ｃｌｏｅｔｔｅ ｃｈｅｓｔｅｒ：去澳洲吧！

黃梅時(shí)節(jié)家家雨。

6月24日，星期二，上海依舊被潮濕、悶熱的梅雨包裹著。陽(yáng)光一度成了奢侈品，人們的心情濕潤(rùn)與陰郁著。

不過，cloette Chester卻神清氣爽。因?yàn)檫@一天，是cloette Chester在陽(yáng)光海岸所購(gòu)物業(yè)Coolum The Beach交房的日子。為了這一天，cloetteChester已整整等待了兩年。

自此，cloette Chester在布里斯班的物業(yè)投資數(shù)量升級(jí)為8套。

過去兩年間，她所擁有的7套物業(yè)平均增值了35％～40％，遠(yuǎn)高于澳大利亞房產(chǎn)10％的年升值率。尤其值得一提的是，她另外一棟位于KangarooPoint河濱公寓，短短一年時(shí)間，竟然增值34％，已由160萬(wàn)澳幣上漲到210萬(wàn)澳幣。

七年間，Cloette Chester的個(gè)人財(cái)富數(shù)量不僅日漲夜?jié)q，更為其開辟了一片廣闊的職業(yè)天地。

2001年，Cloette Chester放棄自己成功經(jīng)營(yíng)了20年的生意，投入到澳大利亞房產(chǎn)投資領(lǐng)域。在學(xué)校完成了相關(guān)房地產(chǎn)課程學(xué)習(xí)后，CIoette Chester順利加盟澳大利亞久富盛名的WHICHPROPERTY? (以下簡(jiǎn)稱澳洲威馳)。

2005年，澳洲威馳在上海代表處正式設(shè)立。對(duì)澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)趨勢(shì)有著深刻理解的Cloette Chester被公司委以重任，擔(dān)任澳洲威馳中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官，致力于幫助中國(guó)客戶打造適合于他們的置業(yè)投資方案。

在中國(guó)，雖然海外置業(yè)已漸行漸近，但中國(guó)人的財(cái)富觀、投資理念以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抗拒，總是讓外資銷售機(jī)構(gòu)舉步惟艱。

澳洲威馳也不例外。三年來(lái)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)不太了解的cloette Chester每天都忙得像“陀螺”：品牌拓展、投資講座、房展會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、客戶跟蹤……

所幸的是，辛勤耕耘最后都開花結(jié)果了。

如今，澳洲威馳已在上海本土及外籍高端人士中小有名氣。而cloetteChester也已與她許許多多的客戶成了好朋友。

6月23日下午，在虹橋遠(yuǎn)東國(guó)際大廈24層，《財(cái)富地產(chǎn)》專訪了cloetteChester。她的個(gè)人魅力、專業(yè)見識(shí)以及獨(dú)特的投資理念，在溫潤(rùn)的中國(guó)茶的氤氳中徐徐展開。

探路中國(guó)

《財(cái)富地產(chǎn)》：據(jù)悉，澳洲威馳已有超過20年的“工齡”，但在中國(guó)，卻是一個(gè)相對(duì)陌生的名字，能否詳細(xì)介紹一下澳洲威馳的公司背景、核心競(jìng)爭(zhēng)力以及在澳洲的江湖座次等。

Cloette Chester：澳洲威馳由兩位成功的地產(chǎn)企業(yè)家Mark BorriII和TerryTaylor在澳洲建立，公司總部位于澳大利亞布里斯班。在業(yè)界已經(jīng)有22年的歷史，6年前剛開始轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)開發(fā)，之前一直從事房產(chǎn)營(yíng)銷代理。建立了超過25000名客戶群體。

澳洲威馳的核心競(jìng)爭(zhēng)力是在客戶買樓盤之前，把大量的市場(chǎng)調(diào)研信息提供給客戶，讓客戶對(duì)市場(chǎng)有全方位的了解，然后再去選擇所要投資的物業(yè)，我們不僅僅只是把房子銷售給客戶，而是為客戶提供卓越的服務(wù)，通過嚴(yán)格的評(píng)估體系為客戶甄選高品質(zhì)的房源，深入調(diào)研相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)那些希望建立最佳資產(chǎn)組合的投資人士，在此基礎(chǔ)上，培養(yǎng)長(zhǎng)期忠誠(chéng)的客戶關(guān)系。

《財(cái)富地產(chǎn)》：2005年，澳洲威馳在上海正式成立代表處的初衷是什么?代表處主要的工作職責(zé)是什么?

