鄧翊軍：專業所以專注

滿堂紅的戰略是先做強再做大，先在成交量很大的區域里形成優勢，然后再考慮發展到其他區域。

“有段時間，我很喜歡朋友在MSN上的名字，斗志昂揚的：困難就是機會！在這個嚴冬，我想把這句話送給我的同事們。以前總是光腳的不怕穿鞋的，行內有很多游擊隊充斥其間，現在政策要求所有的人都穿上鞋子再來玩游戲，那么對于那些已經穿好了鞋并行走了一段時間的公司來講，無疑是天大的利好消息，大家公平競爭，誰將更有優勢不言而喻……”

2008年2月，面對國家諸多宏觀調控的舉措出臺，房產中介遭遇前所未有的寒流，在行業面臨重新洗牌的重要關口，滿堂紅（上海）置業有限公司總經理鄧翊軍在自己的博客里喊出了上述豪言。

滿堂紅2001年出生于廣州，多年來一直保持自己獨特的企業文化：以人為本。

從最初的一家門店發展到接近200家門店的過程中，滿堂紅經歷過坎坷，也收獲了成功。

2005年的宏觀調控帶來了房地產市場的一片蕭條，中介生存陷入困境。但令人驚異的是，滿堂紅不僅沒有停滯倒退，反而穩步向前，以頑強的生命力與中原地產、合富置業三分天下，呈現廣州處處“滿堂紅”的景象。

之后，滿堂紅以“領頭羊”的身份協助政府制定廣州二手房的行業規定，率先提出“三方約、半月傭”等行業新名詞，在行業內起到了表率示范的作用。

滿堂紅在廣州最繁華的商業地段擁有一幢自己蓋的17層的寫字樓，沒有抵押給銀行，也沒有出租，完全自用。為了配合市場需求，滿堂紅的產業鏈已經橫向發展，置業公司、廣告傳播公司、房地產評估公司、擔保公司、按揭服務公司，裝飾設計公司全部到位。

孩子大了，長翅膀了，想要飛向更廣闊的世界。

2007年3月，滿堂紅進駐上海，在閔行區開始了“另一門生意”。五個月后，門店數量就已經擴展到10家，單店業績保持在10萬以上，盈利已經不是問題，只是盈利多少而已。前景一片看好，滿堂紅隨后在上海其他城區如普陀、閘北、浦東等地紛紛開設門店。

市場就像一條大河，時而寧靜時而瘋狂。正當滿紅堂的員工全力以赴準備大干一場時，樓市寒冬再次降臨，這一次威力之猛、范圍之廣、時間之長令人始料不及。

好像一夜之間，上海的房產中介達到了某種默契，“關門潮”行動全面上演，數千家門店瞬間不見蹤影。惋惜之余，不禁對還在堅守的門店產生“苦撐”的同情。

滿堂紅目前的生存狀況如何？半年過去了，是否還能樂觀地說“困能就是機會”？滿堂紅在上海的愿景是什么？

2008年9月8日，《財富地產》記者專訪了滿堂紅（上海）置業有限公司總經理鄧翊軍。

在整個的采訪過程中，不時伴有鄧翊軍爽朗的笑聲。除了與生俱來的樂觀性格外，辦公桌上有兩樣東西值得他開心快樂。

他捧著引以為豪的香港浸會大學的獲獎證書說：“當時要一邊工作還要一邊念MBA，實在辛苦。不過付出總有回報。畢業時我獲得了全班第一名并拿到了學校的獎學金，開心極了，那時覺得付出的一切辛苦都是值得的。”

接著，鄧翊軍又拿起手邊的相框，指著照片里的一對兒女笑著說：“我工作的最大動力，是來自孩子們的問候。下班回到家，和他們通通電話、聊聊天是件非常開心的事情，工作上的煩惱都會拋到九霄云外。”

說完，鄧翊軍深情地望了一眼照片，兩個孩子笑得異常燦爛，似乎正用無比崇拜的眼神注視著他。

重點在二手房

《財富地產》：最近有一個很明顯的現象，曾經風光無限的房產中介現在大多是勉力維持。其中為業界注目的事件也包括滿堂紅在浦東的15家門店全線撤離。上海房地產市場前景似乎不容樂觀，您怎么看？

鄧翊軍：上海的房地產市場前景還是很樂觀的。

大家都知道，上海每個月一、二手房的成交量，好的時候加起來有幾萬套。即使在今年八月份市場不好的季節，二手房也有七、八千套的成交量，這種數量是其他城市銷量業績非常好的時候都不能達到的。所以成交量的存在，說明上海還是很有市場的。只是上海的中介比較多，品牌中介門店就有兩千多家，再加上非品牌中介門店，最好時達到一萬多家。但面對一萬多家門店來搶幾千套的成交量，可能有些門店就分不到“食物”，所以會面臨關閉或調整的結局。

滿堂紅在浦東的15家門店是在去年8、9月市場最旺的時候開起來的，緊接著就遭遇了房地產市場的調整，隨著成交量的下降，員工的才能得不到發揮，能力得不到鍛煉，因此決定把人員全部調回到已形成規模優勢及相對成交量比較活躍的閔行區，讓英雄有用武之地，同時避免了戰線過長、管理不精的問題。這是滿堂紅戰略的調整，并不是對市場失去了信心。

《財富地產》：滿堂紅在上海本來的門店就不算多，關了15家后，現在還有多少家？經營狀況如何？為什么從一開始沒有像其他中介一樣，大肆擴張門店數量而達到規模效應?

