四月樓市回暖乏力 新盤爭先扎堆入市

據專業機構的統計數據顯示，有意向在4月開盤的項目個數已達到40個以上，但日漸提升的新盤釋放量，并沒有刺激京城房地產市場交易的活躍度。以4月7日至4月13日一周的房地產交易量為例，商品住宅成交套數環比下降了13.32％，商品住宅銷售面積減少了44.31％，現房商品住宅和期房商品住宅銷售數字雙雙下跌。

供應量仍小于去年同期

4月份有40個項目陸續進入市場，其中不乏原定于春節前后推出，但是由于種種原因延遲入市的樓盤。從總體上來看，由于春節過后市場回暖的速度相對緩慢，許多開發商仍采取觀望態度，通過小供應量、多批次供應的策略試探市場，雖然開盤數量上較去年同期變化并不明顯，但4月份的市場供應量仍少于去年同期水平。

從環線位置上來看，4月開盤的項目有超過半數位于五環以內，共計21個。其中二環內無計劃供應，二至三環放量相對于2008年頭3個月有明顯增加，有5個項目開盤，如金泰城·麗灣后期、東闕都、凱德品元、悅園、麗水蓮花，三至四環之間也有8個項目陸續開盤，如建邦華府、西海2008、優品國際公寓等；四至五環問也有8個項目計劃推出，如朝陽嘉園后期、金泰先鋒第五期、亞奧·觀典國際公寓、設計師廣場后期等，五環以外有19個開盤的項目，如億城西山華府、百旺杏林灣后期、DBC加州小鎮、新通國際花園等。

從區域上來看，除崇文區暫無新增供應外，其余各區縣均有計劃供應，其中朝陽區的開盤個數最多，40個開盤的項目中有11個位于朝陽區，其次是海淀區，有8個項目有新房源推出；豐臺區有7個項目開盤；昌平區也有5個項目計劃開盤，通州區有4個項目新增供應，其他區縣也都各有一個項目面世。

此外，4月市場供應的特征之一是位于城市中心區域，毗鄰繁華商業區、商務區的項目供應比例相對增加，由于城區土地供應越來越少，4月的集中放量實屬難得，值得投資型購房者予以關注。4月份樓市供應的另外一個特點是北部新增供應多于南部，東部新增供應大于西部，大多數市場供應集中在東部北部地區，作為現階段居住熱點區域的昌平、通州兩區在下月也會有較多放量，由于兩區均距中心城區較近，通過高速公路與市區相連通，與其他郊區縣相比，在道路交通、軌道交通規劃和生活、市政配套等方面的優勢更加明顯，這些區域的放量值得購房人予以關注。

別墅類產品供應放量

由于季節和氣候的原因，選擇一年中社區景致最好的時候作為銷售推廣期是別墅產品開發商長期以來的慣例。據統計，在4月推出新房源的別墅包括龍湖·滟瀾山四期、香江別墅、金隅山墅、龍灣、華亞·琉森湖莊園等八個，如果再加上3月先期開盤的龍山新新小鎮，MOMA萬樹等項目，在4月有新產品推出的別墅樓盤將在10個以上。

這些產品所在的區域包含了北京幾個重要的別墅區，如順義中央別墅區的龍湖·滟瀾山、龍灣、MOMA萬萬樹；西山別墅區的金隅山墅；昌平別墅區的珠江·壹千棟、龍城花園、香江別墅。除此之外，密云、懷柔等區縣也有新的別墅項目推出。同樣，在建筑形態上，也包含了從獨棟到疊拼、聯排在內的所有產品類型，價格最低為300多萬元/套。

針對別墅項目集中在4月面市，以及購買別墅項目人群增多的現象，中大恒基不動產營銷總經理趙晨明指出，在國民經濟持續高速增長的情況下，不斷增加的高收入群體中有更多的資金流向別墅市場，形成強勁的購買力，別墅需求保持著迅猛增長的勢頭。此外，由于國家明文規定限制對別墅用地的供應，使得未來市場上的在售別墅數量將逐漸減少，供需的比例失衡將促使別墅日趨成為緊俏產品，因而促進了別墅類產品受到購房人的追捧。