Cloette Chester：澳洲威馳的客戶來(lái)自全球，其中有很多客戶是駐上海的海外人士，主要來(lái)自英國(guó)、瑞士、美國(guó)、法國(guó)、新西蘭等地。為了更好地服務(wù)這些客戶，于是在上海設(shè)立辦事處。后來(lái)，這些海外客戶又將我們代理的項(xiàng)目推薦給中國(guó)本土朋友，澳洲威馳又將觸角伸向了中國(guó)本地的投資者。這些客戶主要集中在上海、北京、廣州、杭州以及香港等地。

澳洲威馳是首個(gè)在上海開設(shè)永久性代表處且真正獨(dú)立的澳大利亞房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。它的一項(xiàng)基本工作就是向客戶傳遞澳洲最新的房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為客戶提供澳洲人口變化趨勢(shì)、近期的經(jīng)濟(jì)狀況以及深入剖析一些會(huì)影響置業(yè)選擇的根本要素等。從而發(fā)現(xiàn)個(gè)人需求并確立明確的投資目標(biāo)，通過專業(yè)背景及對(duì)市場(chǎng)的敏銳洞悉，最終能夠?yàn)榭蛻糁贫ǔ鰧俚拈L(zhǎng)期置業(yè)投資組合計(jì)劃，尋找到最適合他們生活方式的夢(mèng)想家園。

銷售澳洲

《財(cái)富地產(chǎn)》：據(jù)悉，澳洲威馳最近在中國(guó)市場(chǎng)主推White Shells和Breeze兩個(gè)項(xiàng)目，請(qǐng)問，這兩個(gè)項(xiàng)目有何獨(dú)特之處?

Cloette Chester：White Shells和Breeze是澳洲威馳旗下自主開發(fā)的兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。White Shells坐落在澳大利亞昆士蘭州的陽(yáng)光海岸的馬庫(kù)拉(Marcoola Beach)海灘之上，除了擁有舒適寬敞的室內(nèi)空間，同時(shí)可以欣賞到白色沙灘、蔚藍(lán)色的天空以及如水晶般清澈的海洋。

從昆士蘭州布里斯班市中心駕車至White Shells僅需1.5小時(shí)，距離購(gòu)物中心、餐館、學(xué)校只需幾分鐘的車程，在2公里處，還可以欣賞到澳洲著名景點(diǎn)艾爾斯巖。

整座樓盤擁有48間設(shè)計(jì)豪華，裝修精致，分別有2居室和3居室的套房，住房面積在121平方米至328平方米不等。

樓盤Breeze將是獨(dú)一無(wú)二的坐落于馬庫(kù)拉海灘和原始沙丘旁，同時(shí)擁有豪華設(shè)計(jì)的公寓住宅，是摩登現(xiàn)代與原始自然的結(jié)合。Breeze與陽(yáng)光海岸機(jī)場(chǎng)的距離還不到七公里，吸引了長(zhǎng)期熱愛在陽(yáng)光海岸度假的南部投資者。

Breeze提供了96間一臥、二臥以及三臥室三種房型的公寓。每單元大小在76-355平方米之間，均為開放式設(shè)計(jì)為特色。視野橫跨海濱沙丘和昆侖山脈。Breeze的中心位置是一個(gè)直徑25米的礁湖泳池，完全按照世界級(jí)假日酒店的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。另建有溫水泳池，SPA，BBQ燒烤區(qū)，健身房，咖啡館。可以在開放式草坪和獨(dú)具特色的木板路上盡情享受陽(yáng)光。

國(guó)家公園、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)包括陽(yáng)光海岸的大學(xué)和大規(guī)模購(gòu)物中心、物業(yè)管理也一并覆蓋，專業(yè)物業(yè)管理公司24小時(shí)全天候提供服務(wù)。

根據(jù)市政規(guī)劃，Breeze將是Stockland區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)住宅型物業(yè)，Breeze占地約三英畝，與Marcoola海灘和Mt Coolum國(guó)家公園相依而伴。

《財(cái)富地產(chǎn)》：由于是海外置業(yè)，投資者對(duì)于當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及風(fēng)土人情的了解比較模糊，在澳洲，評(píng)定優(yōu)質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

