稀缺性，別墅價(jià)值的核心

隨著國(guó)家土地供應(yīng)量緊缺，產(chǎn)業(yè)調(diào)整已成趨勢(shì)，土地政策的緊縮也已成現(xiàn)實(shí)，以至于別墅產(chǎn)品逐漸日益稀缺，其投資價(jià)值正在被越來(lái)越多的人所關(guān)注。那么，在普通商品房市場(chǎng)不景氣的情況下別墅是否更值得投資?于是，投資什么類(lèi)型的別墅?如何判斷別墅的升值潛力?成為目前不少消費(fèi)者最為關(guān)心的議題。帶著重重疑問(wèn)，我們采訪了福建資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、鼎力地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)袁曉龍先生。

稀缺資源促投資空間加大

在采訪中，袁曉龍表示，高貴的別墅往往擁有山、河、湖、海等多種原生自然景觀資源?！澳壳皣?guó)家已經(jīng)明令禁止別墅用地的審批，因此，由于土地資源的稀缺性，決定了別墅產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)越來(lái)越少。也就是說(shuō)供求關(guān)系將會(huì)出現(xiàn)不適衡，這種矛盾將直接造成別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量減少，而需求量加大。那么，從這個(gè)角度來(lái)看，別墅投資無(wú)論是從保值還是升值方面來(lái)看都是完全有可能的。”在他看來(lái)，別墅作為稀缺資源占有型的產(chǎn)品，相較普通公寓來(lái)說(shuō)，在投資方面最大的保障，正是在于對(duì)稀缺資源的占有。

所謂的稀缺資源，明確地說(shuō)，僅有天然的土地而已。但是土地本身談不上稀缺，歸根結(jié)底是依附于土地的各類(lèi)屬性稀缺可貴。如占據(jù)城市中心的絕佳地段，或?yàn)楹裰氐臍v史人文建筑群所包圍，這些都是不可復(fù)制的稀缺資源。

對(duì)于財(cái)富階層，稀缺資源建立了一種距離感——即與社會(huì)平均生活水平的距離，這種距離感讓享受稀缺資源的居住者產(chǎn)生優(yōu)越感，大多數(shù)的別墅都依托于稀缺資源這一靈魂因素，再結(jié)合名師手筆而寄望成為經(jīng)典傳承。正是由于別墅占有的稀缺資源具有不可復(fù)制性，所以其價(jià)值更多的是一種面向未來(lái)的價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和人文價(jià)值都將與日俱增。“物以稀為貴。由于別墅占有的稀缺資源具有不可復(fù)制性，因此投資的保值性相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大，當(dāng)然升值空間也就比較大?！痹瑫札堈f(shuō)。

的確，從政策層面來(lái)說(shuō)，雖然政府為了保障廣大民眾的基本居住權(quán)，出臺(tái)了相應(yīng)的政策限制豪宅，但是這些政策本身并不是為了徹底摧毀高端住宅市場(chǎng)。目前，宏觀調(diào)控的重心還是在于解決中低收入者的居住問(wèn)題，短期之內(nèi)對(duì)高端豪宅市場(chǎng)的影響仍然是有限的。因此，別墅產(chǎn)品因?yàn)檎呦拗圃斐晒?yīng)稀缺，將有很大的增值可能。

高回報(bào)率倍受投資者青睞

據(jù)了解，別墅市場(chǎng)的回報(bào)率相當(dāng)高，二手別墅的漲幅少則幾十萬(wàn)元，多則翻一番達(dá)上百萬(wàn)元。對(duì)此，袁曉龍認(rèn)為，綜觀這幾年福州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在同等漲價(jià)的條件下，別墅投資的回報(bào)的確要大大超過(guò)普通公寓產(chǎn)品。而別墅和公寓的區(qū)別在于它不是以每平方米的漲幅來(lái)計(jì)算，而是以成棟的漲幅上升，投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常的20％～30％的回報(bào)率?！袄缥覀儏⑴c策劃的運(yùn)盛美之國(guó)、融匯山水等項(xiàng)目，在2005～2006年期間，如果平均價(jià)格按每棟100萬(wàn)元來(lái)計(jì)算的話(huà)，目前二手產(chǎn)品在市場(chǎng)上估計(jì)都要上升到每棟300～400萬(wàn)元。當(dāng)然，這些都是指聯(lián)排別墅產(chǎn)品，如果是一些相對(duì)條件較好的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，增值的幅度將更大?！?/p>

