徐滇慶：房價還有上漲動力

實踐證明，在很多情況下，政府所能夠解決的問題還不如他制造的多。政府干預往往比不干預還要糟糕。應當沉住氣，只要等上一段時間，看不見的手自然會發揮調節作用，達到新的均衡。用不著動不動就把政府干預搬出來。

今年7月間，一場有關深圳房價會否下降的賭局，把兩位當事人推到了輿論的風口浪尖。

兩位主角一是北京大學中國經濟研究中心徐滇慶教授，一為知名財經評論人牛刀。

當事人掐架難解難分，看客們旁觀口沫橫飛。不得不說，這場被熱炒的賭局，為低迷的房地產市場帶來了一抹娛樂色彩。

兩個月過去了。面對媒體的“追殺”，賭輸的徐滇慶似乎有點意興闌珊，懶得接招。

徐滇慶，著名經濟學家，美國匹茲堡大學博士，1994年起在加拿大西安大略大學休倫學院經濟系任教，為該校終身教授。1994年至1995年擔任中國留美經濟學會會長。同時兼任北京大學中國經濟研究中心兼職教授。

與許多在國內成長，在國內接受高等教育的中年人一樣，徐滇慶也是一位深深懷有故國情結的華人知識分子。面對90年代以來中國民營經濟的蓬勃發展，徐滇慶和許多海外學者一樣，開始在各種場合下關注初生的中國民營經濟的健康發展。在諸多研究民營經濟的學者中，徐滇慶尤其關注對中國民間金融問題的研究，被稱作“民營銀行之父”。

2005年起，徐滇慶開始介入國內房地產之爭。

他的一貫觀點是：要讓市場機制發揮作用，政府過多干預市場沒好處，只有市場失靈的時候，政府才應該出手。如果市場只是出現波動，政府就不應該干預，如果房價一般的波動，政府就不用管，如果房價是暴漲、暴跌就要當心。對于房地產目前出現的問題，他認為要以防范危機為基礎，有足夠的耐心讓市場機制發揮作用。

8月上旬，《財富地產》借徐滇慶來清華大學深圳研究生院授課之機，就當下中國地產形勢及走向，對其進行了一次專訪。

見到徐滇慶當日，他身穿一件灰色短袖襯衣，下著深灰西裝褲，依舊是一副標準的學者裝扮。

談及這場賭局，他只是淡淡笑笑……

要相信市場機制

《財富地產》：目前地產界“救市”呼聲頗高，您認為，究竟要不要請政府出面救市？

徐滇慶：我記得早前房價暴漲，也曾有人要求政府出面管管房價，把房價壓下來；而現在，房價下降時，又有人要求政府救市。凡是資本市場上出現較大波動，“救市”之聲就不絕于耳。要搞清楚，政府出面為的是什么？歸根結底，宏觀調控的目的是防范危機，沒有危機就用不著調控。不論是房地產市場還是證券市場，即使有些波動，也要相信市場機制，把問題交給市場。看不見的手往往比政府更有效。如果讓政府不斷干預經濟，實際上是開倒車。弄不好反而倒退回計劃經濟。

實踐證明，在很多情況下，政府所能夠解決的問題還不如他制造的多。政府干預往往比不干預還要糟糕。目前我們還是有計劃經濟色彩，非常依賴于政府，而政府也很習慣地去管，很愿意去管。這是為什么？官員手里握有的權力越大，尋租的空間就越大。應當沉住氣，只要等上一段時間，看不見的手自然會發揮調節作用，達到新的均衡。用不著動不動就把政府干預搬出來。

當然，市場也并不是萬能的。當市場失靈時，政府就非出手不可。宏觀調控政策就像醫生試用抗菌素一樣，并不是什么時候都要用，也不是用得越多越好。如果有點傷風感冒就用抗菌素，反而會出問題。

《財富地產》：你是說，現在中國的房地產市場并沒有糟糕到需要“救市”的田地？

徐滇慶：從最表面看，美國次貸危機對美國一些城市的房產業的確造成了災難性的影響。美國底特律市一座欠繳抵押貸款的房子被銀行扣押收回后，這座兩年前曾賣65000美元的漂亮住宅最近竟然被以1美元的價格甩賣了出去，而在美國大城市中買一斤大白菜也要花1.375美元左右。

