后奧運廣州之高低分化

讓有消費能力的高收入群體為高房價買單，讓中、低收入群體乃至“夾心層”得到和諧的關(guān)懷———這正在成為廣州多層次梯級住房消費市場的未來取向。

無與倫比的北京奧運會終于圓滿落幕了，這一屆奧運會被認為是奧運史上最偉大的奧運會，任何華美的詞匯都無法盡表中國人的自豪與信心。北京奧運會承載的東西太多了，“奧運行情”在國內(nèi)不少地方成了一個充滿誘惑的概念。可是，2008的市道偏不遂人愿，國內(nèi)股市和樓市都沒有因為奧運而雄起。于是，那些執(zhí)著于財富膨脹夢的人們便又開始尋覓下個投機機會——“后奧運行情”。然而，民眾寄予厚望的后奧運經(jīng)濟同樣沒有起色，樓市依舊低迷、交投不暢。

后奧運時期，當人們的注意力重新回到中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的時候，廣州樓市也到了博弈最為激烈的階段。之前多數(shù)買家認為宏觀面和樓市將繼續(xù)甚至加速往下走，奧運前不宜入市，等奧運后樓價加速下跌之后再說。不幸的是，奧運后國際經(jīng)濟環(huán)境更加令人憂心，出口和消費放緩、美國金融危機等不利因素如影隨形，市場彌漫悲觀氣氛。業(yè)內(nèi)專家認為，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季或是考察“后奧運”樓市往何處走的一個重要時點，但全國樓市在全年甚至未來一兩年繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢的可能性依然較大。那么，以奧運會為時間節(jié)時，未來政府、房地產(chǎn)發(fā)展商和購房者到底將如何博弈？廣州房地產(chǎn)市場又將呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？

降價促銷

其實，隨著上半年樓市各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的逐漸明朗，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出賣方市場終結(jié)、買方市場開始到來的新格局。中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，珠三角的房價已率先深幅回落。

9月16日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點。而與上月相比價格下降的城市有3個，其中廣州房價環(huán)比下降了3.3%。分析有廣州“風向標”之稱的珠江新城樓價可以看到，在2007年廣州樓價上漲風浪中一直處于“急先鋒”領(lǐng)頭的珠江新城，在這一輪的降價風潮中也走在了前列，并且呈現(xiàn)出“新貨低開帶動舊盤跟風”的連鎖效應(yīng)。整個珠江新城板塊的樓價也從去年住宅最高價位25000—30000元/平米，下降探到了16000—18000元/平米，如保利心語花園、匯峰苑以及最新開盤的方圓月島等樓盤，降幅都已高達30%以上。

而從陽光家緣上看到，廣州8月樓市成交5000多套。雖然這個數(shù)量不到去年同期的一半，還是有地產(chǎn)人士驚呼“比想象中要好得多”。進入9月份，新盤并不是很多，總體樓市成交也平平。粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析，現(xiàn)在市場的情況就是新開樓盤價格低的就能吸引人氣，但9月新開樓盤不多，市場肯定平淡。他表示，“（國慶）7天的黃金周，能有8月的成交情況就不錯了。”之前的中秋小黃金周并沒有出現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的熱銷效應(yīng)，部分樓盤甚至人氣都不如奧運期間以及平時周末。

在成本增加、銷售冷淡的雙重壓力下，廣州開發(fā)商們紛紛讓利促銷，奇招迭出，令人眼花繚亂。近期最新的銷售方式莫過于“一二手聯(lián)動”。開發(fā)商希望二手中介能為他們帶來新客源，而一手銷售人員則深度挖掘舊業(yè)主資源，兩者實現(xiàn)共贏。另外還有團購聯(lián)展、兩成首付、分期首付、天天有禮，諸如送車位、送裝修、送旅游，送名車等，不少開發(fā)商為促銷大派重禮，如果購房者對禮物沒興趣，也可以直接在房價中抵扣。除了在價格及銷售渠道上做文章外，很多樓盤還打起“軟性”的文化活動牌。一系列的文化活動使樓盤本身豐富和形象起來，業(yè)主及準業(yè)主們則享受到居住小區(qū)的“歸宿感”。