商品房銷售低迷前行

雖然整個京城樓市都期待著市場回暖，但商品房整體銷售情況仍不容樂觀。根據統計數據顯示，4月7日至4月13日一周時間內，商品住宅銷售套數為1262套，商品住宅面積164353平方米，環比上周分別減少13.32％、44.31％。期房和現房商品住宅的銷售數據雙雙下降，其中期房商品住宅銷售套數為994套，期房商品住宅簽約面積為123566平方米，環比上周分別下滑了7.71％、1.19％，期房商品住宅銷售套均面積為124平方米，環比上周增加了6.9％。相對于期房商品房銷售數量，現房銷售下降更加明顯，現房商品住宅銷售套數為268套，簽約面積為40787平方米，環比上周分別減少29.29％、31.44％，現房商品住宅銷售套均面積為152平方米，比上周減少3.18％。

對此，業內專家指出，由于京城樓市持續兩周市場供應不足，導致商品房成交數字一直處于緩慢下滑狀態。這樣的銷售數字顯然難以支撐傳統意義中的“銷售旺季”已經到來的說法。與去年同期相比，本周商品住宅銷售套數和面積分別下降了56.15％和56.36％，下滑幅度較大。

由于進N2008年以來關于房價及房地產行業走勢的話題不斷，政策和輿論的雙重原因使得開發商和購房人對后市預期不明朗，都加入到觀望者的行列，這種觀望也導致了樓市供應和銷售的走低。加之近期股市的低迷動蕩，投資者資金縮水現象嚴重，進入樓市資金的減少，也是導致樓市銷售數字走低的原因之一。

在整體市場走勢不明朗之際，對于廣大買房人和投資者而言，在此時期購房，最好選擇具有良好地理位置和便捷交通環境的品質樓盤，以確保所購買的物業具有良好的保值升值潛力。

近期部分上市新盤項目資訊

合生·華府

開盤時間：待定

銷售均價：待定

項目地址：北京朝陽區霄云路18號

主力戶型：400～500平方米大戶型豪宅

容積率：待定

綠化率：待定

開發商：北京新京潤房地產有限公司

銷售熱線：暫無

項目簡介：合生·華府總規劃用地面積108公頃，規劃建筑用地20公頃，集高端住宅、5A寫字樓、旗艦商業中心、超五星級酒店式公寓為一體的大都會高尚生活中心，是國際級、多元化的超大型都市核心建筑綜合體。其中，現階段開發一期高端住宅。總建筑面積為27萬平米。

合生·華府 以紐約的中央公園區公寓和倫敦的海德公園公寓為參照，無論區位、環境、規模、建筑品質、配套水準、服務標準等各方面均達到國內乃至國際頂級標準，勢必成為中國乃至世界高端人群的一個理想的生活化居住區。這在中國是前所未有的，該項目因此具有里程碑式的意義。

東方郁金香

開盤時間：2008年3月15日

銷售均價：12500元/平方米

項目地址：地鐵5號線、13號線立水橋站東南角

主力戶型：30～100平方米

容積率：3.5

綠化率：30％

開發商：北京祥業房地產有限公司

銷售熱線：59919999

項目簡介：東方郁金香，傲居奧北核心區，地鐵5號線、13號線立水橋交匯站東南側，距離奧林匹克公園和國家森林公園約6公里，南側1000米為清河北岸。2800億奧運資金強力注入，成就亞奧板塊完善的商業，交通、市政配套，締造城市百年繁華。

東方郁金番以4c標準精工打造酒店級物業，產品設計上采用多功能設計理念，宜商，宜住，擁有住宅的價位、辦公的配套。享有酒店的服務。精裝大堂、公用商務設施，品牌電梯、智能寬帶，全面滿足商務之便·靈活、小巧的戶型設計，主力戶型為30 100平方米，框架結構，自由分割。充分利用小空間，將空間的精致發揮到極致，不浪費每一平方米的面積。

璽萌公館

開盤時聞：2008年4月20日

銷售均價：17000元/平方米

項目地址：北京豐臺區玉泉營環島東南側

主力戶型：110平方米兩居至324平方米復式

容積率：2.7

綠化率：35％

開發商：璽萌置業有限公司

銷售熱線：67538885

項目簡介：位于南三環馬家堡西路的百萬平米大盤星河城，一直是南城的領軍樓盤，更是五年來持續熱銷的名盤。2008年，星河城推出收官之作璽萌公館，以南三環稀有的六層純板式帶電梯低密物業，實現星河城五期的頂峰品質。與眾不同的是，璽萌公館的戶型范圍在110～324平方米之間，此類大戶型物業受政策制約，預計未來在此區城內將不會再出現。

