住在亞運村周圍高消費人群的需要，也是滿足2008年奧運會國內外觀光客在此消費的需要。

根據專家分析，2008年奧運會后，亞奧商圈將成為北京市朝陽CBD商圈、海淀中關村商圈后又一大主題商圈，這里將居住50萬戶居民近200萬人，日均客流量將達300萬人次，日均車流量將達100萬輛以上，新的亞奧商圈將為北京的經濟發展帶來新的動力。

據息，“北京唐人街”包含兩種業態——商業步行街和購物廣場。此兩種業態的定位，填補了亞奧區域市場的空白。作為奧運村的大型商業配套，無論是商業規模，還是文化意義，“北京唐人街”都具有無可比擬的價值優勢。

在此背景下，亞奧商圈內的唐人街廣場，可謂擁有“天時、地利、人和”。首先位于奧運會主場館附近的唐人街有著很大的潛在商業價值，因為在奧運村周邊沒有如此縱深商業街區。例如，奧林匹克公園周邊將來巨大的居住人群，在北邊很難找到集休閑、娛樂、購物為一體的綜合興商業項目，而唐人街巨大的商業面積恰好彌補了這一不足。此外，有著縱深商業街區的唐人街，如果能有效把握好周邊龐大居住人群的消費需求，將有著巨大的商機前景和投資價值。

未來，在亞奧區域旅游、教育、體育和文化等產業的發展促進下，唐人街市場前景將得到進一步的提升。單從商業文化而言，“北京唐人街”已經奠定了成為“世界民族商業文化基地”的堅實基礎。

精準的定位、合理的業態布局以及專業的運營團隊使得“北京唐人街”填補了北京商業市場的空白。不少業內專家表示，隨著“北京唐人街”的成功落成，將與奧運村內的“水立方…鳥巢”形成三足鼎立之勢，共同打造亞奧商圈商業新格局。