中國地產救市猜想

6月16日，在毫無預兆的情況下，成都市政府拋出了《成都市人民政府辦公廳關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》 (以下簡稱意見)。

該《意見》共有十條內容組成，其中除了退稅、要求銀行對在地震中遭受巨大損失，以及積極參與災后重建工作的開發商給予信貸上的支持和優惠、降低公積金購房首付比例，延長貸款年限等措施外，第一次破天荒的提出了政府直接收購商品房、地方財政給予購房者直接補貼、允許異地繳納公積金的購房者在本市辦理公積金貸款等政策。

“成都開始救市了!”這是輿論對《意見》的一致解讀。

緊隨成都的步伐，北京、上海、深圳等城市也開始探討和醞釀地產救市政策，就連遠在千里之外的新疆，似乎也想搭一搭救市的順風車，為被越調越高的房價壓得有些喘不過氣來的廣大黨員干部謀點福利。

而6月底在海南博鰲舉行的一年一度的地產論壇上，“救市”成為了中心議題。

地產宏調在艱難前行五年之后，似乎開始走向了自己的反面。

成都懸乎

表面看來，成都的這個《意見》是汶川大地震后出現的非常時期、非常地區的非常政策，其主要由頭的依然是打著災后重建的牌子，但事實上，早在地震爆發前的半年里，成都樓市就已顯疲態。

根據《財富地產》獲得的資料顯示，在過去六個月內，成都的地價房價都出現了不同幅度的跳水，市場觀望氣氛日漸凝重。

2008年3月28日，成都市土地拍賣中心拍賣大廳內，4宗優質住宅用地被推向市場。出人意料的是，這四塊被業界人士稱之為“黃金位置、被多家實力開發商看好”的地塊，無一例外地以超低價格成交。跳蹬河地塊以起拍價500萬元／畝被成都工投集團一次舉牌摘得，而舉牌次數最多的地塊——起拍價350萬元／畝的青龍場地塊，也僅僅在51次舉牌之后，被一自然人收入囊中。

在此次拍賣會的前幾天，成都某專業機構曾對這四宗土地進行過詳盡分析，該機構曾預測：本次四宗地塊中，三圣鄉地塊的價格將在1400萬元／畝，而紅牌樓地塊的價格也將在1000萬元／畝。但事實卻并非如此，這兩塊地最后的成交價格低得令人吃驚。

在紅牌樓區域，一年前有開發商曾以1130萬元／畝的價格拿下一宗土地，而就在2007年底，成都樓市進入觀望期之時，這個區域的地價也維持在880萬元／畝，而現在460萬／畝的成交價，意味著1年不到，紅牌樓區的地價下跌近60％。

同樣，三圣鄉地塊價格也大幅度縮水，3月28日，這宗位于二、三環之間的地塊，成交價格僅為484萬元／畝。而在2007年10月，在這個區的三環路以外，國嘉地產付出920萬元／畝的代價，才將一宗123畝的地塊拿下。而這塊地的規劃指標，與3月28日的三圣鄉地塊幾乎一樣。

與土地市場的不景氣形成呼應的，則是房地產價格和交易量的下降。

隨著“9·27”新政的出臺，去年的成都樓市非但沒有迎來期待中的“金九銀十”，反而提前進入冬眠，成交持續萎縮。在此大勢下，上半年牛氣沖天的開發商開始放低姿態，一些主流開發商不得不祭出降價大旗。

今年1月，成都萬科魅力之城率先在成都掀起降價風暴，其雙水岸、金域藍灣等項目同時響應。

藍光旗下項目也應勢而降，富麗花城均價從上批次的5260元／平方米降到4700元／平方米，富麗東方均價從5000元／平方米以上降到4200元／平方米。

正成地產打出廣告宣布，凡在其活動期間購房，可享受無條件退房和已付總房款年息5％的資金補償，同時，向活動期間每日購房的前兩名贈送10年物管費，二次購房者再加送5年物管費，另外，由銀行提供首次購房首付兩成，利率下降15％的優惠。