在低迷的市道下，小恩小惠已激不起消費者的購房熱情，開發(fā)商不得不從暗降轉(zhuǎn)為明降。從8月底開始，廣州樓市實際上已掀起一波降價潮，并迅速從郊區(qū)盤波及到堅挺的市區(qū)中心地帶。開盤日打折，一次性付款打折，按揭打折，新貨打折，尾貨打折，前多少位打折等等一系列“利好”試圖重新燃起房市的熱火。在廣州市區(qū)，曾經(jīng)一度堅持中高檔路線的合生、富力，均推出了8.8折的特價優(yōu)惠。國慶黃金周，發(fā)展商采取了更大程度的優(yōu)惠折扣，有的樓盤甚至打出了7折的誘人價格。然而，一些為黃金周探市的折扣樓盤吸引了不少人氣，成交卻依舊平平，長期觀望形成的慣性及樓市的不明朗性，使許多買家更加謹慎入市。不少買家都認定：“奧運之后樓價不漲反跌，買房還是再等等”。

不過，就在大多數(shù)開發(fā)商摩拳擦掌準備全力一搏的情況下，也有些開發(fā)商面對即將到來的黃金檔期，選擇了閉關(guān)修煉。廣州城內(nèi)的豪宅項目匯景新城劍走偏鋒，突然宣布在今年內(nèi)，將暫停樓盤的推廣計劃，其銷售工作也將基本停止。公司對外稱是為了提升產(chǎn)品檔次，需要對樓盤內(nèi)部進行升級改造。

部分開發(fā)商高掛免戰(zhàn)牌，實際上是另有苦衷。面對大幅下跌的房價，大大突破了許多已購房客戶的心理極限。部分客戶目前采取種種理由，要求開發(fā)商退房，希望轉(zhuǎn)嫁房價下跌的損失。“如果開盤降低價格銷售，可能賣掉的還沒有找上門來退房的多！”

“銅九鐵十”

國慶假期向來是發(fā)展商集中推貨的高峰，而多數(shù)樓盤亦能趁此機會賺個盆滿缽滿，故讓九月、十月樓市贏得了“金九銀十”的美譽。然而，現(xiàn)在消費者卻并不買賬，觀望情緒日益加劇。

據(jù)某網(wǎng)站9月初的一次調(diào)查，對于今年的“金九銀十”，69%的受訪者認為行情不容樂觀，16%的受訪者認為，成交會較之前有適量提升，但無法達到往年的活躍程度；對于未來兩月的樓盤銷售量趨勢，58%的受訪者認為不會增加，認為會大幅增加的僅有4%。

業(yè)界普遍認為，奧運與樓市的直接聯(lián)系并不大，只是因為在前期房價猛漲階段，“奧運概念”被開發(fā)商大肆炒作，一定程度上夸大了奧運因素對房價的推動作用，從而有了奧運會后房價可能下跌的預(yù)期。當房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整階段，這個預(yù)期就被更多的人所接受而被強化，加劇了市場觀望氣氛。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，買家購房熱情在黃金周依然不會太高，估計看樓的多，買房的少。

焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng)一項網(wǎng)上調(diào)查顯示，93%的受訪者認為奧運后半年內(nèi)廣州樓價將會長線下跌，92%的人認為市場回暖至少需要兩年后，而92%的受訪者決定不在國慶期間看房。從投票的結(jié)果來看，人們對奧運之后廣州的樓市普遍不樂觀，觀望情緒嚴重。有專家認為，在開發(fā)商需要大量成交以支撐資金鏈的情況下，9、10月份的廣州房價還會繼續(xù)走低。

在人氣清淡的背后，是消費者對于樓市心理價位的不斷走低，導致了各個區(qū)域價格的不斷探底。如在荔灣區(qū)，在去年12月上旬，萬科金色康苑公開發(fā)售，均價為1.38萬元/平方米，由于價格比周邊樓盤便宜近兩成，在冷市中甚至出現(xiàn)通宵排隊現(xiàn)象，所推貨量也很快銷售一空。當時有業(yè)內(nèi)人士表示，1.3萬平米已經(jīng)是荔灣區(qū)的心理底價。但是在最近隨著整體樓市形勢的走弱，荔灣區(qū)消費者的心理底價也在不斷調(diào)低，近期多個樓盤推出1.1萬左右的特價單位，也未見搶貨的態(tài)勢。

其實，致使消費者觀望還有一個重要原因，那就是市民認為樓價還沒有降到位。雖然7月份，廣州一手住宅成交均價為9122元/平方米，創(chuàng)下今年以來的新低。而調(diào)查顯示，高達93%的受訪者認為，廣州的房價均價合理價位應(yīng)該在5500—7000元/平方米之間。

而且，雖然廣州樓價經(jīng)過十個月的下跌，但是跌幅度最大的卻只是郊區(qū)盤，真正的市區(qū)盤并沒有下跌多少。7月如果扣除限價房因素，廣州一手商品住宅的成交均價將是9877元/平方米，同樣接近每平方米萬元的水平，距離“破9”仍有著非常遙遠的距離。以龍光峰景華庭一個限價房項目為例，其4000元/平方米的價格，就足以使廣州7月房價下降了515元/平方米。

