“錢緊時代”的房企生存之道

雖然從總體上，筆者認(rèn)為，樓市的行業(yè)性回暖是遲早的事情。但筆者同時認(rèn)為，行業(yè)性回暖，并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)的日子就能好過。

筆者認(rèn)為，只要宏觀調(diào)控沒有大的失誤，2007年夏天的房價瘋漲應(yīng)該是中國樓市最后的瘋狂了。2001年至今的房價一直高高脫離收入基本面，有很大因素是房價的補償性增長，長期在計劃體制下被壓制的住房需求的釋放，供需嚴(yán)重不平衡導(dǎo)致。但1998房改至今已10年，購房主力軍——35歲以上人口中，有住房實際購買力的都已基本買下第一套房，未來支撐住房市場需求大局的，主要是新增城市人口。

這部分人口畢竟有限，而且年輕人為主，購買力有限，再有就是35歲以上人口中的“二套房”、“多套房”帶有投資性的需求，而“二套房貸”政策正是打中了這個要害。而且這些購買力相對更加理性和挑剔，彈性也很大。這意味著，買方市場的時代即將到來。所以，即使整個行業(yè)的寒冬過去，內(nèi)功不足的房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力依舊，不少開發(fā)商的日子照樣會很不好過。

去年進行過度擴張的房地產(chǎn)企業(yè)，表面上一片繁榮，留下了各種難以消化的嚴(yán)重后遺癥。據(jù)各上市公司的2007年年報披露，現(xiàn)在中國絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動比率都小于1。除此之外，大部分公司資產(chǎn)負(fù)債比都較高，其中富力地產(chǎn)達到了146％。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，而從國土資源部公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)年1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億元。如果再考慮巨額的拆遷成本，去年開發(fā)商花在土地的總成本可能就幾乎與全年的銷售收入差不多了。一般來說，一個房地產(chǎn)商從拿地開始申請報建到預(yù)售，一般是8～10個月的時間。這前期的地價、拆遷、廣告費用、基礎(chǔ)設(shè)施、道路綠化等都是需要很大的資金投入。一旦資金鏈跟不上，就不僅前功盡棄，還立即有生存危機。

在全新的產(chǎn)業(yè)和宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存，首先要練好融資功夫。目前國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)還是高度依賴銀行信貸融資，樓市熱炒時候，資金回籠很快，銀行也愿意慷慨墊付大批前期資金，不覺有任何問題。銀根一緊，相當(dāng)多的開發(fā)商資金鏈就十分緊張，隨時都可能斷裂，不少實力一般而去年又過度擴張、到處拿地的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)奄奄一息。有些開發(fā)商不得不選擇同業(yè)拆借來緩解燃眉之急，同業(yè)拆借的成本往往很高，有報道稱房企同業(yè)拆借的年利率可能遲到40％至50％。

很多有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)則早已深明房地產(chǎn)業(yè)資金密集型的特點，深知房地產(chǎn)開發(fā)中“資金為王”的道理，為此而早早就未雨綢繆，在資本市場上擴展各種融資渠道，IPO上市、借殼上市、再融資(增發(fā)、配股、發(fā)債)等等，在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)劇烈變動的時期，這些成本相對較低的融資方式，保障了公司的資金鏈安全。房產(chǎn)企業(yè)的IPO上市在2007年造就的輝煌，在未來可能難以復(fù)制。證監(jiān)會有關(guān)官員日前表示，對募集資金用于囤積土地、房源或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。實際上，現(xiàn)在幾乎每一個大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都找到境外機構(gòu)作為戰(zhàn)略合作伙伴。如金地集團與UBS(瑞銀集團)合作，包括在境外共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，首期募集金額將在2～3億美元。此前，金地已經(jīng)和荷蘭ING房地產(chǎn)基金有過合作。展望未來，貸幣政策從緊、銀行融資緊張的格局仍然維持相當(dāng)長時期，多渠道融資成為房地產(chǎn)公司生存、發(fā)展的根基。中國人民銀行4月10日發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報告》表態(tài)，將擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品，有可能將帶來房地產(chǎn)企業(yè)融資的全新局面。

房地產(chǎn)企業(yè)要生存的第二項內(nèi)功是品牌化。企業(yè)品牌正成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，尤其住房消費者在保障性住房和租賃住房市場成長的背景下，會對購買商品住房越來越挑剔，企業(yè)的品牌含金量就會成為消費者挑選住房的主要參考依據(jù)。

第三，地域轉(zhuǎn)戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)很強，對于那些實力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與大型企業(yè)在一線城市里硬碰硬地爭奪土地和資金，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市可作為生存和發(fā)展之道。

第四，重組、兼并，或退出。房地產(chǎn)業(yè)的進入門檻越來越高，生存標(biāo)準(zhǔn)也會越來越高，實力不濟的房地產(chǎn)企業(yè)，如不能在母集團內(nèi)股東注資、財務(wù)重組、吸引外來注資，或在業(yè)內(nèi)實現(xiàn)兼并，強強聯(lián)合，做大做強自己，不如就趁手中的土地和樓盤資產(chǎn)還算在較高點的時候主動退出。不過這時候，筆者以為要遏制外資借機大肆低價收購，“禁外”令需要重申。

拿業(yè)內(nèi)某重量級人士的話說，“百日之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將有巨變”，指的就是行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模重組分化勢在必然。還有人斷言，“3～5年后將只有3％～5％的企業(yè)存活”，雖然有夸張成分，但并非沒有根據(jù)。