房價泡沫這點事兒

前幾年，“泡沫論”在中國房地產界頗有市場，謝國忠從2001年就開始宣揚此觀點；去年以來，“拐點論”又大行其道，尤其是從地產大佬王石嘴里說出來，更讓媒體添油加醋地傳播開來。這兩種論調的內涵基本相似：正因有泡沫，才將導致拐點。

所以，到底中國樓市會不會拐、現在拐還是將來拐，都跟房價泡沫的有無、大小密切相關。有些經濟學家認為，不管是股市泡沫，還是樓市泡沫，都難以事先認定，只有等泡沫破滅了，才知原來泡沫已經這么嚴重!這種觀點有些悲觀，確也反映出辨識泡沫的難度很大。

眾所周知，次級債鬧得美國上下人心惶惶，尤其金融界已不堪其擾，多家華爾街巨頭遭到重創，排行美國第五的貝爾斯登甚至為此而被迫低價賣身。雖然美聯儲以連續降息和財政部拿出1500億美元出手相救，但美國經濟仍看不出何時能走出低迷。格林斯潘說的好：“那要看美國樓市了!”此話不無道理，美國次級債看似緣起華爾街玩金融衍生品玩過了頭，實則病根是樓市泡沫已大到該破裂的程度。

泡沫到底是什么東西。老實說，迄今為止，經濟學界對此尚無標準定義，有點權威的是經濟學家金德爾伯格1978年提出的：“泡沫可以不嚴格地定義為一種或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上升。”這一界定意味著：只有資產價格才會出現泡沫，消費品價格即使漲得很快，也不會形成泡沫，就像眼下我國的CPI一樣。原因很簡單，消費品市場中不可能出現大規模的投機行為，正如在前些時的豬肉狂漲的過程中，不會出現收購豬用以囤積的現象。但作為資產的房地產就會出現囤地、捂盤等現象，去年二三季度很多開發商都干過這種事。

因此，房地產具有形成泡沫的天然潛質。若往深處分析，具體表現在三個方面。一是房地產的區域性很強，一個區域的土地多寡不均，從而導致供給難以很好地匹配需求；二是房地產開發周期較長，短期內供給難以有效增加，也即供給彈性很小，容易被炒家制造“買不到”的市場恐慌；三是房地產的價值難以判斷，往往需要將預期價值折現來計算，而預期的合理性很難把握，投機者正好混水摸魚。

房地產泡沫的制造者正是投機者，假若市場中沒有足夠多的投機需求，根本不可能快速推高房價，也正由于投機者的推波助瀾，導致很多自住客和正常的投資客盲目跟進。2004年著名的溫州炒房團曾把上海樓市折騰得烏煙瘴氣，2007年深圳本地及香港投機者使房價整體暴漲50％以上，彼時，這兩個城市很多樓盤的投資、投機性購房比重高達50％以上，遠遠超過20％的國際警戒線。是泡沫總歸要萎縮或破滅，其后，這兩個城市的房價都出現一定的下跌，其中深圳目前還在經歷痛苦，部分投機者被套，甚至房子淪為負資產。

從歷史上看，1990年前后的日本、臺灣地區，1997年前后的泰國、香港地區房價泡沫的破滅比較典型，其后一段時間，房價下挫幅度高達50％左右。而歐美國家由于經濟和金融體系比較健全，經濟周期性波動的波幅呈減小之勢，房地產市場的起伏落差亦不大，而且早已過了住宅消費的高潮期，所以即使有泡沫，也多以“軟著陸”的形式破裂。目前美國由于次級債危機放大的樓市危機，這屬于比較特殊的情況。

