張泓銘：房地產有問題但沒危機

第二個黃金年代

《財富地產》：近來房地產市場走向又成為人們熱議的話題。媒體報道，深圳房價下降、北京樓盤打折；北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的研究顯示，中國房企上半年的資金缺口多達4000億元；而恒大上市受挫，各地地塊流拍事件不斷發生、萬科也出讓東莞地塊50％股權等，加上年初的“拐點論”，“百日劇變論”，中國房地產市場再次走在風口浪尖上。顯然，房地產業目前已處于一個關鍵時刻，對此，你怎么看?

張泓銘：我不認為中國房地產已處在危機時刻。相反，中國房地產業包括上海房地產業，正走在第二個黃金年代。

第一個黃金年代是上世紀90年代，20世紀是第二個黃金年代，甚至還有第三、第四個黃金年代。我對中國房地產業的前景發展是極端看好的。因為經濟快速發展、城市化、工業化，房地產僅僅只是這些發展引出來的需求，房地產開發不是為自己用，它是為經營提供空間，如工廠，辦公樓，購物中心，然后為人們的居住提供空間。

現在看來，中國經濟的繁榮已逐漸達到一個頂級階段，也可以緩緩下降，但是，中國經濟長期的、較快發展是可以預期的。

東部沿海地區還將延續半個到一個黃金年代，中部再加一個黃金年代，西部還要再加一個黃金年代。我是長期看好的。但黃金年代也有曲折，不是每年都很好，每個月都很好。比如1989年遇到風波，從而導致1990、1991年國民經濟收縮，房地產業也收縮。鄧小平南巡講話又起來了，1993年又遇到宏觀緊縮，1997年遇到東亞金融危機，1998、1999年又上來了。

如今，第二個黃金年代已經過去8年了，2001年房地產投資開發、竣工、交易量得到了大幅上升，2004年開始國家實施宏觀調控，緊縮投資與投機，收緊銀根與地根。2005年力度比較大，但2005年交易平穩，價格沒有大幅跌落，2006年加大力度。2007年力度又上來了。 這里還有一個問題，就是房地產業經過一個多黃金年代，房地產業實力大大加強了，整個產業抗風險能力比較強。

從緊的貨幣政策，今年全國房地產業的成交量可能會有所下降，價格在基本平穩的前提下，也可能下行，但不可能大幅的跌落。因為一方面，中央政府通過一些政策抑制房地產的消費與供給。另一方面，中國經濟快速發展沒有改變。還有，就是貨幣流動性過剩的問題沒有解決，今年貨幣從緊，僅僅只是從全國的貸款計劃而言，2008年全國計劃信貸增長率15％，比2007年下降約1.4個百分點，將影響全國貸款額度約4000億元。因此，對于鐘偉所說的4000億資金缺口，我很難評價。

如套用房地產行業，則2008年貸款增長速度比2007年下降約15個百分點，將影響開發貸款約1800億元，購房貸款約5000億元，合計約7000億元。簡單地看，表面地看，可能影響到2億多平米的房屋銷售，1800億元的開發貸款影響1億多平米房屋開發。

但請留意，即便是套用2008年全國信貸增長率，則2008年的全部房地產貸款增長仍然會達到15％，僅低于200年30％的增長率而已。按此計算，2008年全國的房地產貸款余額可能達到5.25萬億，仍比2007年增加7200億元。也就是說，2008年房地產業開發與購房貸款還在絕對地增長，當然沒有2007年的高增長率。

因此，2008年貨幣政策收緊，但對房地產還是有合理的支持。所以，我不認為房地產貸款減少，而是速度增長放緩。

“拐點論”是有點啟發的，但王石這個詞說得很粗略，沒有從學術意義上解釋拐點論。學術意義上的拐點是增長速度上的拐點。這樣，消費者就產生誤解，認為是絕對值的下降。王石的真實意思是沒有說清楚。

至于“百日劇變論”就更有問題。潘石屹在3月份曾經提到“去年房地產開發商買地花的錢太多，2007年中國房地產行業的成交額是2.9萬億人民幣，開發商買地花的錢估計在3萬億，入不敷出，開發商把錢花光了?！?/p>

該數據準確性有疑。2006年，全國房地產企業土地購置費用額3318億元，商品房銷售額為2.08萬億元。前者是千億元級，后者是萬億元級，不在一個數量級上。2007年，即便土地購置量及費用額翻上一番，也還是千億元級。遠遠趕不上商品房銷售金額的億元級。數據上的差錯，得出錯誤的結論。

在我看來，整個房地產業是有困難但沒有危機。如一些弱小的中小企業會遇到資金鏈完全斷裂的可能性。但如萬科等大企業可以通過資金的騰挪來化解壓力，所以不存在劇變與危機，沒有到關鍵時刻，有問題但沒有危機。

我同意預先防范

《財富地產》：日前，新近履新的中國住房和城鄉建設部部長姜偉新曾明確指出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌?！边@句話背后是否隱藏更多的房市信息?穩定房地產市場的工作是否真的到了“防下跌”的階段?中共中央、國務院日前召開會議提出，促進資本市場健康發展，保持房地產市場穩定。根據這次會議精神，未來是否會有放松調控政策的可能性?

