奧運村銷售進行時

按照奧運村公寓的銷售均價粗略計算，其銷售額或將超過百億。假設全部售出，在后奧運時代，奧運村公寓將成為最早收回投資的奧運項目。

從北京奧林匹克森林公園南門出來往西走，就能看到一片錯落有致的樓盤。這就是人們心目中那個“神秘村落”——奧運村公寓。奧運會賽時，奧運村公寓成為1.6萬多名來自世界各地的運動員及官員的賽時之家；在奧運之后，奧運村公寓將以商品房形式出售給普通百姓。

據稱，2006年12月，奧運村公寓就開始銷售，最初均價為17000元/平米。今年7月，奧運村公寓總體銷售均價已漲到每平方米27000元。在2000多套房中，已賣掉70％左右。9月中旬，奧運村公寓將推出剩余住宅，預計售價將在30000元/平米以上。

根據國際奧委會的規定，奧運會結束后，作為商業樓盤出售的奧運村就要改叫“國奧村”。按照奧運村公寓的銷售均價粗略計算，其銷售額或將超過百億。假設全部售出，在后奧運時代，奧運村公寓將成為最早收回投資的奧運項目。

分析人士表示，北京奧運場館附近十幾個主打奧運題材的樓盤，在過去一年中，多數樓盤的售價翻了一番。借奧運概念熱炒“奧運樓盤”，越是售價快速翻番，越是可能蘊藏高風險。因此，當房地產商們精心打造的一艘又一艘“奧運樓盤”之舟出現在人們面前的時候，有必要提醒一下：超載的“奧運樓盤”之舟還能行多遠？

銷售火爆

用綠色、科技、人文奧運理念打造的北京奧運村成為全世界運動員在奧運期間溫馨的家。在奧運之后，這座充滿了奧運氣息的綠色家園將以商品房形式出售給普通百姓。

據稱，以往的奧運會賽事結束后，常常會出現大量的場館和設施無法合理利用的問題。因此，北京奧組委在奧運村正式投入賽事使用以前，就已經將奧運村運動員公寓等設施向公眾發售了，現在有一部分住房已經售出。

北京奧運村位于奧林匹克公園西北角，北鄰森林公園，南接國家體育場和國家游泳中心等主場館區，占地約80公頃，總建筑面積47萬平方米，其中公寓36萬平方米。賽后，奧運村項目將向市場提供近2000套(約38萬平方米)的住宅和完善配套設施。

在奧運村一個標準的運動員套間里，其面積近90平方米，客廳比較小，臥室一大兩小。其中一個小的臥室里，下水道、煤氣設施已經預留——很明顯，這個屋子在奧運會后可以改造成廚房。目前，奧運村房間里缺少兩樣東西：一是廚房，二是浴缸。

根據北京奧委會的說法，奧運村餐廳24小時供應食物，而且以西餐為主，運動員宿舍自然不需要廚房。而奧運村的洗手間很大很豪華，但所有房間都只設淋浴裝置，因為這樣一來比較衛生，二來也可以節省水資源。

北京奧運村共入住了16000名來自各國的運動員。由于都是三居、四居的大居室，基本上是一個套間住6名運動員，保證了兩名運動員一個房間的要求。

奧運村的業主單位——北京國奧投資發展有限公司相關負責人稱，奧運村公寓是嚴格按照舉辦奧運會的需要而建設，因此奧運會結束之后，根據業主需要將對公寓進行二期改造，使之適合居民使用。

據介紹，由于“奧運”兩字屬于國際奧委會的知識產權，而奧運村公寓的名字只在奧運籌辦和奧運會期間使用。根據國際奧委會的規定，奧運會結束后，作為商業樓盤出售的奧運村就不能再叫作奧運村，而改叫“國奧村”。