我國的情況就更加特殊，有四大因素決定了我國的樓市即使存在泡沫，也不會以大崩盤的形式導致全國房價劇跌。一是我國的城市化進程所導致的城鎮住房需求規模是舉世無雙的；二是我國經濟以年均近10％的增幅持續增長30年，堪稱世界經濟發展史上的奇跡；三是我國金融體系仍以國資主導，而國有銀行是以國家信用作擔保的，金融體系的高度安全性為樓市提供了最強大的支持；四是我國自2003年起就實行緊縮性的房地產調控，雖然并未能在短期內取得理想效果，畢竟抑制了更快的增長。因此，雖然目前面臨房價過高的現象，但自住性需求依然是市場的主流，這與1993、1994年海南、北海純投機性的市場形態具有本質性的不同。

當然，2008年繼續加強宏觀調控，防范房價泡沫擴大，依然是政府工作的重點。因為，中國樓市的走向已不僅僅是行業內部的事情，從國內經濟面觀察，2008年經濟形勢錯綜復雜，CPI、PPI高企、流動性過剩、人民幣升值壓力、外貿順差減少、熱錢涌入、股市巨幅振蕩等不利因素存在；從國際經濟面分析，美國次級債危機很有可能使美國經濟陷入衰退，這將對全球經濟尤其是中國經濟產生負面影響。

所以，針對房價泡沫，在加快住房保障、打壓投資投機性需求同時，必須對涌入中國樓市的海外資金(尤其是熱錢)予以警惕，雖然2006年“171號文”開始限外，但近兩年外資進入內地樓市的規模仍在增長。據中國投資市場信息咨詢服務機構的不完全統計，今年一季度海外基金已在國內操作了4起房地產投資案例，投資金額為4.9億美元，而且不局限于一線城市，開始進入二線城市。一旦人民幣升值預期消失，大量外資極有可能集中抽逃，這種外部因素對我國樓市的負面影響不可低估。

戴迪：永泰致力于建筑人的環境

戴迪先生簡歷

1996年——1997年哈爾濱金福典當行有限責任公司總經理

1998年——1999年黑龍江中發物業有限責任公司 總經理

2000年——至今 中發實業集團 副總裁

永泰房地產(集團)有限公司 總經理

人物點評

2008年3月29日由中國房地產業協會、國務院發展研究中企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院組織的2008年中國房地產百強企業研究成果發布會暨第五屆中國房地產百強企業家峰會在北京釣魚臺國賓館舉行，在此次評選中公司共搞得兩項大獎。獲得“連續三年中國房地產百強企業”和“2008年中國房地產百強企業成長性TOPIO”榮譽稱號。

公司榮譽的獲得與其領導的操作水平密切相關，回想2002年，戴迪來到北京，初試房地產業。兩年后，其公司運作的百萬平方米低密度住宅酈城在京一炮打響。在項目的開發過程中，本著“建筑人的環境”的原則，充分發掘并維護西山板塊區域價值，利用產品本身的低密度性，在社區內營造自然生態良好的生活環境，提高了產品附加值。九年滄桑，如今戴迪曾榮獲2008“中國地產新視角，新勢力人物獎”并帶領團隊實現了跨區域、多項目運作，以“建筑人的環境”為核心理念，打造了諸子階、自在香山、永泰福朋喜來登等知名品牌，先后進入京津冀、滬蘇等區域市場，公司也穩步進入了中國房地產百強。

永泰地產作為北京房地產界的一支新生力量，其健康快速的發展勢頭與其開發的地產產品的優良品質頗令業界關注。根據房地產交易管理網的數據顯示，其2007年的銷售額達17個億，同比增長70％。在北京已開發面積超過150萬平方米，07年土地儲備已達9平方公里。開發的項目如酈城、酈城工作區、諸子階、自在香山、永泰福朋喜來登大酒店等等，都已成為大家耳熟能詳的品牌項目。目前永泰已形成房地產為主導產業，集房地產經營、金融、酒店經營和物業管理為一體的產業鏈，初步完成“集團化、跨區域、多項目”的戰略布局。一個成立時間不長的地產公司如何在短時間內成長如此健康迅速，其產品為何能贏得廣大客戶的信賴與喜愛，帶著這些問題我們專訪了永泰房地產(集團)有限公司總經理戴迪。

