順義商業(yè)開始“熱身賽”

2月28日，順義首都機場T3號航站樓通航，外形宛似一條巨龍的首都機場新航站樓，率先拉開了東方古都的奧運序幕，向世界展示一個全新的“國門”形象。

3月28日，新國際展覽中心正式投入使用，并迎來了它的第一批客人——2008中國國際服裝服飾博覽會，4月20日，2008年國際汽車展覽會移師新國展。

8月，世界矚目的奧運會在順義舉辦水上公園和賽馬場比賽。

事件蘊藏的商機沒有被任何一個開發(fā)商忽略，一座座酒店、商場規(guī)劃拔地而起。曾經有些蕭條的順義區(qū)域作為北京東部發(fā)展帶的龍頭地帶，其商業(yè)地產正在上演精彩的“熱身賽”。

新國展帶熱會展經濟

3月28日，北京上空飄著絲絲春雨，天氣較冷。位于順義天竺空港城商務區(qū)的新國展迎來了它的第一批客人——第十六屆中國國際服裝服飾博覽會，來自世界各地的1000多家參展商參展。上午9時，其南登錄廳外已經吸引不少觀眾在冒雨排隊候檢，入場。

午時，與新國展一路之隔的歐陸廣場購物中心雖然還在招商當扣，但首先入住的麥當勞和棒約翰已經開始營業(yè)。偌大的麥當勞店里已經人滿為患，店門口的顧客冒雨排起長長的隊伍，店里安保則在進行人員疏導。“早就料到這幾天人會很多，公司從食物儲備、安全等方面都做好了充足準備。昨晚，店里漢堡銷售了11萬元，為保證店內的安全正常運營，不得不出動安保控制店內顧客流量。”麥當勞員工對記者說道。據(jù)記者采訪了解到，周邊咖啡廳、西餐廳對此次服裝展所帶來的收入，均感到很滿意，對4月20日舉辦的規(guī)模空前的2008年北京國際汽車展則抱有更大期盼。

據(jù)新國展工作人員介紹，2008年的館內展覽，除3月28日舉行的第十六屆中國國際服裝服飾博覽會和4月份規(guī)模空前的第十屆北京國際汽車展外，今年還將舉行石油展、高爾夫展、通訊展、體育博覽會、舞臺燈光展、機床展等多個展覽會。

顯然，新國展的建成和投入使用為順義及周邊地區(qū)吸引了大流量人群，使其硬件及周邊基礎設施、配套服務面臨巨大挑戰(zhàn)。從當天的展覽看國展周邊配套則不難看出，不管是新國展的內部配套設施還是周邊區(qū)域配套，都有待改善。比如缺乏休息、餐飲方面的設施和服務，就餐環(huán)境擁擠，不能找到適合外國展商口味的食品等。而距離國展最近的高星級酒店，目前能進駐的只有空港工業(yè)區(qū)內的藍天酒店，南側的水木蘭亭北京臨空皇冠假日酒店，其次則是距離較遠的京順路麗都出口的萬豪酒店和大雨奧斯特酒店。新國展緊鄰的中央別墅區(qū)雖有一些項目配有“會所”、“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑商業(yè)街”等諸多社區(qū)商業(yè)設施，在定位上也提出超出社區(qū)服務范圍的口號，但從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務社區(qū)居住為目的，特別是居住區(qū)內部的商業(yè)設施，遠遠解決不了區(qū)域的巨大需求。

對餐飲的需求，只不過是舉辦展會時，與會者眾多需求中的冰山一角。“新國展的開幕無疑帶來了可喜的商業(yè)機遇，以會展經濟帶動周邊經濟的發(fā)展是令人期待和矚目的。”易鋪網CEO、賽睿顧問董事長陳建明分析認為。“新國展具有巨大的市場開放性。并具有海綿效應，新國展的投入使用意味著有巨大市場吸引力的各種各樣的展覽，將推動從四面八方聚集的人流的住宿、休閑、商務、餐飲等綜合性需求。”

事實上，新國展不管是內部配套規(guī)劃，還是周邊商業(yè)，都有著喜人的趨勢。新國展館內設計了17萬平方米的配套設施，其中包括一座4萬平方米的四星級酒店，3萬平方米寫字樓及10萬平方米的綜合商業(yè)設施：內設商場、餐飲、娛樂、健身等服務設施。在新國展中心北側商業(yè)辦公區(qū)以及裕豐路兩側將設置14個賓館。其中裕豐路安華街的交叉口為兩處高檔賓館，其他為中檔賓館，總計賓館酒店建筑面積為53萬平方米。預計到2008年下半年，新國展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂、商務辦公、會議等配套設施建筑面積將分別達到55萬、25萬、90萬、75萬和4萬平方米。