針對有人提出是否會保留或者宣傳某某運動員住過的房間來預售，比如劉翔住過的房間等，北京國奧投資發展有限公司相關負責人表示，發售宣傳不會與奧運明星掛鉤。

據稱，奧運村公寓是在2006年12月28日取得了土地使用證和預售許可證。從2007年1月6日已開始預售。由于前期投資金額巨大，為減少工程建設的資金壓力，作為業主單位的北京國奧投資發展有限公司可以先期對奧運村公寓進行預售。

2007年年初開始發售時，奧運村公寓并沒有大肆宣傳，但一推出來就很受市場認可。2007年全年銷售了46億元左右。僅2007年7月一個月就銷售了200多套，銷售金額達8億。即便是今年上半年整個房產市場都在觀望時，奧運村公寓仍然受到了市場的青睞。從1-4月，不到半年的時間就銷售了近12億。

2007年年初，奧運村公寓當時的均價在1.7萬元左右，戶型設計走的是高端路線，43棟中，有22棟6層板樓、20棟9層板樓，是典型的低密度住宅。而如今，僅僅過了一年多，價格已經上漲了100%。

據了解，近2000套奧運村公寓中，目前已經售完1300多套，僅剩下30%。剩下的均是200平方米以上的大戶型，主力兩室兩廳130平方米的戶型基本已售罄。按照計劃，購買的奧運村公寓的居民最早將在2009年3月31日入住。

奧運村公寓負責銷售的相關人士透露，在奧運村公寓購買房子的基本上都是住宅消費能力在400萬到500萬、一次性付款的客戶。所以，之前奧運村的一些營銷、公關活動也力求精準。比如選擇在清華大學EMBA的聚會活動、一些高爾夫球會上的展示推介，進而口碑傳遞。

從前期購買的客戶看，80%都是北京客戶。基本上都是高薪、高職、高學歷的三高人群。而且以朝陽區的為主，大多是上世紀90年代的富人區一一亞運村的業主，其余還有一部分是中關村的客戶。

據稱，中關村的客戶群被吸引過來，因為中關村目前已經沒有住宅項目，而奧運村公寓離學院路附近的高校區，開車僅需要幾分鐘。

在銷售過程中，讓奧運村公寓的銷售人員感到驚訝的是，高校教授購買人群比想象中的多。而剩余的單位或許會吸引全國其他地方的購買人群。

按照奧運村公寓的銷售均價粗略計算，其銷售額或將超過百億。假設全部售出，在后奧運時代，奧運村公寓將成為最早收回投資的奧運項目。

不可復制

天壇、故宮、奧林匹克公園……沿著北京這條貫穿南北的中軸線一路向北，被譽為“世界第一村”的2008年奧運會奧運村就坐落在這里。奧運村分為南部的運動員公寓區和北部的臨時設施區，為奧運會最大的非競賽場館。

提到北京奧運村的豪華條件，難免不讓人想到四年前的雅典奧運村。雖然它被雅典奧組委稱為“奧運會歷史上最好”的奧運村，但實際情況卻令很多運動員不滿。眾多運動員反映，運動員房間內設施比較簡陋，村內生活也比較單調、乏味，甚至缺乏生活項目。

但雅典人這么做是有理由的，他們早就計劃好將奧運會的運動員公寓在雅典奧運會結束之后變成經濟適用房，低價賣給希臘當地低收入家庭。全部336座住宅都在出售范圍之內，大約2500個低收入家庭因而受惠。由于價格便宜，早在奧運會結束之前就有超過1.7萬名雅典人參加了申請這些低價房的抽簽活動，這個數字大大超過了奧運村住房實際能容納的1萬人。從這一點上來說，雅典奧運村講究實用、拒絕奢華，也有道理的。

北京奧運村在賽后也將作為房地產項目對外出售，但由于它位于具有歷史意義的北京中軸線旁，地處繁華的北京北部城區，緊鄰奧運場館，這樣的地理位置就決定了北京奧運村絕不是“經濟適用房”概念。所以在北京奧運村的規劃、設計、建設等各個過程都秉承著“力求最好”的理念。