戴迪介紹，永泰地產集團得以快速發展主要得益于公司清晰的品牌目標和健康的發展戰略。公司品牌目標集中體現在“建筑人的環境”上，這包括兩層含義：“建筑人”的環境與建筑“人的環境”。“建筑人”的環境含義在于永泰地產是由房地產專才組成的群體，是專業人士的最佳事業平臺，即專業人做專業的事。建筑“人的環境”含義在于，永泰地產極端關注人的需求，其產品皆具有很高的舒適度、深厚的文化底蘊和持久品質。即現代實用人文主義。

“建筑人”的環境

“建筑人”的環境又包括兩方面：一是強調人才的專業化、分工的專業化。二是強調為專業化人才提供良好的企業文化環境。

專業人做專業的事

永泰深信：只有專業，才能卓越。房地產業大變革、大重組時代已然來臨，行業集中度提高趨勢明顯，為有實力、有品牌的大型房地產企業的擴張提供了空前的機遇。永泰地產將堅持走市場化的專業品牌地產商發展之路，實現產業的專業化、產品的專業化、服務的專業化和人才的專業化，將公司建設成為中國房地產市場產品低投訴率的公司。

永泰認為，房地產行業處于一個紅紅火火的狀態。一個支柱型的產業必須有人才的保證，要和產業地位相適應。現在大學里好像很少有房地產專業。這是和社會脫離的。現在房地產業分得很細。人才也需要分得很細。我們對房地產業的人才不能單純地理解成開發的人才，房地產所衍生的行業都要懂得。房地產經濟現在正在處于一種轉軌經濟，我們要更注重培養一種轉軌經濟的人才。

人才培訓要有針對性，房地產業要求的不光是懂專業、懂技術的人。還要方方面面都懂。市場在逐漸地成熟，開發商壓力加大，市場對企業的要求也高了。對人才的要求也不一樣了。企業現有人員及新招人員。與管理流程一定要對應。目前。非學歷和短期的培訓對我們的行業來講。確實是有必要的。其中，對人才技能的培訓是最重要的。針對需求，要包括對各級人才的培訓，不光是高級人才，還要有中級、低級人才的培訓。不同人才要有不同的培訓方法。

“以人為本”的企業文化

戴迪介紹說。永泰房地產(集團)有限公司成立于1999年2月，由中發集團投資創辦。從成立之初，就注重企業文化對企業凝聚力、戰斗力的催化作用。

公司文化概括為：以人為本、誠信、責任、分享、感恩。其中，“以人為本”是管理中最基本的要素，人是能動的，與環境是一種交互作用，創造良好的環境可以促進人的發展和企業的發展。個人目標與企業目標是可以協調的。以人為本可以使企業進一步了解員工，使得企業目標更能體現員工利益和員工目標。以人為本要以人的全面發展為核心，人的發展是企業發展的前提。永泰地產堅信員工是永泰最寶貴的資源，重視人的需要、激勵員工、培養員工、組織設計以人為中心是我們對員工最大的尊重和信任。

“誠信”是人最基本的品質，是其他一切美德的基礎。誠信是一種資本，是提高企業競爭力的保障：誠信也是一種互助、是一種給予、是對承載的諾言的執行；不是一次行為，而是長期的、堅持的行為標準，是一種超脫于商道的德行。誠信是一個企業的無形資產，是企業生存的保證，是企業樹立形象不變的靈魂。永泰地產堅持誠信經營的雙贏之道，這是持續興旺之根本。

“責任”是最基本的職業精神，它可以讓一個人在所有的員工中脫穎而出。責任是最基本的商業精神，它可以讓一個企業在社會中找到自己發展的方向。作為員工，我們提倡對家庭、對他人、對工作負責；作為企業。永泰提倡對員工、對客戶、對社會負責。責任激勵員工不斷前行，責任促使永泰穩步發展。