Cloette Chester：在澳洲，評(píng)定優(yōu)質(zhì)物業(yè)的首選條件也是地段、地段、地段。有些投資者認(rèn)為在澳洲的情況可能與中國(guó)正好相反。其實(shí)不然。一個(gè)好的地段是非常重要的，因?yàn)楹玫牡囟问切枨罅孔罡叩牡胤剑彩谴罅康娜丝诰奂牡胤健Ｒ粋€(gè)黃金地段，相關(guān)的配套設(shè)施，如交通、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等都相對(duì)便捷。澳洲比中國(guó)小一些，在中國(guó)每個(gè)區(qū)都有相對(duì)集中的商務(wù)中心區(qū)域，但在澳洲只有一個(gè)核心區(qū)，有些人是自己或孩子要過去讀書，會(huì)選擇離學(xué)校比較近的物業(yè)，或者到某個(gè)城市工作，會(huì)選擇到某個(gè)城市買房。

澳洲威馳在精選房源時(shí)，這些房子都必須符合這些標(biāo)準(zhǔn)，在市中心或離市政配套比較近，都是低密度或中密度的房子。比如我們這一代，由于一家有三四個(gè)孩子，都比較喜歡大的別墅，但這不是未來(lái)的投資趨勢(shì)。公寓是以后的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)榘闹奕丝诮Y(jié)構(gòu)與中國(guó)差不多，也逐漸趨向老齡化。好的投資要看好需求點(diǎn)以及供給。如果需求點(diǎn)在公寓，如果在郊外買一個(gè)大別墅，最后沒有人去租，就空置了，沒有投資價(jià)值。因此，好的投資地段非常重要。

與此同時(shí)，還要看租金回報(bào)率以及空置率情況。

稅收減免

《財(cái)富地產(chǎn)》：海外置業(yè)最具誘惑力的是投資回報(bào)較高。目前，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格如何?投資回報(bào)率及房產(chǎn)升值率為多少?

Cloette Chester：如果選擇相同地段類型的房子，價(jià)格與中國(guó)差不多。如果買靠近河邊或海邊的景觀房，價(jià)格相對(duì)會(huì)比較高一些。

比如位于黃金海岸Southport(南港區(qū))，在過去幾十年里，已經(jīng)成為黃金海岸最著名商業(yè)和店家聚集區(qū)，進(jìn)而形成最大的中心商業(yè)集中區(qū)。近幾年，由于快速擴(kuò)張，南港區(qū)已以轉(zhuǎn)型成一個(gè)現(xiàn)代化的中心生活區(qū)。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局估計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，每年將有約1000名新住民移居到南港區(qū)。人口的大量導(dǎo)入，帶動(dòng)了南港區(qū)房?jī)r(jià)的高漲。

而Southport Central(南港中心)是其都會(huì)的核心。全海景房，小區(qū)有BBQ公共燒烤區(qū)、景觀綠洲、游泳池、娛樂區(qū)以及完整的度假設(shè)施。目前這個(gè)樓盤均價(jià)4600澳幣／平方米，RMB30000／平方米。在我們客戶中，有一對(duì)上海夫妻就購(gòu)買了此處的物業(yè)。

對(duì)于投資者而言，前期投入的資金越多，投資回報(bào)率越高，房子本身的增值也會(huì)更大。根據(jù)2008年1月澳星銀行的住宅物業(yè)報(bào)告，自1 984年起，澳洲住宅物業(yè)回報(bào)率較股票證券投資高出3倍多，較商用物業(yè)和政府債券高出2倍多。每年得到的租金回報(bào)為7-8％，房產(chǎn)升值率則為10％左右。

但對(duì)于有地段優(yōu)勢(shì)的物業(yè)來(lái)說，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這些數(shù)據(jù)。如布里斯班，在2007年商務(wù)區(qū)河畔公寓平均年增長(zhǎng)率為22％；預(yù)計(jì)未來(lái)3年～2010年6月，房產(chǎn)價(jià)格的總增長(zhǎng)率將達(dá)到26％。

《財(cái)富地產(chǎn)》：近兩年，在中國(guó)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，投資成了敏感詞匯。政府層面運(yùn)用金融、財(cái)稅杠桿有效抑制本土以及境外資金進(jìn)行房產(chǎn)投資。那么，在澳洲投資房產(chǎn)，政府是層層設(shè)防還是鼓勵(lì)投資?如果是鼓勵(lì)，在金融和稅收方面有哪些體現(xiàn)?