居住區是奧運村的主要組成部分，這里除了運動員公寓外，還設有運動員綜合診所、餐廳、多功能圖書館、娛樂中心、休閑體育區等相關服務設施。其中休閑體育區包括健身房、游泳池、網球場、籃球場、慢跑道等。

除此之外，每套運動員公寓將裝備寬帶網絡、電話、有線電視、閉路電視、紅外線防盜警報系統和指紋鎖。奧運會時將為所有的“村民”提供ID卡和網上購物的途徑。村內將設置網吧，運動員可以在村內免費上網，便捷地發送和接收信息，與家人保持聯系。一些宗教禮拜場所也為各種宗教活動提供了便利。

據稱，奧運會期間與運動員公寓配套的健身、娛樂等設施將全部保留；另外，奧運村中的升旗廣場及和平廣場休戰墻將作為奧林匹克重要文化遺產永久保留，奧運村北區將實現森林公園的規劃。

說起奧運村是“世界第一村”，不僅僅在于它的商業前景和環境質量，還在于它的科技含量，用北京奧組委官員的話來說，奧運村就是北京的“綠色名片”。

奧運村從設計到施工都充分體現了北京奧運的“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”三大理念，最有特色的當屬集中式太陽能熱水系統。在奧運村所有樓的樓頂上，都安裝著巨大的白色太陽能集熱板。這些集熱板就是在奧運會期間滿足運動員們洗熱水澡要求的主力軍，整個系統的使用壽命為20年，這也是中國第一個最大規模集中采用節能環保能源——太陽能轉換熱能的民用生活小區。

奧運村科技含量極高，視線所及的甬道兩側，全部是太陽能節電路燈；樓里外的垃圾桶也全部由環保紙制成，這些小小細節無不透出奧運村的“環保”主題。村內的有些樓僅有六層，但依然設有電梯，并且電梯的門也比普通電梯寬一些，據說是為了方便殘疾人使用。

洗澡水等一次性生活用水被收集起來，經過處理之后用來沖廁所和澆草坪，夏冬兩季還分別作為空調冷卻水和冬季供暖的熱源水；墻壁利用新型材料，冬暖夏涼；集中式采暖、經國際奧委會認可的直飲水系統、除塵、降噪、保溫的窗式微循環系統，不少科技元素都是第一次在這么大規模的樓盤中運用。

各單元出入口、電梯、主要道路、地下停車場等都有監控攝像頭；每戶都設有周界防范與入侵報警系統，發生意外時，報警系統自動聯動周圍的監控攝像頭進行監控，同時發出報警信息提示值勤人員；每戶都備有智能卡系統，重點地段道路還有電子巡更系統:門磁、窗磁。而這種私密性裝置，賽后也將被奧運村公寓的業主享用。

業內人士指出，奧運村公寓與別的項目不同就在于，它超脫出了一般住宅的純粹物質價值。從整個奧運會期間的整體運營來看，同樣是作為消費者的一種商品，奧運村公寓作為配套設施，其獨特的奧運商品，已經體現出它長遠的文化價值。

能火多久？

據統計，北京曾經有十幾個主打奧運題材的樓盤。這些開發商來自上海、新加坡、香港，也包括北京本地資本雄厚的國企。相同的是，在過去一年中，多數樓盤的售價翻了一番。有業內人士擔憂，居高不下的房價可能已經透支了奧運概念。

據稱，奧運村所在的位置，是由于2001年規劃為奧運村后被預留下來的，正是由于這個緣故，才得以今天在這個寸土寸金的寶地上開發出售住宅。而周邊的地塊早已經被有遠見的開發企業瓜分完畢了。

