投資墅是一項保值行為

受訪人：陳先生、張先生

資深別墅投資者

別墅投資史：三年

目前，次貸危機引發全行業地震，以及全球經濟的低迷，在這其中豪宅市場(包括別墅)為什么能獨善其身、逆勢而上?我們據此采訪了兩位資深別墅投資者，話題重點是比較各方面的投資渠道，得出在金價顛簸、股市崩盤、地產低迷、收藏難上手等等情況下，別墅投資卻是很穩健的選擇。

和其他普通商品房不同，別墅屬于特殊產品，特點是總價和造價都很高，更因其資源稀缺吸引了特定客群，也吸引了不少投資者對其傾入資金。對此，陳先生認為，福州大部分別墅是被用作投資的商品，所以現在開發出的別墅其實入住率都不高。在福州，有專門的一群人在做別墅投資，這類投資者占據房產投資者總數的50～70％。

談到別墅的投資方式，張先生稱，目前投資者大部分是借助銀行的錢進行貸款按揭，獲取投資渠道。他認為，到目前為止，福州的別墅中算得上頂級別墅的其實還是鳳毛麟角，某些樓盤性價比也很高，但嚴格來說，還談不上是頂級產品。原因有諸多，例如容積率過高，周邊配套不齊全等，所以還算不上是高檔產品。

張先生還認為，由于受客群的整體程度限制，目前福州開發商實際上也不敢建造過于高檔的別墅，因為福州目前的消費群體實力還達不到這個高度。所以，福州大多是經濟型的別墅占據主導位置。五百萬總價的別墅對消費者來說已經算是很吃力了，更何況是千萬總價的別墅。所以基于此，站在開發商的角度來考慮問題，我們也可以理解他們之所以如此而為，主要是照顧到市場需求的考慮，以及為了規避地產開發風險。

而在降低風險的前提下，產品的受眾面就變廣了。但另一方面，真正的純別墅設計也不多，大多都是混合設計。一些樓盤對亞別墅的定義其實是在做擦邊球，滿足一下消費者的虛榮心而已。實際上，那類產品只是復式樓。

言及一棟別墅的投資周期，陳先生表示，從入手到二次出手，它的周期大約也要三五年時間，最短也要兩年。這是因為期間的政策性因素在起到客觀制約。不過，由于別墅的產品獨特性緣故，近期國內商品房的降價并沒能使別墅也隨之降價，相反，別墅總價反而上漲了30％乃至更多。但在福州，這類現象還不是特別明顯，因為福州的地產開發商整體實力參差不齊，不論從品牌打造和行業經驗來說，都是不一致的，導致整體水平無法得以提升。另一面，由于消費群體的緣故，如果開發商跟市場脫節過于厲害，他們將得不償失，所以也不敢開發太高端的新產品，不比國內一些大城市的開發商，實力強大，產品優秀，故而售價昂貴，他們的產品才完全稱得上是稀缺產品。

在福州，也有些地段不錯的產品，但由于同質化過于嚴重，導致售價不高。因此諸如此類的種種問題相對也限制了開發商進一步開發價值較高的別墅產品。

陳先生介紹說，在2006～2007年之間，福州的大部分別墅其實是售給了八縣的客群，但這類客群的整體生活品味卻并不會太高，故而對別墅的更高級要求不多。張先生則認為，福州別墅的均價還是偏低的，入手相對比較容易，所以吸引了大量投資客。從保值角度看，別墅這類的固定資產就猶如黃金等貴重金屬，在市場行情動蕩的時候，它能起到穩定和抗擊作用。而從大環境而言，陳先生坦言樓市和當地的經濟關系其實非常緊密，福州的支柱產業比較缺乏，經濟后備軍還是靠在海外的華僑和出國勞務的龐大人群在補給城市的經濟血液。

而談及業內交流方面，陳先生分析說，福州的別墅投資市場不比北京，可以搞一些俱樂部，形成一個平臺，方便業內外人士進行溝通。而福州地域狹小，人口不多，很輕易可以找到對方，所以投資別墅的人群并沒有很好地組織搭建起來，也因此導致了信息的不流暢，成了業內人士各自為政。

在別墅定價上，兩位投資客的同感是，目前別墅市場的定價十分混亂，沒有一個價格標準。這也和開發商們參差不齊的實力有關。有的定價每平方米三千多元，有的定價則達到每平方米兩萬多元，所以定價混亂是一個很大的問題。但在福州，真正意義上的富入區其實并不存在，這是客觀原因造成的，和個人因素關系不大。

談到別墅的包裝概念問題，陳先生認為，城市規劃也是一個很重要的問題，這是面上的東西，而各個開發商是點，所以點面要相結合。如果面上的配套沒有做好的話，就談不上說哪個區域的物業形態能表現得特別優秀。而有些開發商即使能買下很好的地段，但由于自身資金實力不足問題，所以也是無法盡力而為地做好產品，定高價銷售。所以這是一個很現實的問題。

對房產泡沫的產生問題，張先生認為，近年來由地產泡沫的堆積，導致房價一直抬高。據潘石屹說在去年，全國開發商購地資金達到三萬億，而很大一部分錢是來自銀行的借款。當時消費者簡直就是恐慌性搶房，一些開發商認為自己的產品屬于熱門產品，在幾日內便抬高價位的情況也時有發生。

今年的金融危機對投資客的影響也是相當嚴重，兩位投資者均認為，別墅轉讓現在比較困難，只好把別墅暫時擱置，等市場回暖的時候再尋機出手。而投資就好比下賭注，有時也有看走眼的時候，所以要謹慎再謹慎。張先生分析說，未來別墅市場的走勢肯定是會走高，但是不會高到哪里去。同時，他指出由于貨幣貶值原因，也是導致現在的別墅投資周期變長的一個很大原因。

而由于目前的房產量嚴重供大于求，以至于一些開發商不放量不行。近期的土地頻繁流拍也和開發商的實力有很大原因，因為經濟不景氣的緣故，資金鏈發生脫節的事情也不少見。但是在廈門，也有不少四五百萬一棟的高級別墅，這和它整體的經濟區域有關，和客群的實力也有關系。但總體而言，中國的情況不比西歐和美國，我們的國土資源不允許出現過于奢侈的別墅出現。但在福州，別墅市場的現象還比較怪異，一個很大的特征是，人們的購房習慣意識還是依賴在市區，這就導致別墅作為郊區的高級住宅房喪失了它的本來意義。