Cloette Chester：在中國(guó)，為什么政府一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資進(jìn)行抑制，是由于供給量已經(jīng)大于需求量，無(wú)形中抬高了房?jī)r(jià)，空置率也居高不下。這就使得真正需要房子的人買不起房子。而在澳大利亞，情形卻正好相反，需求量大于供給量。據(jù)我所掌握的數(shù)據(jù)，目前，澳大利亞缺20萬(wàn)套新房。需求量的高企，對(duì)于投資者而言可以持續(xù)獲得高額的租金回報(bào)率。在澳洲，房產(chǎn)空置率低于1 5％，有些地區(qū)甚至低于1％。

因此，在澳洲，政府對(duì)于海外投資是積極鼓勵(lì)與支持。但澳大利亞政府不鼓勵(lì)短期的投機(jī)行為，政府鼓勵(lì)超過一年以上的置業(yè)計(jì)劃。

而在征稅方面，政府有兩個(gè)不同的政策：如果購(gòu)房者購(gòu)置的物業(yè)是用來(lái)自住的，不需要交納房產(chǎn)增值稅：如果購(gòu)房者購(gòu)置的物業(yè)是用來(lái)投資的，那么購(gòu)房者是需要付稅的，付稅的基數(shù)是收入與花費(fèi)的差價(jià)。如果是負(fù)收入，也就是每年持有房屋的花費(fèi)高于收入，就不用交稅。并且負(fù)收入的額度每年可以累積，只需每年對(duì)澳洲稅務(wù)總署備案，屆時(shí)可以抵扣房屋的增值稅。

在澳洲，政府是多方位保護(hù)投資者的利益。只要你有資金，有還款能力，澳洲政府非常歡迎海外投資者到澳洲置業(yè)。你可以自己去澳洲看房子，看房子的一切合理費(fèi)用，在你購(gòu)買物業(yè)時(shí)，也是可以用來(lái)抵稅的。

比如我現(xiàn)在常駐上海，但我一直在澳洲進(jìn)行物業(yè)投資，從某種程度上而言，我也是一個(gè)海外投資者。所以當(dāng)我在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，每年往返中國(guó)與澳大利亞的費(fèi)用也可以用來(lái)抵稅。

《財(cái)富地產(chǎn)》：澳洲政府從多方面積極鼓勵(lì)海外投資，那么，這樣會(huì)不會(huì)造成境外資金抬高房?jī)r(jià)?相對(duì)于海外投資者，澳大利亞本土居民的投資情況如何? Cloette Chester：這是一個(gè)非常好的問題。在澳洲，政府有規(guī)定，如果某個(gè)樓盤要把房子銷售給海外投資者，那么只能出售所有物業(yè)數(shù)量的50％，剩下的50％必須賣給本地投資者。這樣既保障本國(guó)居民的房產(chǎn)投資，又限制了海外投資者抬高房?jī)r(jià)的可能性。同時(shí)，還使雙方的物業(yè)價(jià)值得到了有效的保護(hù)。

有一點(diǎn)不同的是，在澳大利亞，海外投資者只能購(gòu)買新房或期房，不能購(gòu)買二手房，除非你已移民，成為澳大利亞永久性居民。

利息抵稅

《財(cái)富地產(chǎn)》：在澳洲，投資買房后能確保出租嗎?怎樣進(jìn)行物業(yè)管理?

Cloette Chester：拿布里斯班來(lái)說，現(xiàn)在城中的空置率低于1％，市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁，房子供不應(yīng)求，只要你的租金合理，交通也方便，不會(huì)出現(xiàn)空置的狀況。現(xiàn)今，澳洲有超過600萬(wàn)的租客，而且這個(gè)數(shù)字還在與日俱增。

至于物業(yè)管理，你可以托付給物業(yè)管理公司，他們負(fù)責(zé)安排你房屋的出租事宜，當(dāng)然得收取一定的費(fèi)用。對(duì)于長(zhǎng)期出租的物業(yè)，根據(jù)昆士蘭州(Queensland)的規(guī)定，物業(yè)管理人的基本費(fèi)用是75％加上10％的GST稅收以及第一周的租金。同時(shí)，還要收取每個(gè)月5澳元的文書報(bào)告費(fèi)用。

如果是出于度假的目的租用物業(yè)，基本費(fèi)用是所有租金收入12.5％再加上每個(gè)月5澳元的報(bào)告費(fèi)用，同時(shí)還有一些額外的費(fèi)用，例如：電費(fèi)，床上用品租金等等。

有的開發(fā)商在賣給你房屋的時(shí)候，就有一個(gè)包租的項(xiàng)目，但是事實(shí)上在市場(chǎng)租賃火爆的情況下，很多投資者發(fā)現(xiàn)還不如請(qǐng)物業(yè)管理公司來(lái)打理，租金相對(duì)高一點(diǎn)，長(zhǎng)期下來(lái)，也是一筆不少的資金。

《財(cái)富地產(chǎn)》：目前為止，已經(jīng)在選擇在澳洲置業(yè)的中國(guó)客戶，一般是選擇一次性付款，還是也會(huì)向銀行貸款?