正因于此，在奧運會的風潮之下，不僅奧運村等配套樓盤受到市場的青睞，奧林匹克核心區周邊的盤古大觀、世茂奧臨、美倫堡等樓盤在打了個奧運擦邊球之后，價格一路飆升。

盤古大觀在鳥巢、水立方的西側，比鄰而居。在奧運會期間，這個龍頭造型的192米高樓搶盡了風頭。而它的前身是北京知名的爛尾樓。

盤古大觀總建筑面積42萬平方米，由一座寫字樓、盤古大觀酒店、國際公寓和空中四合院、龍廊等構成。其中，國際公寓部分是對外發售的。主力戶型為618平方米的4室3廳4衛1廚(包括傭人房)，每平米均價6.5萬元，總共192套。據透露，從去年第二季度開始銷售，目前僅剩38套。

位于奧林匹克公園西側，隔林萃路與奧運村比鄰僅300米的美倫堡，也和奧運村公寓一樣，大打高端牌。

雖然沒有真正的奧運背景，但由于其地理位置，比起2007年7月的每平方米均價1.5萬，美倫堡均價目前已經賣到了每平方米2.1萬元。基本戶型為168-180平方米的三居、四居。據介紹，該樓盤總共8棟住宅386戶，目前已銷售出三分之二。

沒有了地利上的先決條件，其他周邊樓盤只能在案名上大打擦邊球。業內人士表示，由于國際奧委會、北京奧組委對奧運村、奧林匹克公園等類似名稱使用上的限制，周邊樓盤只能在個別字詞乃至諧音上往“奧運”、“公園”、“2008”等核心字樣上靠攏了。

比如緊鄰奧林匹克公園東北角的世茂奧臨花園、旭輝奧都、公園2008，臨近奧林匹克公園西側的澳林春天等，僅從其名字上看，就可以感受到開發商打奧運牌的氣息。

同樣是走高端路線的世貿奧臨花園，完全可以稱自己是從北向南俯瞰奧林匹克森林公園。2005年開盤的該樓盤，目前均價也達到了3.3萬元。據透露，該樓盤也同樣都是大戶型，260-290平方米的四居、170-190平方米的三居，目前也僅剩十幾套。

分析人士表示，北京城北特別是奧運場館附近的樓盤，自然而然“近水樓臺先得月”，價格更是一個勁往上漲，時間僅僅一年，多數樓盤的售價就翻了一番，遠遠超過了其他地區。

五千年文明古國辦奧運，有史以來的第一回。全世界幾十億人都同時在關注一個地方，“奧運樓盤”想不火都難。那些臨近奧運場館和重要建設項目的樓盤，由于占據核心地段、核心資源所具有的不可復制性，能夠超市場價格而“鶴立雞群”，似乎是毫無疑問的事情。

奧運概念再火，也不過是一屆運動會而已；奧運會一過，終有冷下來的時候。包括“奧運樓盤”在內的被炒熱起來的奧運概念財富，都必然要接受市場法則和經濟規律的考驗與制約。

事實上，國外不少的“奧運會后遺癥”同樣證明了這個規律。因此，國外投資者、消費者介入奧運概念財富時都格外冷靜與理性，提防“奧運泡沫”陷阱。

雖然政府及社會可以通過對后奧運持續利用等辦法，提前做好規劃，讓整個樓市特別是奧運場館附近的樓盤避免出現大波動。但是，動輒四五百萬元一套的“奧運樓盤”，雖然有著特定的消費群體，是特殊產品的結合，但既然作為住宅商品，就必定回歸市場，接受市場的檢驗。

借奧運概念熱炒“奧運樓盤”，越是售價快速翻番，越是可能蘊藏高風險。事實上，“奧運樓盤”市場已經出現一些問題，其中一個重要特征就是許多住宅在出租期間即掛牌出售。這說明很多人不看好奧運會以后亞北地區的行情，想在出租期間就趕快拋掉。

值得一提的是，越來越多的購房者開始觀望，等待整個市場的明朗。因此，當房地產商們精心打造的一艘又一艘“奧運樓盤”之舟出現在人們面前的時候，有必要提醒一下：超載的“奧運樓盤”之舟還能行多遠？