三度空間環境決定別墅投資價值

別墅是一種居住的特殊化形態，決定著一種生活的態度與方式；然而，別墅的每一個元素都與生活有著密不可分的關系，始終與生活形成一個關聯體，影響著生活，改變著生活。從概念上來講，生活方式是一個內容相當廣泛的概念，它包括人們的衣、食、住、行、勞動工作、休息娛樂、社會交往、待人接物等物質生活和精神生活的價值觀、道德觀、審美觀；而別墅生活方式可以理解為在一定的歷史時期與社會條件下，別墅消費群體的生活模式。那么，從具象方面來講，別墅作為一種特殊的地產形態，與其他地產開發項目主要區別何在?

對此，福建維度房地產投資管理有限公司常務副總蘇小斌認為，別墅產品與其他住宅項目的區別，可以從多方面進行理解。首先，從地段區域上來講，別墅有城市別墅、郊區山水別墅。從建筑形態來講，別墅有獨棟、聯排、疊拼之分，還有山地別墅，俗稱爬山屋子。他說：“別墅產品除獨棟之外，其他都不是嚴格意義上的別墅，只能說是類別墅產品。”而從功能上來說，別墅又可以分為居住別墅和度假別墅。城市別墅屬于居住別墅，郊區山水別墅則一般屬于度假休閑別墅。別墅一般有天有地，有開闊的花園和綠地，環境清幽，有自己的私家小園，更有大自然的樂趣，強調自然回歸，豐富了家庭生活，同時更有家的溫馨感。因為容積率低，樓間距大，前后左右視野開闊，生活空間更大，因此，別墅更能體現生活的私密性，這是別墅區別于一般住宅項目非常重要的一點。

蘇小斌說：“別墅最主要的是能體現一種圈子生活和階層文化，因為別墅業主均為上流社會同一階層人士，他們具有許多相似性和共同點。”這樣看來，正如大家所認同的一樣，別墅確實不僅僅是一座房子那么簡單，更重要是代表了一種獨特的生活方式。同時，他也提到了別墅的另一個本質屬性，那就是稀缺性。目前我們國家明令今后將不再審批別墅項目，所以，今后市場上的別墅項目只會越來越稀缺，甚至可能有錢都買不到。從這個意義上講，別墅產品已經等同于藝術品，不單單供居住之用，更是一種具有收藏價值的典藏品。

據權威調查機構調查顯示，超過五成以上的富人將不動產作為投資首選，已經超過了銀行儲蓄上升為第一理財方式。一紙“別墅5年之內禁止開發”令，更是在各大城市掀起了一股“別墅投資熱”。

蘇小斌介紹，Garden Villa(花園別墅)，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，都強調戶戶有花園，戶型較大，居住舒適程度高。這種真正可以稱之為別墅的建筑，容積率一般小于1，綠化率非常高，強調景觀均好，首層普遍擁有私家花園。這樣的別墅大都分布于市郊一帶，距離市區尚有一定距離。購買這樣別墅的通常是中高收入人群，他們追求的是環境舒適、寧靜而隱秘；住宅水、電、暖供給一應俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設施等的標準較高。

他認為，香港半山別墅就屬于這樣的優質別墅。海景資源是香港房地產最好的景觀資源。近年，香港擁有海景的樓盤都屬于高檔物業，價格高達10萬元／平方米，這僅僅是高層樓盤的價格，如果是別墅，價位則屬“天價”。而香港最高檔的，價值最永恒的就數“半山豪宅”，通常半山豪宅都帶有海景，通常半山物業都以別墅為主，是富豪階層主要居住區域。

據了解，福建維度房地產投資管理有限公司全案代理的北緯25N項目，就屬于半山別墅類型的產品。北緯25N位于五四北觀音山腳下，地勢較高，可俯瞰全福州城。它在規劃上的最大亮點是建筑密度非常低，最小棟距超過30米，其中獨棟占地三畝左右，聯排占地一畝，加上50畝生態湖，成為福州目前市場上極為罕見的別墅產品項目。北緯25N定位為性情閩商回歸線。他們認為，閩商們凝聚力很強，又有很強的鄉土觀念，即歸屬感，需要在故土扎根。他們在事業上達到頂峰的同時，希望回歸自然、回歸平常的家庭生活，達到精神上的回歸。而北緯25N環境優雅，上風上水，正是性情閩商們絕佳的休恬住所。據介紹，目前北緯25NI-程已全面動工，已經在做地下基礎，預計12月份三期聯排部分單元完成地下室工程的施工。

蘇小斌說，任何一個別墅項目的開發，都需要根據市場來對不同客戶進行細分，它不是一個大容器，而是一個過濾器。別墅是為社會群體中高端人群的需求而量身定制的一種特殊性產品，它不是大眾化產品，這種特殊性與目標客戶有著密切的聯系，一切都是圍繞特殊的目標客戶而延展開來；所以說，別墅生活方式是一種別墅消費群體社會化的特殊內容，決定了別墅消費群體社會化的性質、水平和方向。

最后，對于別墅投資基本技巧，蘇小斌還進行了一番專業的“解讀”。他說，所謂別墅投資技巧，無非就是通過鑒別、分析、比較，掌握別墅投資的基本功。他認為別墅投資要注意以下幾個方面：首先，要看整個大的區域或板塊有沒有投資價值，有沒有交通干道、離市中心遠不遠、市政配套設施是否完善、有沒有好的樓盤項目帶動人氣等等，這些都是需要消費者充分考慮的因素。其次，要看別墅的產品質量。如別墅使用的是什么樣的建材設備，尤其是墻體、窗戶等使用的材料更是關鍵。因為質量不好的建筑材料很有可能產生滲水、不隔熱、不保暖等問題。再次，要看庭院面積的大小，樹木、草坪等環境綠化處理到什么程度等等。最后，要看項目是否擁有較高水準的物業管理公司。一般來說，優秀的物業管理公司可以提升別墅的潛在價值和出租回報率。

的確，就像大多數業內人士認同的觀點一樣，在蘇小斌看來，別墅的真正價值也在于環境。但他同時提出，考察一個別墅是否具有投資價值，還可以通過“三度空間環境”來進行考察。一度空間是大環境，即該別墅所在的區域、板塊、交通、配套等宏觀面；二度空間是小區環境，別墅代表的是一種生活方式，小區的人文環境、精神風貌等直接影響樓盤的價值；三度空間是居家環境，即別墅內部環境。他說：“‘三度空間環境’可以用十六個字來概括：舒適、享受、秘密、安全、個性、特色、典雅、精致。而這一切評估的最后落腳點就是看綜合性價比，性價比越高，投資價值就越高。”