鄧翊軍：滿堂紅總共保留了12家門店，閔行區11家，普陀區1家。經營狀況都非常好，尤其是閔行區的門店，無論是從單店的買賣單，還是單店的租單來看，都是行業內名列前茅的。滿堂紅的戰略是先做強再做大，先在成交量很大的區域里形成局部優勢，然后再考慮發展或復制到其他區域。

《財富地產》：在市場競爭慘烈、房產交易很不活躍的情況下，網上所說的一二手聯動是不是滿堂紅目前最大的亮點？有哪些新措施？

鄧翊軍：是亮點，但不是最大，一、二手聯動是目前求得生存的一種途徑，滿堂紅正在做這方面的努力。滿堂紅在上海尋找知名的策劃公司和網絡媒體一塊合作，同時也在周邊城市尋求與開發商的合作。

需要說明的是，一二手聯動是在房地產市場不景氣的情況下應運而生的產物，開發商和中介在這時候同屬于難兄難弟，必須互相扶持才能渡過難關。但相信在市場好的情況下，開發商會忽略中介的力量。所以，滿堂紅一直保持著清醒的頭腦，主要精力還是會放在二手房業務上，專業所以專注，專注才能專業。

對手鎖定中原

《財富地產》：有報道稱，從2008年7月1日起，滿堂紅（上海）置業有限公司全面提高員工底薪及提成比例。這樣反其道而行之的用意何在？跟滿堂紅的企業文化有關嗎？

鄧翊軍：這種做法一方面是為了提高員工的士氣，另一方面的確跟滿堂紅的企業文化有關。

滿堂紅的企業文化是“以人為本，人企互動”。員工為企業出謀出力，企業也要為員工的成長和發展提供一個平臺，實現員工和企業雙贏。在現在這個非常時期，員工愿意與企業共渡難關，那么，企業對員工也應該有所交待。員工的工資是由底薪加提成兩部分構成，目前市場不景氣，成交量在下降，員工的提成也自然下降，為了保障員工的基本生活水平，給員工提高底薪及提成比例非常必要，有一個原則，即使在困難時期，其他成本可以省，但人的成本絕不能省。滿紅堂深知人是企業最大的一筆財富，所以對員工的福利方面總會想得最周到，滿堂紅的員工流失率很低也在情理之中。可以說，滿堂紅發展到如今這么大的規模，都是和滿堂紅的企業文化分不開的。

《財富地產》：最近幾個月，上海房地產二手房的成交量極度萎縮，不少業主轉售為租，是不是可以認為“租時代”到來了？您是怎么看待這個租賃市場的，是種什么樣的趨勢？

鄧翊軍：上海的租賃市場一直很火熱。最近，因為業主轉售為租的情況增多，租賃市場確實更加熱鬧。行家認為，雖然滿堂紅在上海只有一年半的發展時間，但做的兩件事情對上海是有貢獻的。第一件事情就是網絡營銷，開拓了整個上海二手房市場網絡營銷的潮流。第二件事情，就是租賃。可以說，很多知名中介是不注重做租賃的，除了我愛我家。但滿堂紅與我愛我家的做法又有不同，除了中介費，我們不掐取其他任何費用，與承租方和出租方簽訂的是“公平、公開、公正”的三方合約。

所以，滿堂紅除了很努力地做買賣單外，其他的很大的精力都是放在租賃市場上。目前滿堂紅每家門店的租賃宗數每個月都在20宗以上，甚至有門店達到50宗，都是幾倍于行家的。租賃給滿堂紅帶來了比較穩定的收入，這也就是我敢說滿堂紅的經營狀況很好的原因所在。由于滿堂紅把工作重點和工作方向放在租賃市場上，所以現在即使上海房地產市場低迷，給滿堂紅的沖擊力卻很小，滿堂紅依然可以穩步前進。

《財富地產》：同21世紀不動產、中原、漢宇等知名中介相比，滿堂紅最大的優勢是什么？是否會像滿堂紅的英文名字“my top home”所寓意地那樣，為全國的市民提供最高水準的二手地產中介服務？

鄧翊軍：滿堂紅的核心競爭力取決于它的企業文化。這是企業之間惟一不可復制的，也是滿堂紅的優勢所在。滿堂紅不僅要為市民提供最好的中介服務，還希望打造最具效率的物業流通網絡，做一家最好的物業流通商，要改善中國人的住房環境，讓中國人住得更好，這是滿堂紅的企業使命。滿堂紅是想做一家百年老店，而并不是為了短期利益而存在。

《財富地產》：滿堂紅的最大特點是什么？在上海的愿景是什么？誰是滿堂紅的競爭對手？

鄧翊軍：滿堂紅采取的是長期作戰式、直營式的經營方式，一步一個腳印走得很穩，所以當困難來臨，也是機會來臨的時候。

當初來上海，希望第二年就能把門店開到80-100家，現在由于市場變動，滿堂紅隨之做了一些策略的變動，但以后還是會朝著這個方向前進的。生而為冠，是所有在競技場上的人一成不變的命運。

滿堂紅只有一個對手：就是中原。中原的單兵作戰能力非常強，而滿堂紅營造的是一個相對寬松的生存環境，所以單兵作戰能力和中原存在距離。滿堂紅希望通過加強團體的合作、激發員工的斗志等各種不同的方法縮小這種差距。面對競爭，我們無從逃避，勝利是惟一出口！

《財富地產》：對于買房的個人而言，您有何建議？

鄧翊軍：未來樓價還會有下降的空間，但空間不會很大。如果是自住的話什么都別想馬上可以買，但如果是投資或者投機，那就需要考慮清楚或要抓準市場熱點和時機。