Cloette Chester：中國(guó)人較為習(xí)慣一次性付款，而在海外買房，向銀行申請(qǐng)貸款是一種非常普遍的做法。對(duì)于我們的中國(guó)客戶，我總是建議他們向銀行貸一部分款，因?yàn)樵诎闹蓿械你y行利息都可以用來(lái)抵稅。因此，貸款的投資回報(bào)率比不貸款要高。既然是投資，就如同做生意一樣，需要策略。

在內(nèi)地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同，購(gòu)房者從此開始就要供房了，雖然與交房時(shí)間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，買家只需付房?jī)r(jià)的10％作為首付。根據(jù)法律規(guī)定，此費(fèi)用必須存在律師行的銀行信托賬戶里，可以收取相應(yīng)利息。從那一刻開始不用供樓，如果是明年蓋好，那就明年交房前3個(gè)月開始辦按揭，什么時(shí)候交樓什么時(shí)候供樓，所有置業(yè)相關(guān)費(fèi)用都等交房后才支付。

《財(cái)富地產(chǎn)》：海外置業(yè)雖然前景可觀，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為一名專業(yè)投資者，您覺得海外置業(yè)一般要注意哪些問題?

Cloette Chester：對(duì)于投資者而言，海外置業(yè)必須首先了解投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，當(dāng)?shù)胤烧巍⑼恋厮袡?quán)抵押稅收、移民等問題。同時(shí)，還要考慮置業(yè)的動(dòng)機(jī)，是什么的需要促使你買房子。留學(xué)要買房子，首先考慮的不是房子的升值潛力問題，而是離學(xué)校的遠(yuǎn)近，與各種教育設(shè)施以及交通的便利性。

移民要買房子，就要考慮公共交通建設(shè)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)情況，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，華人社區(qū)等因素。

而作為投資，則較為復(fù)雜，投資的物業(yè)類型一般分為公寓與別墅，選擇公寓投資，就是要相對(duì)高的租金回報(bào)，當(dāng)然離CBD越近越吃香。別墅投資就更注重土地升值潛力的大小問題，這要看政府開發(fā)的傾向。

同時(shí)還要考慮投資地居民的生活方式及生活習(xí)慣，要考慮長(zhǎng)期居住的問題，因?yàn)榇蟛糠秩速?gòu)置海外物業(yè)，最終還是希望將來(lái)自己可以居住。因此，不適宜投資面積過小的物業(yè)，最起碼要50平方米以上，因?yàn)樵趪?guó)外，50平方米以下的物業(yè)，銀行不愿意貸款，這說明銀行對(duì)此種房源投資前景不看好。

永久產(chǎn)權(quán)

《財(cái)富地產(chǎn)》：請(qǐng)說說澳洲房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況。

Cloette Chester：在中國(guó)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有期為70年，而澳洲的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，只要你在澳洲買了房子，你的子孫后代世世享有這座房屋。而且在現(xiàn)房交割后就立即獲得產(chǎn)權(quán)。同時(shí)產(chǎn)權(quán)是私有制，無(wú)論現(xiàn)房期房，只要你想賣，你隨時(shí)都可以賣出。

《財(cái)富地產(chǎn)》：您目前的身份是中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官，那么，您對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)了解程度如何?對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)持怎樣的看法?

Cloette Chester：(哈哈大笑!)老實(shí)說，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)了解程度不深，僅僅一點(diǎn)點(diǎn)而已。但我正在努力從各個(gè)方面、各個(gè)渠道，希望以后能更充分地了解中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡。

至于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，我真希望有一個(gè)水晶球可以告訴我，中國(guó)以后的房?jī)r(jià)是漲還是跌，別忘了，我也是一個(gè)投資者喲!如果我有足夠多的錢，我會(huì)考慮將物業(yè)買在新天地一帶，因?yàn)橛泻芏嗳耍还苁峭鈬?guó)人，還是中國(guó)本地人，大家都希望住在新天地那邊。還有就是虹橋，其它區(qū)域，即便是價(jià)格便宜的別墅，我也沒有考慮過購(gòu)買。因?yàn)椴荒苷f便宜的就是一個(gè)很好的投資。

我的投資原則是地段決定一切。