“分享”的意義首先在于只有真正與員工分享的公司才有偉大的前途，永泰提倡大家庭式的快樂工作體驗。其次。“與客戶分享”，就是與其分享信任，同時也是客戶與永泰地產互相分享著信任。員工是企業發展的根本動力。沒有員工與企業的相互分享，就談不上企業的宏偉藍圖。只有真正與員工分享的公司才會有深遠的發展。永泰地產肩負著社會的責任。“分享”文化體現在企業發展的各個時期，不能狹義地理解為“達則兼濟天下”，社會責任才是公司立業之根本。

“感恩”是一種追求幸福的過程和生活方式。感恩是一種不求回報的自覺和奉獻。員工與企業的相互感恩是永泰走在市場前端發展的原動力，永泰一直珍視其為企業生命。永泰努力創造中國房地產市場低投訴率的公司，永遠處于廣大業主的立場上，心系大眾、真誠感恩。飲水思源，企業渴求利潤，永泰渴求做大做強，但不會只對發展有著無限的渴求，而忘卻了對今天社會的感恩。

建筑“人的環境”

永泰地產每個項目的特點鮮明。各有千秋，品牌特色濃厚，強調人、建筑與環境三者之間的和諧共生，立足打造一個自然、實用、人文、宜居的生活、工作、休閑環境。

酈城：建筑自然自然建筑

酈城是低密度城市核心住區，位于北京市海淀區，由國際著名建筑大師六角鬼丈擔綱設計。它順應西山、高爾夫、西四環的原生地容地貌與起伏走勢，建造“云樓”、“山樓”、“樹樓”、“虹樓”四種建筑形式。樓體以錯落有致的S型排列。順應風的流動；建筑就是園林。以生態高科技綠化屋頂。來配合光的節奏；感知四季變化，與環境產生交流。酈城社區的整體感覺，就像自然環境中的一景。看上去是從周邊的自然環境中[生長]出來的，充分詮釋了建筑、人、環境三者的和諧統一。酈城榮獲了北京地區品牌價值十強、北京健康樓盤大獎、北京樓盤銷售排行榜優秀樓盤、宜居榜樣樓盤大獎、北京長城杯銀質獎工程。酈城已成為國家注冊商標

酈城辦公區：一公里辦公

酈城辦公區由100-400平方M獨立LOFT及平層STUDIO組合而成的獨立工作室、高級公寓式寫字樓和海淀招商大廈構成。它是生活區中的辦公區形態，講求效率、環境、健康、科技、生活之綜合價值。超薄板樓設計，強調藝術感及前衛性的內庭設計。現代時尚的玻璃幕墻外立面。以此形成了中關村核心生活區中的健康、高效的新興主力辦公形態。

諸子階：一個領袖階層的生活標典

2007年7月開盤的西山別墅項目中，最受置業者推崇的莫過于諸子階，自開盤以來，短短40天內，諸子階便創造了熱銷3.6億元的銷售奇跡。它距中關村五公里，以雙拼別墅為主，開發商邀請了全球五大環境設計機構[貝爾高林]特別設計“地形、綠蘺、旱溪”三種精裝庭院園林。其設計靈感源自瑞士阿爾卑斯深色巖石和白雪。三色的深灰陶質磚、白色真石漆。結合[威盧克斯]屋頂斜天窗、玻璃百葉、原木格柵、露臺玻璃圍欄等建筑細節設計，不但豐富和美化建筑立面。還營造出四季變幻的光影效果。其榮獲了2007年中國地產金磚獎——年度創新大獎、2007中國房地產地方項目品牌價值TOPIO。

自在香山：香山腳下總裁CLUB。

自在香山是北京西山區域首席獨棟商務CLUB，開盤后。再次創下月銷售額2.7億元的紀錄。它在進行產品設計時充分融入了區域特色，和歷史的音符相和諧，是一個專門服務于國際總裁進行商務會晤和社交的高尚處所。是名副其實的企業使館區。雙首層。雙花園，360度全景露臺，手感建筑，人性溫度。由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT，RAHUL MEHROTRAASSOCIATES等世界知名建筑設計公司擔綱設計。其榮獲“2007建筑與城市貢獻力特別大獎”。