隨著禁止別墅用地供應(yīng)和審批政策的實(shí)施，別墅產(chǎn)品越來(lái)越顯得奇貨可居。預(yù)計(jì)在未來(lái)的3～5年，新的別墅項(xiàng)目會(huì)比較少，二手別墅將成為市場(chǎng)的交易主體，別墅逐漸成為稀缺且具有珍藏價(jià)值的住宅產(chǎn)品。另外，隨著人們財(cái)富的積累，需要改善現(xiàn)有居住狀況或者要實(shí)現(xiàn)自己理想的愿望也越來(lái)越迫切。對(duì)此，袁曉龍分析，別墅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一種特殊的產(chǎn)品，既是消費(fèi)型的產(chǎn)品，又同時(shí)兼?zhèn)淞吮Ｖ岛驮鲋堤匦浴Ｖ饕蛩卦谟谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)這幾年持續(xù)快速地增長(zhǎng)，中高收入的階層迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致需求量加大，一方面供應(yīng)量減少，另一方面需求量增大，這也是造成別墅類(lèi)產(chǎn)品升值的必然原因。

“產(chǎn)品價(jià)格是上去了，但并不表示產(chǎn)品品質(zhì)也上去了。”袁曉龍指出，從總體來(lái)看，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)上環(huán)境、交通、生活配套、醫(yī)療教育都相對(duì)比較成熟完善的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品仍然偏少。不過(guò)他表示，像金山、閩侯上街、旗山、三疊溪等區(qū)域，都將會(huì)成為未來(lái)成熟的別墅區(qū)，具有相當(dāng)大的投資潛力。如果從投資的角度考量，現(xiàn)階段入手的話(huà)相對(duì)價(jià)格比較低，那么一旦將來(lái)上述區(qū)域具備成熟的可居住性之后，這些區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)值必將會(huì)大大超過(guò)現(xiàn)在。

袁曉龍介紹，從2006年開(kāi)始，投資別墅的人群比例逐漸上升。相當(dāng)一部分從事商業(yè)地產(chǎn)投資，如店面買(mǎi)賣(mài)等部分人群紛紛轉(zhuǎn)向別墅投資，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)極大的投資熱情?？梢?jiàn)當(dāng)時(shí)有相當(dāng)一部分投資者從中嘗到了甜頭。

產(chǎn)品核心價(jià)值為升值關(guān)鍵

在別墅禁批、大戶(hù)限建的國(guó)情下，別墅產(chǎn)品日漸稀缺，價(jià)值與目遞增。由于別墅的資源越來(lái)越少了，大家更趨之若鶩。據(jù)相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)分析顯示，在別墅市場(chǎng)這一塊，價(jià)格雖然有明顯走高的趨勢(shì)，但并沒(méi)有太大的下跌，說(shuō)明了這一塊的需求和價(jià)格都還是很堅(jiān)挺的。根據(jù)別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅三個(gè)層次。但無(wú)論是哪一種類(lèi)型的別墅產(chǎn)品，其投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)都必須從項(xiàng)目產(chǎn)品的核心價(jià)值等多種因素進(jìn)行分析判斷。

按照國(guó)際風(fēng)行的別墅“6S”理論——即SUN(太陽(yáng))、SKY(天空)、SPACE(空間)、SPEAK(交談)、STORY(故事)、SPORT(運(yùn)動(dòng))，袁曉龍認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面判斷別墅產(chǎn)品在的升值潛力。

首先，傍水的別墅相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)值較高。所謂“無(wú)水不別墅”，同等類(lèi)型的產(chǎn)品，傍水的別墅和“無(wú)水”的別墅價(jià)格就相差很大，幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元不等。另外，判斷別墅的價(jià)值，不在于產(chǎn)品的面積有多大，而在于別墅對(duì)景觀資源的占有——即別墅擁有多少不可替代的資源。回歸自然、融于自然是居住環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，而別墅對(duì)于自然性的追求更高，除了從宏觀上占有山、湖、海、江等稀缺自然資源外，別墅大多建造在郊區(qū)，離紅塵不遠(yuǎn)，距自然很近；或依山傍水，或取景造物，在自然天地間去體驗(yàn)“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”的情懷。因此，別墅產(chǎn)品在價(jià)值體現(xiàn)上，對(duì)景觀資源的占有顯得尤其重要。