陳建明用美國拉斯維加斯的會展，與順義未來的發(fā)展做了形象對比。“美國的拉斯維加斯第一大產業(yè)是會展經濟，第二大支柱產業(yè)是博彩，會展經濟讓拉斯維加斯如此享譽世界，無獨有偶，順義也已經開始起航。”

不一樣的奧運蛋糕

作為北京奧運會水上項目比賽地，順義區(qū)和順義新城正在以一種新的方式分割奧運蛋糕——不僅抓奧運場館和基礎設施建設，更是充分發(fā)揮“奧運”這塊金字招牌的聚集效應，做大“奧運經濟”蛋糕。

早在奧運會水上項目確址后，順義就對未來城市功能定位進行了全面謀劃。在奧運籌辦過程中，順義區(qū)著眼奧運對城市建設的強勁引擎作用，推出了奧運場館建設、潮白河綜合整治、順義新城建設的“三位一體”工程。

去年4月末開放的潮白河森林公園，因為正處4月初的清明短假期，公園內分布著不少游客。從采訪得知，他們基本都來自于北京城區(qū)、外地來京隨行旅游團，除了在這個素有天然氧吧之稱的公園里游玩外，參觀奧運場館也成為他們旅途中的重要驛站，在場館前合影留念，有的則是慕名參觀全球最大的單體航站樓——首都機場T3號航站樓。

“順義區(qū)政府把承辦奧運賽事與順義新城建設和潮白河綜合開發(fā)結合到一起，做到既按照國際奧委會技術要求高標準完成奧運場館建設，又能完成順義新城建設和潮白河綜合開發(fā)治理，使之成為北京東北部最大的、富有特色的休閑旅游基地。”陳建明說道，對于后奧運的區(qū)域內的項目發(fā)展，陳建明比較樂觀：“奧運會的舉辦必然會增大順義區(qū)域的知名度，區(qū)域內配套、交通、生態(tài)環(huán)境、體育休閑得到更大完善與發(fā)揮，這是區(qū)域商業(yè)地產持續(xù)發(fā)展的后備箱。因此，大可不必擔心奧運會后，場館周邊的商業(yè)會一蹶不振。當然，最終商業(yè)價值的實現(xiàn)需要投資商、經營商關注到市場變化的特點進行動態(tài)調整。”

目前順義新城內，在建以及擴建商業(yè)主要有博聯(lián)時代廣場二期建設工程、博聯(lián)天地小商品市場二期建設工程、順鑫國際商務中心建設工程、西單商場擴建工程、怡鑫家園1、2號樓商業(yè)設施建設工程，總建筑面積16萬平方米，業(yè)態(tài)涵括百貨、主力店、餐飲、小商品市場。預計到2015年，商務區(qū)內將建設商務辦公面積約為200萬平方米，酒店及公寓約150萬平方米，商業(yè)服務約70萬平方米，各類建筑總面積約450萬平方米。

布局臨空港經濟

“T3航站樓的通航以及機場東擴，帶動了一批新企業(yè)的入駐，國航客運公司、首都機場集團公司、南方航空公司、漢莎飛機維修公司等一批重要的航空企業(yè)紛紛落戶順義。有力促進了臨空經濟主導產業(yè)鏈的延伸和拓展，航空企業(yè)成為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要力量，加快了區(qū)域‘空港國際化’的進程。”陳建明認為。

今年1月份順義區(qū)公布的“十一五”草案中，明確提出在未來5年內，順義將圍繞擴建中的首都機場，著力打造臨空經濟區(qū)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，確立圍繞機場“做強東西、拓展南北，打造臨空經濟圈”的發(fā)展目標。全面推進“空港國際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化”的運行機制。其中，以機場為核心的空港區(qū)和緊鄰空港區(qū)兩個圈層組成的臨空經濟核心區(qū)產業(yè)將不斷壯大，到2020年，以空港經濟開發(fā)區(qū)為核心將建成一個20萬人口的空港城。

在走訪中，記者看到發(fā)展較為成熟的天竺空港經濟開發(fā)區(qū)，101國道將園區(qū)分為A、B兩區(qū)，A區(qū)與新國展隔路相望，B區(qū)與新國展接壤。整個工業(yè)園區(qū)內嘉里大通、空中客車、聯(lián)邦快遞、宅急送、索愛、松下、LG、國航、南航、東航等上百家國際知名企業(yè)在此設有辦事處或公司，廠房、倉庫、寫字間。MAX空港企業(yè)園、企業(yè)獨立院落分布其間，園區(qū)內大客車、貨車隨處可見，儼然繁華的海港碼頭。南側是著名的溫榆河別墅區(qū)，分布有裕京花園、歐陸園、名都苑、嘉科等社區(qū)，北側是以萬科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個中高檔住宅項目組成的大型生活區(qū)。區(qū)內有中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行等實力雄厚的金融機構。