調(diào)整持續(xù)

實際上，廣州住宅市場年初已開始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。從供需比例來看，2008年上半年廣州一手住宅的供需比例為1：0.68，即有32%的新房子沒人買，而去年同期則為1：1.57。原因是廣州樓市住宅供應(yīng)量比去年大，但需求卻大幅度減少。2007年廣州一手住宅供不應(yīng)求的表現(xiàn)，令開發(fā)商紛紛加大了對新住宅項目的投資和建設(shè)。再加上政府對閑置用地的監(jiān)管力度加強，開發(fā)商不得不加快了儲備住宅用地的開發(fā)進程。以上舉措直接導致2008年上半年一手住宅市場供應(yīng)量的明顯增加。

據(jù)了解，今年廣州樓市供應(yīng)量約為740萬平方米，為近5年來最高峰。僅是上半年，廣州市住宅的批準預(yù)售量為354.8萬平方米，較去年同期增長28%。明年樓市將繼續(xù)延續(xù)這個高供應(yīng)量水準，供大于求將依然存在，房價亦難有反彈。

房地產(chǎn)專家韓世同認為，廣州樓市正處于長期下行的通道。他認為，廣州樓價應(yīng)該呈現(xiàn)梯級下降，調(diào)整一次房價后保持一段時間的相對穩(wěn)定，就不會出現(xiàn)房價暴跌的情況。目前，經(jīng)過半年的調(diào)整，廣州樓價已經(jīng)邁下了第一級臺階，而如何再邁下第二級臺階，還需要引導。

而從大環(huán)境上看，國家已采取多種方式為房地產(chǎn)降溫。無論是兩年不開發(fā)的土地要收回，兩年之內(nèi)未開發(fā)的土地要收取20%的閑置費，還是二手房的稅收及大量增加土地供用量、經(jīng)濟適用房、兩限房，都是為了房地產(chǎn)的降溫而做出的遏制上漲政策，國家的政策就是要讓房價在合理范圍內(nèi)緩慢平穩(wěn)的增長，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。今年上半年，廣州的限價房在與商品房的肉搏中，占得上風，在3—6月，除4月份碧桂園鳳凰城以低于限價房的價格爭得了當月銷售冠軍外，其余幾月都由限價房穩(wěn)坐榜首。廣州經(jīng)適房的銷售已于5月啟動，下半年，將有更多限價房搶閘入市，這勢必又將分流一部分購房需求。

下半年的經(jīng)濟政策從“遏制經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱”，變化為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”，繼而又調(diào)整為當前的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲”。由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍保泿耪哂伞皬木o”調(diào)整為“穩(wěn)健從緊”，預(yù)計信貸放松的幅度不會明顯。資深房產(chǎn)專家吳定金認為，房地產(chǎn)市場已隨著宏觀形勢的發(fā)展而亦步亦趨，主要原因是原有的市場格局已經(jīng)是多方博弈、緊繃持衡，任何的外界因素都可能影響到這種暫時的平衡。

總體而言，全球經(jīng)濟在放緩，國際樓市價格都在下跌之中，美國、英國、法國、澳大利亞等國都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫問題，因此，中國樓市也不被特別看好，在經(jīng)歷了一個高樓價的階段后，房地產(chǎn)價格想要再高不太容易。

反觀廣州的樓市，銷量增長一直在下降，市場觀望的氣氛比較濃厚。相對來說，房價在下跌，市場亦比較冷清。但是，這種調(diào)整從長遠發(fā)展來看是積極的，起著擠壓泡沫的作用。

樓市正在逐漸回歸理性，購房者購房更為理性，投資性需求大為下降，自住性需求成為絕對的主流。讓有消費能力的高收入群體為高房價買單，讓中、低收入群體乃至“夾心層”得到和諧的關(guān)懷——這正在成為廣州多層次梯級住房消費市場的未來取向。那些無力在市場中購置、租住住房的市民，仍有賴政府將地價收入轉(zhuǎn)化為保障性住房建設(shè)來解決。

就廣州樓市本身而言，不少業(yè)內(nèi)人士同時表示，下半年商品住宅的供應(yīng)量有望進一步增加，在需求恢復(fù)難有大的起色之下，供過于求的發(fā)展態(tài)勢進一步凸顯，業(yè)界面臨的競爭壓力可能進一步增加。預(yù)計下半年直至明年樓市將繼續(xù)朝著“建立及匯集市場信心，尋求需求支撐，重覓買賣雙方價格平衡點”的方向深入發(fā)展。