CUV國際公寓

開盤時聞：2008年5月18日

銷售均價：待定

項目地址：北京豐臺區萬柳橋甲3號

主力戶型：60～90平方米精裝修全套家電家具

容積率：4

綠化率：31％

開發商：北京寶龍藍德房地產開發有限公司

銷售熱線：63359999

項目簡介：CUV國際公寓要踞西南三環首稀區位，一枝獨秀盡享城市無限豐富；戶型面積以40～120平方米的中小戶型為主，充分考慮都市人群的生活要求，通過精心設計的空間秩序、高檔完備的全家電精裝修配置，一步到位輕松入住；24000平方米大型專屬商業配套，一應俱全近在咫尺，一為北京的都市人群提供了自住、辦公、會客、投資的多種機會。

優品國際公寓

開盤時聞：200895月3日

銷售均價：18000元/平方米

項目地址：北京市朝陽區松榆南路38號

主力戶型：100～120平方米兩居、三居

容積率：2.99

綠化率：38.8％

開發商：北京達義興業房地產開發有限公司

銷售熱線：87318881

項目簡介：在北京超高速城市化的環境下，在東三環置業的機會已經瀕臨滅絕。珍稀地段未來難以復制。優品國際公寓位于東三環華威橋以東300米。距CBD核心區僅3.5公里，區位先天血統價值無限。優品國際公寓集東方古典與現代建筑精髓于一身，建筑面積約44萬平方米，是東三環都市群中不可多得的臻品宜居社區。此外，項目擁有38.8％超高綠化率。啟用自然造園手法，營造46000平方米步入式立體園林。依據圍合式的整體規劃，在小區中心園林的周邊，分別給每一個組團打造獨立的觸摸式園林景觀，使居住者充分的體會親近自然的感覺。

翡翠城新項目

開盤時間：2008年10月

銷售均價：待定

項目地址：北京南五環京開高速旁

主力戶型：80～180平方米兩居、三居

容積率：1.27

綠化率：30％

開發商：華潤置地(北京)

銷售熱線：60242096

項目簡介：翡翠城新項目(黃村北區15#地)是華潤置地在西南五環外翡翠城福提島之后的又一力作，項目總占地約11萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，容積率僅為1.27，是一個在“70％。90m²”政策實施后難得的低密度大戶型產品。翡翠城新項目的建筑形式以花園洋樓、平層大宅、聯排別墅為主，主力戶型為三居、兩居，配以豐富的園林自然景觀，實現自然與建筑的融合。

項目所在交通位置十分便利，緊鄰南五環、京開高速公路，地鐵4號線沿長線也途經于此(計劃2010年投入使用)。翡翠城新項目地處如此便捷高效的交通網中，使客戶實現與金融街、西二環沿線、中關村、上地科技園區及亦莊開發區的快速聯動。

銀谷·美泉

開盤時間：2008年5月

銷售均價：待定

項目地址：北京朝陽區姚家園路東方基業汽車城南100米

主力戶型：90～220平方米之間

容積率：2.0

綠化率：35.77％

開發商：銀谷地產-北京銀科房地產開發有限公司

銷售熱線：85575555

項目簡介：銀谷·美泉在CBD中央居住區內，是一個被1600畝城市森林公園、44萬平方米朝陽體育中心、以及1650畝城市五環綠化帶共同呵護的生態之所。其優雅的新古典主義建筑風格、6～9層集景式低密規劃、私家院落的鄰里促進空間和CBD罕有的溫泉入戶，不僅在如今土地稀貴的CBD實屬罕見，在地源日益緊俏的北京城區也是一席難求。

銀谷·美泉總建筑面積約lO萬平方米，其創新的“集景式低密規劃”，以6～9層低密度花園洋房為規劃藍本，徹底揮別摩天居住時代。項目僅為2.0的規劃容積率，創造更寬廣的戶外活動空間、更舒適的建筑距離。洋房間自然形成的六座尺度宜人的鄰里私家院落，和一條貫穿南北的中央水景軸，構成了銀谷·美泉一個完整的景觀集合系統，成為供養人們戶外人際交往的積極場所。

萬博匯商中心

開盤時間：2007年10月28日

銷售均價：民族風情街均價20000元/平方米·餐飲區均價27000元/平方米

項目地址：北京豐臺區西客站南廣場

主力戶型：獨立產權分割式商鋪

容積率：－－

綠化率：－－

開發商：中鐵恒豐置業有限公司

銷售熱線：58095556

項目簡介：北京萬博匯商業中心位于北京西客站南廣場地下，北鄰西客站南站房，南臨廣場開發區，西側為蓮花池公園，東側為公交樞紐總站及大方飯店等商用寫字樓。項目總建筑面積為73827平方米，其中商業面積約為39000平方米，還包括擁有約900個車位的地下車庫，以及10000多平方米的公交出租換乘站、出站通道、地面出入口等附屬配套部分。