張泓銘：中央會議指出，保持房地產市場穩定，防范金融風險。我認為，中央這句話是對的。中央看到了國民經濟以及房地產發展的困難。雖然不是危機，但工作要做得有預見性，要防范房價大幅度下降。在這種前提下，建設部提出，要防止房價過快上漲，我同意。又要防止過快下跌，我不認為已經過快下跌。雖然有些地區還是下跌得比較快，如深圳，由于去年房價漲得太厲害，現在它的回歸是合理的。

但這個不能代表全國，房地產是一個區域性市場，各地表現是不一致的。全國整體來看，相對穩定，有降的可能性存在。防止大落是正確的，不能已經大落了，才急于救市。所以，我是同意這種從防范的角度，提前考慮問題，做一些相應的思想與政策上的準備。

《財富地產》：日前成都市政府出臺10條措施，重點加強銀行信貸與購房者信心，輿論將成都市政府此舉看作重拳救市?，F在各方反響如何?你認為，這種救市策略對不對，會不會由此對全國的房地產調控輿論導向產生影響?

張泓銘：我一直強調，房地產市場是一個區域性市場，上海市場就與深圳不同。雖然整體而言，沿海地區有同一性，但有其各自的特殊性。

成都市也有它的特殊性，對于這個市場，我現在沒有研究，如果成都的房地產有明顯大降的趨勢，那么，政府出臺救市措施無可厚非。因為房地產調控的指導思想，是保持房地產的穩定，既不能大漲，也不能大落。但不等于全國所有的城市一定要這樣做。當然，在輿論上會產生一定的影響。引起兄弟省市對房市的憂慮，加強了思想與政策準備的驅動。

至于各方的反應，我不是很清楚。

有困難但無危機

《財富地產》：目前上海房地產形勢如何?你認為，上海目前需要救市嗎?在不與中央宏觀調控措施對沖的前提下，政府應該提出怎樣的舉措?

張泓銘：關于目前上海房地產市場形勢，我有一個相對完整的東西，這個我給市委、市政府、財政局都講過。今天，對《財富地產》照樣講。

根據1—5月的判斷，上海市場投資略有增長，施工、竣工、交易明顯下降，價格指數有上升，一些企業資金周轉困難?？傮w看，有困難，但無危機。

2008全年預計：如內外環境沒有明顯改變，全年投資持平或略降，施工、竣工、交易實質下降將成定局，價格穩中微降。

原因：貨幣緊縮，外資受阻，股市疲軟，天災頻發。

按照中央關于“穩定房地產市場、防范金融風險”的要求，需要若干抗跌措施。目標，爭取成交額同去年持平，價格穩定。要抓住金九銀十這個關鍵時期，否則將沒有挽回的時間。

五項抗跌對策：

1、搞活土地市場。劃小出讓地塊面積，降低總價，減少出讓附加條件，活躍交易，增加出讓收入。

2、搞活新住房市場。加快推出小房型上市量，讓70／90產品成為市場搶手貨。

3、加大舊城改造和動拆遷力度。以增加住房剛性需求和固定資產投資額。

4、搞活住房二手市場?？們r低，容易盤活，讓現金流流起來，帶動一手市場。如5年限期內統一營業稅改為五年內營業稅遞減等。

這些政策完全是我個人的想法，需要注意的是，這些政策的推出必須選擇時機與力度，如果發現市場真的不行了，也要選擇性地推出，不是全部推出。

但這不是救市，是一種適度的調整。有改變但無逆轉

《財富地產》：產業經濟的發展不能離開宏觀經濟環境，房地產產，Jk4~是如此。物價飛漲、股市萎靡，人民幣升值壓力依舊，外匯儲備快速飆升導致的人民幣流動性過剩也難以一時消除，加上全球初級產品價格一波一波地上漲。當此之際，與數年前的宏觀經濟相比。當下的中國房地產業發展大環境是否已經完全逆轉?這樣的宏觀經濟環境將對厲地產業產生何種影響?

張泓銘：當下中國房地產業發展大環境基本沒有逆轉，這幾年房地產發展中出現的問題，跟宏觀經濟貨幣供給過度完全相連的。所以，我認為大環境基本有所改善，但沒有逆轉。在此基礎上，房地產發展相對穩定，但沒有大跌的可能性。因為經濟還在較快發展，貨幣供應已經很充分。今年的宏觀調控納入一個收緊貨幣、流動性減少、貨幣供應量減少，減輕了對房地產市場的沖擊，因此，房地產增長速度會緩和一些，這也是正常的。

當前這種狀態，嚴格來說，是宏觀經濟調控達到的目標之一。去年房地產市場太火爆了，現在是適當、正常的回歸，僅此而已。