“順勢而為”的健康快速發展戰略

永泰地產未來的發展戰略將以政府與社會的城市規劃作為重要參照，先后進入京津冀、滬蘇等區域市場。如響應北京“大七環”的發展規劃，計劃在廊坊、涿州等地建設“老百姓能買買的起的房子”。響應政府“蘇北崛起”的號召，進入了連云港等市。計劃建設百萬平米的綜合體項目。包括住宅、寫字樓、酒店等等。

永泰地產將在海淀區遠大路建立北京西北地區首個酒店群落。它將由福朋喜來登五星級酒店、雅樂軒四星級酒店和福朋喜來登酒店式公寓構成。其總建筑面積7.4萬平方米，由全球知名的喜達屋管理集團管理，英國著名設計公司Atkins擔綱規劃設計，全面為中關村商務活動提供功能補充。成為繼香格里拉大飯店之后，又一落戶中關村區域的五星級高檔國際酒店。

目前正在籌建的永泰八大處會議中心定為于CRD(Capital Recreation District)。即首都生態休閑區，位于北京市海淀區與石景山區交界處、風景優美的北京西山腳下，總占地面積33萬平方M，總建筑面積2.7萬平方M。建筑隱于山水中。是以花園式生態環境和時尚高雅的文化氛圍為設計理念，集海淀區與石景山區之休閑、娛樂、會議、體育俱樂部等為一體的多功能生態綜合項目。

天津津南區咸水沽鎮項目則將是天津市津南區城市化進程中的重要里程碑。它位于天津市津南區咸水沽鎮。總占地面積6萬M2，總建筑面積17萬M2。距天津市中心區12公里。距天津濱海國際機場20公里，距天津港30公里。

靜海京杭大運河改造項目位于靜海縣城區西部。總占地面積約5平方公里，是靜海縣城的發源地。該區域老舊平房密集、市政基礎設施落后，長期制約著城市的發展。運河及沿線的舊城改造，旨在改善全縣居住環境，是一項民心工程，得到了縣委、縣政府的大力支持，它的開發勢必使區域的城市環境得到徹底的改變，帶動全縣經濟又好又快發展。

位于北京通州區宋莊鎮的北京“中國谷”商務花園項目總體規劃可建設用地達506公頃，它地處潮白河與溫榆河之間，距天安門24公里，西北鎮界距首都機場僅2公里，北京六環、京哈高速、京承鐵路、京秦電氣化鐵路穿鎮而過。得天獨厚的地理位置，便利的交通網絡構成了獨有的區位優勢。項目依托首都空港國際優勢。明確國際企業亞太區總部地位，創造北京標志性生態建筑群，打造產業和區域經濟一體化的經濟合作組織北京專署區域。

從弗蘭西斯·培根到先鋒建筑

——滿開慧解讀“版畫”藝術精髓

對于習慣冷清的藝術家來說，售樓處里展覽的熱烈程度多少有些出人意料：自3月22日起，第一波熱潮在網上掀起，數十位版畫愛好者向金泰·先鋒投來參賽作品，而參與投票的網友則近2000名，期間幾次將氛圍推向高潮。4月19日起，優秀作品終于與40余幅中外名家藏品一起擺上了金泰·先鋒售樓處，一批又一批專業藝術人士和慕名而來的人來而去往。對于此次活動受關注的程度，在場藝術家顯得頗為驚喜，他們認為人們對藝術品位的感知能力出現了明顯提升，先鋒藝術的熱潮已經在全北京掀起，本次活動的熱度會繼續蔓延。