即便如此也未能使得樓市的觀望氛圍得到多少的改善。

4月之后，春暖花開季節到了，似乎給了成都樓市一絲復蘇的動力。數字顯示，4月成都商品房成交量比3月多出1246套。

然而一場計劃外的地震卻再次打破了成都的美夢。

一損俱損

實際上，成都所發生的一切只是中國樓市的一個縮影，相同的事情在許多城市正被重復上演。

2月20日，國家發改委和國家統計局聯合發布的月度房價調查結果顯示，2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，漲幅與11月持平：環比上漲0.2％，漲幅比上月降低0.6％，連續第三個月出現明顯回落。

數據同時顯示，12月，全國70個大中城市中，房價環比漲幅為負的城市從10個增加到22個，其中包括廣州、深圳、西安、沈陽、長春等，最大跌幅為西安的3％，平均跌幅為0.6％。上述22個城市在內的全國70個大中城市在內，與11月相比，房價上漲0.2％。

而國家統計局最新公布的國房景氣指數顯示，2008年5月國房景氣指數為103.34，較上月下跌0.73，這已經是連續6個月的下跌了。

《財富地產》了解到，每半年中房協都要對房地產市場進行綜合統計分析，形成報告上報住房和城鄉建設部作為決策參考后，再向社會公布。今年這份正在制定、修改的報告中的統計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指標，分別有了8％～13％左右的降幅。

一些分析人士指出，所謂的“2008拐點將至”的言論，在一些二三線城市也許并非只是危言聳聽。

事實上，即便是在從來被人認為是堅挺的一線城市，自去年底以來也正在發生一些令人擔憂的事情。

統計數據顯示，2007年12月，北京商品住宅成交量環比下降17％，同比下降42％。整個12月，北京市存量房網上簽約3887套，環比下降了8.2％。

據《中國經濟周刊》的調查，北京二環地區的次新房的價格居然低于五環以外的新房售價，其中最重要的一個原因就是投資者急于出手，造成了價格下跌。

而在上海，數據統計同樣顯示，2008年2月全市新建住房成交規模72.1萬平方米，合計7426套，較上月減少84.7萬平方米，減少了8191套，成交面積降幅高達54％，成交量大幅下挫，創出近年同期新低。

雖然中房上海指數辦公室認為，這主要是受市場觀望和冬春傳統淡市春節長假影響，雖然比去年同期減少27.3萬平方米，比前年同期減少9.9萬平方米，但仍處在被市場接受的范圍內，預計成交量未來數月將逐漸增長。

與此同時上海房地產交易中心網上監控系統也顯示，隨著成交量的上漲，許多樓盤的撤案率也在跟著上升，所以不排除其中存在開發商自我炒作，造成市場虛假繁榮哄抬房價的可能。

而去年最風光也最瘋狂的深圳，房價也開始回歸。

根據深圳市國土房產局發布的《2008年1-5月深圳房地產市場分析》指出，深圳5月份新房均價為11014.14元／平方米，連續第三個月出現下降，5月環比降幅為7.92％，基本回落到去年初的水平。

地王兵敗

與樓市的低迷與疲軟相對應的，則是開發商生存環境的日益惡劣。

同2007年上半年的地王頻現形成強烈反差的，則是2008年大量的土地流拍。據不完全統計，截止到5月，全國共有差不多60幅土地流拍。

而一些去年不計成本瘋狂拿地的開發商，正面臨著退地的窘境。

2007年9月，上海長風生態商務區4號東南地塊以3.14億元起拍，最終被“黑馬”上海志成企業發展有限公司以11.04億元收入囊中，樓面地價高達1.65萬元／平方米。而今年6月中旬，志成企業因為沒有在規定時間內交齊土地款，土地被政府收回。