現在國內某地房地產市場的確出現了個別“斷供”現象，但和美國房地產市場相比而言，顯然相去甚遠，還不是失靈的災難性市場環境。

如果政府真的救市，有可能造成房價再度非理性上漲，非但使得前期調控成果化為烏有，同時亦將使房地產市場泡沫膨脹得更劇烈，其最終可能導致的崩盤結果相信是政府不愿意看到的。合理適度的市場調整不會造成金融危機，而任憑房價泡沫膨脹最終不得不刺破才是真的危險。

暴跌暴漲都不好

《財富地產》： “救市”之說頻出，主要源于市場價格出現較大波動。那么，您認為，房價究竟是漲好還是跌好呢？

徐滇慶：事實上，房價的劇烈變化對經濟和社會發展都不好。房價的上漲是肌膚之瘡，銀行危機才是心頭大患，房價暴跌肯定會引發銀行危機。

假設你買房按揭貸款首付20%，那么，一套100萬的房子，首付就為20萬，銀行貸款80萬。當房價跌到70萬的時候，許多按揭貸款就很有可能成為不良貸款。這是因為，當房價跌到這個位置，置房者將面臨按揭和斷供兩種選擇。僅從經濟角度看，很多置房者會選擇斷供。當置房者選擇斷供之后，銀行就只能將房子拿去拍賣，而拍賣所得房款就只有70萬。這樣銀行就自然產生了10萬的不良貸款。一旦這樣的情況在市場上普遍發生，拍賣房屋的價格越拍越低，這樣就易產生金融危機。

目前四大國有商業銀行已經非常脆弱。銀行體系實際有很多的不良貸款。就以銀行貸款大戶國有企業來說，這些貸款通常被認為是銀行的優質貸款。但實際上，這些企業在還貸的時候往往都是“借舊還新”。這種情況，從根本上講是金融系統不允許的違規行為。但是，在中國卻確實存在。而這些不良貸款就會在銀行利潤和自由資金中沖銷。利潤率低、自有資金不足已經是國有商業銀行存在的普遍現象。如此脆弱的銀行系統，再加上如果房價暴跌所造成的又一批不良貸款，那么，“房價暴跌”就會成為“壓倒駱駝的最后一根稻草”。

當然，房價暴漲也不好。但從銀行角度看，房價暴漲卻不至于直接導致危機的發生。實際上，一般工薪階層早就買不起房子了。在供不應求和資金流動性過剩的情況下，強行壓制房價無異于“抱薪撲火”，適得其反。那還不如加強廉租房、經濟適用房和小戶型住宅的建設，令保障性住房政策落到實處。

看看香港，香港雖然物價更高，但是有55%以上的房屋屬于公屋。在香港，住房需求劃分了層次，分層保障住房問題。所以，對于住房問題應做到：讓百姓買不起大的，買小的；買不起新的，買舊的；買不起貴的，買便宜的；買不起，租得起；租不起，白給你。

地產商哭窮是渲染

《財富地產》：從去年緊縮貨幣政策正式提出之后，受沖擊最大的莫過于房地產業。緊縮的貨幣政策為什么會給地產業帶來如此大的波動？影響的是哪一個部分？

徐滇慶：緊縮貨幣政策一方面是在貨幣數量上緊縮，提高存款準備金率，凍結一部分流動資金，一方面提高利率來達到提高貸款成本。緊縮的政策之所以能給房地產業帶來如此大的沖擊還是個歷史原因。

長期以來，房地產企業的自有資金嚴重不足，全國平均在25%左右。雖然，國務院、銀監會三令五申，如果開發商的自有資金低于項目投資額35%，一律不準貸款，但近年來地產投資仍然高歌猛進。2007年房地產開發投資就達25280億元，增速高達30.2%。投資資金中近70%直接或間接來自銀行貸款。部分開發商自有資金很少，空手套白狼，資本回報率極高。在獲取暴利的同時，將金融風險轉嫁給銀行和廣大儲戶。這些開發商起初嘗到了甜頭，就開始盲目圈地，鋪下很大的攤子，資金鏈原本就極為緊張。這一旦實行了貨幣緊縮，首當其沖沖擊的就是他們。于是，出現了“假摔”場景。這邊貨幣緊縮政策剛宣布，那邊就說房價已經應聲而落。

《財富地產》：日前，國內地產巨頭金地集團和萬科集團就在上海大三林區域拉開了慘烈的價格“肉搏戰”。萬科宣布單套房產最多可以優惠10萬元，而金地以每平米低于市場價格2000元的“特價”推出金地灣流域。這似乎是目前的普遍現象，您認為，這是否表現房價已經在下降?房地產商如此積極降價促銷的原因是什么?