其次是人文價(jià)值。作為一種建筑形態(tài)，別墅的人文價(jià)值起初體現(xiàn)在名師所建，隨著名師的定型，主人的品位以及社區(qū)鄰里的社會(huì)身份的定型，一個(gè)高尚的社交圈子將建立起來(lái)，極大地賦予別墅以人文價(jià)值。所謂物以類(lèi)聚，人以群分，別墅購(gòu)買(mǎi)者有共同特征：通常都是一些成功人士，有相應(yīng)的社會(huì)影響，關(guān)注共同的話(huà)題，有默契的行為方式。因此成功別墅區(qū)的圈層文化即是這種人文價(jià)值的核心所在。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，83.7％購(gòu)買(mǎi)別墅的人認(rèn)為：別墅的生態(tài)環(huán)境和生活舒適度最重要。這也就意味著，理想的別墅既要能讓人的精神在自然里得到凈化，又能讓人享受市中心普通住宅不可比擬的舒適度。不過(guò)，就現(xiàn)存的別墅項(xiàng)目而言，它們中的大多數(shù)要么就是離城區(qū)太遠(yuǎn)，生活不方便；要么就是景觀人造痕跡過(guò)重，缺乏原生態(tài)的質(zhì)感；抑或是社區(qū)配套不足致使生活單調(diào)，唯留獨(dú)守空山的寂寞。因此，這就要求別墅住宅區(qū)必須具備完善的生活配套，功能定位要以為業(yè)主提供便捷服務(wù)、豐富生活和提高居住品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)。

此外，作為彰顯生活品位與個(gè)性化的居所，無(wú)論是在室內(nèi)或室外，別墅都應(yīng)有充足的自由運(yùn)動(dòng)空間，諸如健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，讓業(yè)主充分展現(xiàn)自我潛能。

據(jù)了解，目前的別墅產(chǎn)品投資形式主要是三類(lèi)：一類(lèi)是長(zhǎng)期出租型，把別墅作為長(zhǎng)期投資對(duì)象，買(mǎi)下別墅再出租，獲取長(zhǎng)期的租金收益。對(duì)于此種投資形式，對(duì)資金要求較高，需要投資客擁有豐富的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)；第二類(lèi)是短期增值型，低買(mǎi)高賣(mài)，以炒房為目的，看好別墅的增值潛力。此種別墅投資要求投資者有獨(dú)到的眼光，不但要發(fā)掘具有升值潛力的投資區(qū)域和項(xiàng)目，而且要把握好投資時(shí)機(jī)；第三類(lèi)是自用兼投資型，把別墅作為市郊第二套住宅買(mǎi)下來(lái)，如果別墅增值較大就轉(zhuǎn)手獲取收益，否則就自用。這種準(zhǔn)投資型形式的特點(diǎn)是，進(jìn)可攻、退可守，風(fēng)險(xiǎn)最小。

“別墅產(chǎn)品就好比績(jī)優(yōu)股，會(huì)不會(huì)貶值，關(guān)鍵在于看它占有的核心價(jià)值。”對(duì)于現(xiàn)階段的別墅投資市場(chǎng)，袁曉龍表示，要分清價(jià)值跟價(jià)格的關(guān)系，如果一棟別墅是因?yàn)橘Y源價(jià)值本身支撐了它的價(jià)格，那么產(chǎn)品未來(lái)的價(jià)格應(yīng)該來(lái)說(shuō)只會(huì)漲不會(huì)降。別墅產(chǎn)品所擁有的不可再生的資源，決定了它在投資方面的抗跌性?xún)?yōu)于普通住宅項(xiàng)目。“買(mǎi)別墅就像買(mǎi)黃金一樣，跌也跌不到哪里去，但跌了也還會(huì)漲上去?！痹瑫札堈J(rèn)為。

因此，綜合以上論調(diào)，我們認(rèn)為消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)別墅時(shí)，除了看重投資潛力，項(xiàng)目成熟的氛圍、健康的生態(tài)、獨(dú)特的個(gè)性和良好的品牌也是需要注意的方面，這是別墅物業(yè)保值增值長(zhǎng)盛不衰的必要因素。