同樣在去年9月，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州“地王”，樓面地價高達9953元／平方米。到今年3月初，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。

5月14日，粵宏遠A下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司，以500萬元的價格售讓了北京萬信投資發展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50％股份。而東莞萬科置地手中所持有的地塊，正是一年前地價狂飆時，以14.12億元拿下的地王——東莞市南城水濂村地塊，當時折合樓面地價為3772.3元／平方米。此后東莞房價一直下降，近半年來的平均房價約在6000元／平方米左右，如果以目前的銷售價格計算，東莞萬科置地當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。

去年屢屢在四川刷新土地拍賣價格記錄的香港信和置業，甚至不惜以退地為要挾，強迫當地政府延長其土地款的繳納期限。

而在2007年以92億的天價制造了中國地王之王的北辰實業，留給自~2008年最大的一份“厚禮”居然是80億的資金缺口。

據統計，今年3月中旬以來，已經有6家房產企業掛牌轉讓部分股權，這些企業持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強生房地產開發經營公司、寶鋼集團等大型企業。

那些地王的命運，折射出的是開發商融資難的尷尬。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉正在進行一項關于房地產金融的課題研究更指出，中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。上海動作

上海社科院房地產研究中心主任張泓銘教授，在接受本刊記者采訪時指出，“‘救市’這個詞匯似乎顯得過于的激烈，市場還沒有走到這一步，現在應該叫‘暖市’更為合理?！?/p>

無論是相關行業的自救，還是管理層的政策反思都表明，我們正在與一場或將來臨的金融危機展開博弈。

事實上，在成都救市之后，中國樓市正在經歷一場從上到下的暖市行動。

6月15日，各地省市主要官員忽然齊聚北京，中央召開了一場特別會議，強調防范金融風險，并首次針對穩定房地產市場立意。

此次中央會議內容被市場普遍解讀為：美國次貸危機和越南經濟危機大背景下，迫于國內樓市危局即將引發金融風險，始自2004年直奔房地產等固定投資過熱的這場從緊宏觀調控，很可能風向有變。

盡管管理層在口風上對于政策從緊至今仍在強調統一性，但各部委和地方政府行動上卻出現了背離。

新近履新的中國住房和城鄉建設部部長姜偉新在講話中提出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌?！?/p>

而商務部準備下放外商直接投資內地房地產項目的備案權。

6月底，北京住房公積金管理中心擬定貸款新政，欲降低首付比例。

在上海，6月25日下午，上海房地局的相關負責人召集一批地產專家學者召開了一次特別會議。

會議的主要議題是討論李嘉誠旗下的和記黃埔在短短兩個月的時間內，分別以低于市場價11％和30％的價格拋售其在上海的物業，究竟是單純企業行為還是市場拐點的信號。

與會專家一致認為，就目前上海樓市的現狀和發展趨勢來看，很難說和記黃埔的行為是市場拐點的信號，但是很多專家都提出，要預防輿論的不良導向，政府應采取一定的措施來增加購房者和投資者對后市的信心。

專家學者們向政府提出了包括在今后出讓土地中，盡可能把大地塊分割出讓，以減輕企業的資金壓力；在地方財政允許的范圍內，對一些因資金鏈緊張而無法按時開工的項目給予一定的補助：立法鼓勵住宅物業的租賃；降低不動產流通環節的稅費，加快物業流動速度；在上海市的權限范圍內，批準成立一些私募資金，解決中小企業融資難的問題：對于開發商之間的項目轉讓，不要過于苛求，還是要靈活多變，具體情況具體處理為好；加快舊城改造速度，創造一定的剛性需求在內的多項建議。

隨后，上海方面開始了更為具體的動作。

6月26日，上海市推出一種全新的“二手房交易資金監管”系統，對二手房交易資金實施全程監管。令人關注的是，它顛覆了以往的交易模式，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。