徐滇慶：正是地產商哭窮的渲染之下，原本就互相矛盾的信息鋪天蓋地而來。但無論是什么，只要違背經濟規律，就都要受到懲罰。對于規律，我們一定要有敬畏之感。房價和其他物價一樣，有漲必有落。如同潮起潮落一樣，房價變化也有其內在的規律。

房地產商如此積極降價促銷，這是因為自有資金不足而過度擴張，土地占用大量資金，同時銀根收緊，貸款困難。加上土地政策從緊，閑置一年收費、閑置兩年無償收回的反屯地措施，令開發商的資金周轉火上澆油，為加速回籠現金流就不得不促銷了。

在這個時候，判斷房價走向，切忌盲人摸象。房價的觀測要有一定的原則。某個城市或地區的月統計數據具有較大的偶然性，中心城區和郊區的房屋成交比例稍有變化，就可能導致均價大幅波動。觀測房價只能以成交價的歷史數據為依據，而不能拿房地產的要價為參考。

房價還有上漲動力

《財富地產》：樓市的持續調整使得部分人士對于地產的未來持悲觀態度，徐教授，您如何看待未來的房價走勢？

徐滇慶：那些對未來地產持悲觀態度的人，主要是認為緊縮及限制炒作的政策使投機資金快速撤離市場，樓市成交量迅速下降，樓盤空置率持續上升，而真實需求早已被高房價排除在市場之外。伴隨著市場觀望情緒的愈加濃厚，樓市實現軟著陸的可能性很小。再加上，國際上多次地產泡沫破滅的案例充分說明，由資金推動的地產異常繁榮局面終將以泡沫破滅收場，我國也不能例外。但我仍認為，房價還有繼續上漲的動力。

原因之一是供求關系。

房地產市場上的住房和投資需求十分旺盛。我們特別需要看見的是貧富差距與真實購買力的問題。目前12%的人擁有近80%的銀行存款。12%是一個什么概念？這12%的高收入家庭人口就有1.5億，他們的購買力足以將未來五年新建的商品房全部購完。要搞清楚，中國有12億人并不在商品房市場上。必須將商品房市場和保障性住房區分開來，我們現在談的是商品房價格問題。

而另一方面，房地產政策要管的是過度投機需求。

毫無疑問，在某些地區的房價暴漲中，投機因素起到了推波助瀾的作用。但投機性需求隨時隨地發生，投機房地產的資金來源于國內富裕群體和海外流動資金。目前國內利率高于美國，美元貶值，人民幣升值，資金流動速度自然加快。從供求關系看，推動國內房價上升的因素依然很強，而能導致房價下跌的因素并不強。因此，在較長時期內房價還處于上升通道。

在短期內房價上漲的原因是資金流動性過剩，而在較長時期則是由于資產重新定價。

2008年7月我國CPI為6.3%，基準利率為4.14%，有2個百分點的負利率。負利率將嚴重地困擾金融體系。按照經濟學理論和過去多年來的實踐，只要有負利率，銀行中的居民存款就會流動，往哪里流就是關鍵所在。

銀行存款當中40%以上是短期和活期存款。由于我國金融市場中，債券市場規模只有幾千萬，期貨市場和外匯市場基本沒有開放，那么，在負利率的驅動下這些存款很可能是流入股市和房地產市場。而相對而言，證券市場的規模也比較有限，房地產市場上，需要用70%面積蓋廉租房、經濟適用房、小戶型房，實際上商品房供給量受到了限制。如此看來，從資產定價角度，大量存款需要流向受到了限制的商品房市場，房價上漲壓力只會有增無減。

當然，在房價上升過程中，最重要的是照顧好民生，以民為本，多蓋一些廉租房、經濟適用房和小戶型房，讓百姓能夠安居樂業，等到金融結構調整到一個新的穩定狀態，房價的上漲趨勢才可能逆轉。