本次展覽的成功，同時將策展人——798藝術空間赫赫有名的藝術家滿開慧推到了輿論的臺前。滿開慧女士是極少數、在世界各地飛來飛去展覽中國先鋒版畫的藝術家之一，在藝術家圈子里，她以開闊的國際視野著稱。由于向國外看齊的決心，她對展覽的要求很高，經常對場地頗有微詞。而令人驚訝的是，滿開慧本次最贊不絕口的正是作為場地使用的先鋒售樓處。

據了解，金泰-先鋒位于百子灣地段，隸屬CBD繁華核心，一直倡導都市先鋒文化，在短短一年時間內已經成功開發了四期產品，五期也于4月26日上市，受關注程度一直不淺。而策展之前，滿開慧曾多次到訪先鋒售樓處勘查場地是否符合要求，最終促使她決定的正是金泰先鋒所具備的獨有的藝術氣息以及售樓處的獨特韻味。

先鋒藝術總是充滿新鮮而神秘的味道，而先鋒藝術家的思想是所有藝術感受的本源。為更深入解讀本次版畫展所透露出的藝術真諦，記者對策展人滿開慧進行了專訪：

記者：請問本次展覽有什么地方區別于以往的

展覽?

滿老師：我想有一個本質的不同點，就是這次版畫藝術展是首次選擇在房地產項目的售樓處內舉辦的，這在之前是從來沒有的。在此之前我也經歷了很大的心理斗爭，因為我不希望把藝術做的庸俗化了，但是開發商這邊一直堅持和我溝通，希望我能夠把這種國際上認可的藝術形式帶往生活層面，讓除藝術家之外的更多人也能品味。而打動我的除了現場外也是這份堅持的精神。而事實證明，展覽很成功，并沒有因為展覽地點不是展覽館了就降低了檔次，我敢說，這次展覽與我曾策展的其他展覽具有同樣高的水準，是非常值得一看的，而且，由于是在先鋒售樓處舉辦，更多了一些特別的味道。

記：能否再深入談一談版畫藝術和金泰·先鋒為

什么能夠結合在一起?

滿：兩者結合的原因是因為有很多共同點，前面談到的先鋒理念相通是核心。另外，兩者對品質有著相同的追求。版畫是集大成之美的藝術形式，諸如油畫、國畫等其他藝術門類，僅僅就滿足了“畫”這一層面，而版畫卻要從“畫”到“雕琢”這一過程中來提煉更美更純粹的表達，可以說版畫是雕琢出一種藝術，而建筑尤其是金泰‘先鋒這樣的建筑，更旨在為人們雕琢出一種生活，兩者結合是順其自然的，“共同追求的美”成為統一的主題。

記：當前版畫藝術的宣傳比較少，您怎樣預測

中國版畫藝術的未來?

滿：在國內，版畫藝術的聲音的確不大，而在國外，版畫與油畫是不相伯仲的，這其實也暗示了版畫藝術的巨大潛力。

我一直否定版畫是小眾藝術的論斷，版畫走向都市生活核心是必然的，這次我們選擇位于CBD核心的金泰-先鋒，結果受到了主流人群的熱情參與，也證明了這一點。我有一種感覺，中國版畫開始覺醒了，未來肯定大有作為。

記：對于本次展覽，您認為有哪些作家和作品

是最值得一看的?

滿：這次作品的質量都很高，每一幅都很有思想。不得不提的是，弗蘭西斯·培根價值連城的代表作仍舊很打眼，在今天看來仍有很多值得深思的地方，就像建筑要屹立百年一樣，真正具有先鋒意識的作品真的可以不老。另外在國內作品中，我個人比較推崇羅中立老師的，他的作品從新的角度詮釋了生命，更令人深思在廣泛范圍內的個人位階。

編后：從弗蘭西斯·培根到今天的先鋒版畫，先鋒建筑，每一次藝術的演化，都是一個由先行者啟動，并逐浙大眾化的過程。在此次展覽中，版畫藝術與先鋒建筑以先行者的姿態拉起先鋒藝術的序幕，并受到社會范圍內的廣泛參與，昭示著一個藝術新時代與居住新文明的到來。