按照世邦魏理仕北京研究部的研究，中國物流市場連續(xù)7年每年超過10％的物流總量增長率吸引了國外和國內投資者的密切關注。首都機場西側的順義天竺空港物流基地作為北京市唯一的航空——公路國際貨運樞紐型的物流基地，園區(qū)內設有集空運、路運、海運于一體的物流信息及聯(lián)運交易中心。主要吸引從事航空物流、跨國采購、高科技產業(yè)和高附加值的加工企業(yè)入區(qū)發(fā)展。

謹防“短，平、快”陷阱

雖然對順義區(qū)域的商業(yè)開發(fā)很期待，陳建明同時也不無擔憂地表示，“應謹防區(qū)域預期太高，加快供應步伐，從而避免陷入短、平、快開發(fā)陷阱。”

2007年北京商業(yè)地產高企的空置率也許能給人啟示：CBD空置率20.21％，金融街空置率高達70％，中關村空置率34.10％，亞奧空置率50％，東二環(huán)空置率為62.90％，北三環(huán)及燕莎10％。一個令人深思的問題是：空置率都聚焦在北京的熱點區(qū)域。有專家預測，商業(yè)地產空置率將在2008年，甚至往后的兩三年內，呈持續(xù)上升的勢頭。

業(yè)內人士普遍認為，空置率高企排除企業(yè)自身營銷等問題外，北京成功獲得2008年奧運會的主辦權，眾多地產開發(fā)商寄希望于能夠把握奧運商機開發(fā)新的商業(yè)地產項目，并趕在奧運前開業(yè)，導致了北京商業(yè)地產在今年出現(xiàn)空置率增加的不利局面。

陳建明對記者說：“北京商業(yè)地產8年發(fā)展，最大的教訓不是規(guī)劃，而是商業(yè)地產開發(fā)商對項目節(jié)奏的把握。住宅開發(fā)商追求的‘短、平、快’讓開發(fā)商錯失賺更多錢的機會，對于商業(yè)地產來說，則不只意味著少賺錢，而且還預示著巨大的投入和無法短期回收投資面臨的風險!商業(yè)發(fā)展最怕缺人氣，根據(jù)規(guī)劃，順義新城到2020年，人口達到90萬人。按照規(guī)律，商業(yè)氛圍的形成一般需要10年左右的時間，根據(jù)目前順義的商業(yè)供應，速度還是有些偏快。采取規(guī)劃先行，再根據(jù)市場節(jié)奏制定開發(fā)節(jié)點的辦法，既能從成長的市場中獲利，也能規(guī)避風險。何樂而不為呢?”

從調查中發(fā)現(xiàn)，圍繞順義產業(yè)特點，各個區(qū)域的商業(yè)均呈現(xiàn)各自的特征：中央別墅區(qū)別墅置業(yè)者居多，且有新國展做支撐，區(qū)域內低端商店幾乎門庭冷落，而像藝術品、奢侈品、精品店都比較受青睞；新國展、機場周邊，文化休閑類的商店居多，新國展周邊多家店主則表示將擴展店面，增加服務參展人群的項目。“順義特殊的多產業(yè)特點，決定了開發(fā)商在商業(yè)地產開發(fā)時需要有更精準的把握。只有合理把握開發(fā)節(jié)奏，分析項目所在的商圈環(huán)境，準確定位才能‘笑’到最后。”陳建明總結道。

鏈接：

新國展開業(yè)

二手別墅普漲100～600元/平方米

隨著新國展的開業(yè)，后沙峪、天竺將成為順義房產發(fā)展的“排頭兵”，憑借區(qū)域自身的優(yōu)勢吸引更多房產消費者的目光，

據(jù)“鏈家地產”統(tǒng)計資料分析，新國展開業(yè)10天，區(qū)域二手別墅報價普遍上漲了100～600元/平方米左右；其中與國展相距比較近且臨近溫榆河、京順路的別墅項目，漲幅在400～600元/平方米左右。如名都園別墅，開業(yè)前150～180平米的別墅報價平均在12900元／平方米左右，開業(yè)后報價為13500元/平方米左右；優(yōu)山美地350～560平米的別墅報價由開業(yè)前的18200元/平方米上漲至18800元/平方米；萊蒙湖別墅300～600平方米別墅報價由16000元/平方米上漲至16400元/平方米。

中央別墅區(qū)內新國展以西、鄰近首都機場高速的項目，漲幅則不是很明顯，如美林香檳小鎮(zhèn)300平方米左右的別墅報價，在開業(yè)前為17400元/平方米，開業(yè)后僅上漲100元/平方米左右；麗京花園11000元/平方米的報價在開業(yè)前后沒有變化。新國展以東、鄰近京承高速后沙峪出口的別墅項目，如清錦源、龍湖、中海柏聯(lián)等二手別墅的報價變化不大，漲幅一般在100～300元/平方米。