分析人士認為，新交易方式在防止中介吃差價、攜款潛逃，提高交易安全的同時，也使得樓市過熱時打擊投機炒房的一味“猛藥”——叫停“轉按揭”，瞬間失效了。在目前房地產市場交易較為冷淡的情況下，這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用。

6月29日，香港文匯報向外界透露了迪斯尼正式落戶浦東的消息。

消息的出現，無疑給觀望氣氛濃重的樓市又注入了一支強心劑。

在深圳，在政府的默許下，四大國有商業銀行早就在私下對第二套房乃至第N套住房的貸款松綁。

數據顯示，在持續下跌數月后，5月份深圳房價開始出現放量反彈，當月房價環比上漲約7％：商品住宅銷售面積大幅上漲了370％。

通脹與升值

在所有接受本刊采訪的專家學者中，幾乎所有人都提出了“在通脹預期依然存在的前提下，國家不會輕易改變緊縮的財政和貨幣政策”的觀點。

6月19日晚，國家發展改革委發出通知，決定自6月20日起將汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元：自7月1日起，將全國銷售電價平均每千瓦時提高2.5分錢。

與此同時，人民幣升值的壓力并沒有消失，只是得到了延緩，這是中國金融體系將來所要面臨的最大危機。

統計表明，在快速升值與信貸緊縮的雙重壓力下，廣東深圳、江浙、山東等地的出口企業面臨大規模停產倒閉的危險境地。貿易順差將快速減少，失業壓力劇增。然而，國家外匯儲備非但沒有減少，卻進一步增加，這表明資本項目順差加大，外匯儲備出現結構性變化，而這個結構是非常不穩定的。

資本項目順差的急劇增大在于國際游資熱錢看中了人民幣的單邊連續升值以及高于美元的利差，可以獲得無風險投機收益。央行被迫發行大量人民幣外匯占款，大大抵消了貨幣緊縮效果。這些投機熱錢伺機而動，在樓市股市里興風作浪，高拋低吸；或者放高利貸給資金饑渴的國內企業，大發橫財。

根據測算，目前人民幣的升值幅度大約每年平均在10％左右，再加上中美之間2％的利差，意味著外資只要能夠進入中國境內，即使什么也不做就能獲得12％的年收益。眾多的分析師認為，一旦人民幣完成升值的過程，實現人民幣同包括美元在內的一攬子貨幣的自由兌換，外資就將大量回流，這可能對中國的金融體系造成致命的打擊，從而影響中國宏觀經濟的安全運行，中國經濟也將從通脹轉向通縮，而最壞的結果可能出現滯脹。

這無疑是中國政府最擔憂的，因為這顆定時炸彈的引爆器并沒有完全被控制在中國政府手中。 在這樣的背景下，央行承受著越來越大的壓力。6月7日，央行再度宣布上調存款準備金率，這是近年來第17次上調存款準備金，中國商業銀行的存款準備金率達到了17.5％的歷史高度，由此總共凍結了近4.5萬億的資金。

但在資本項目順差加大的前提下，依然無法有效的控制流動性問題，然而留給央行的操作空間已經不大了。

6月中旬，就在中央工作會議召開后不久，中國人民銀行行長周小川在美國紐約表示，為了對付上調燃油價格可能會加劇通貨膨脹的局面，央行可能會制定“更有力”的政策。

何謂反通脹政策?說到底，無非兩個手段，一是繼續緊縮銀根，二是提高利率。不管采取哪一個措施，其結果只有一個，就是社會上錢越來越緊，同樣，房地產需求將進一步萎縮，房價還將繼續下跌。

而且，同過去的宏觀調控一樣，救市也必然在財權事權不對稱的背景下，中央和地方產生多頭和互相矛盾的目標，從而影響上下行動的一致性。

由此不難看出，所謂的“救市”也不過是中央在眾多相互矛盾的目標中，為求穩定和平衡的權宜之計，同過去四年的宏調一樣，救市很可能亦是一場別扭而難看帶著鐐銬的舞步。