縱覽全球別墅投資熱

能夠擁有一個親近大自然的別墅居住環(huán)境，幾乎是每個都市人的夢想。但是隨著高端豪宅市場的升溫，越來越多的人認識到，別墅除了風(fēng)景秀麗、居住舒適外，還具有較大的投資價值。而受此次全球金融風(fēng)景影響，股市的低迷使得部分投資資金轉(zhuǎn)向，由激進變得保守。但對于那些希望資產(chǎn)保值并穩(wěn)步增值的投資者來說，躋身別墅投資市場，不啻是一個穩(wěn)健的選擇。

高端住宅抗跌性受市場看好

“經(jīng)濟學(xué)上有一個‘二八原則’，即20％的人掌握著80％的社會財富。對于那些處于財富金字塔尖端位置的高端人群來說，他們的投資方向一定要多角度、多元化地進行投資，而不是在一個市場做，因為范圍擴大后，風(fēng)險自然也會隨之降低。相對來講，房地產(chǎn)投資還是比較保本的投資。”一位從事個人金融業(yè)務(wù)拓展的銀行高管分析，由于目前人民幣通貨膨脹保持在6～8％左右，人民幣儲蓄利息在4％左右，而且股市收益也并不盡如人意；相比之下，投資房地產(chǎn)盡管相對保守，但是卻是一種更為穩(wěn)妥的投資方式，尤其是針對別墅的高檔投資，還要比低檔房產(chǎn)投資抗跌性更強一些。

在采訪中，相關(guān)人士也表示，無論從地段來說，還是從產(chǎn)品本身的品質(zhì)來說，低檔房產(chǎn)的抗跌性都不如高端住宅好。而對于購買別墅的消費者來說，投資收益之一是看別墅本身的價值上漲，其他的則是靠租賃別墅增加收益。對于后者，尤其是需要投資者自身擁有足夠的經(jīng)濟實力，當(dāng)租不出去的時候要有一定的心理承受能力和經(jīng)濟承受能力。他們普遍認為，對于別墅這類資源性產(chǎn)品，存在漲或跌的調(diào)整都是正常的，但是它的調(diào)整幅度不會太大，整體趨勢仍然會是上漲的。

對此，地產(chǎn)界資深人士、福州大學(xué)教授劉福泉在接受記者采訪時也表示，雖說選擇高端別墅產(chǎn)品進行投資是一個穩(wěn)健的方向已經(jīng)達成共識，但還是要看到，現(xiàn)在的別墅市場肯定不如前幾年那么火爆。他說：“在2005～2006年期間，福州一棟別墅在半年時間價格翻一番、兩番都是很正常不過的事情。”而現(xiàn)階段如果消費者打算介入別墅投資，那么肯定要從長遠投資的角度來考量，甚至還要取決于消費者對未來的經(jīng)濟走向是怎么看。如果大家都覺得現(xiàn)階段由金融危機帶來的困難是暫時的，且經(jīng)濟形勢能夠在未來較快的時間內(nèi)恢復(fù)見好，那么，在眼下經(jīng)濟形勢下行的時候購買別墅就更容易入手并抄底。

同時，劉福泉還指出，在市場交易方面，由于別墅產(chǎn)品存在著總價較高、出手不易等相當(dāng)部分的制約因素，因此在別墅投資的交易當(dāng)中，也還將存在著較大的困難。此外，由于福州的別墅消費市場還處在比較初級的階段，而且租賃市場也不像北京、上海等國內(nèi)重點城市占據(jù)了外來人口較多的優(yōu)勢，因此，在眼下的特殊時期，投身于別墅投資市場雖說相對樂觀但總體還是要謹慎行事。

別墅投資增長是普通住宅的三倍

今年1月，國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》中再次明確，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，并且供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書。因此，別墅稀缺已經(jīng)成為不爭的事實。

“國家在宏觀調(diào)控里調(diào)控的是別墅這個產(chǎn)品，這樣就造成無論是高端別墅還是低端別墅，將來都是非常稀缺的產(chǎn)品，而且稀缺的原因在于土地的稀缺。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示：“盡管采取的包括加息在內(nèi)的調(diào)控手段，會在短期內(nèi)影響人們的購買行為，但是作為別墅來說，如果供應(yīng)量逐步萎縮，需求量逐步膨脹，勢必造成別墅價格的提升，因為房地產(chǎn)價格最直接的因素還是由供求關(guān)系決定的。”

同時，他還認為，從收益絕對值看，別墅的投資增長至少是普通住宅的三倍。他還分析三大因素將確保別墅的高投資熱和高收益增長：一是別墅物業(yè)的稀缺性；二是別墅客戶多為社會中堅力量；三是股市受挫，投資渠道狹窄，因此資金流向相對穩(wěn)定、抗跌性較強的高端豪宅產(chǎn)品也是情理之中。

那么，到底哪類別墅最具投資價值?大部分投資者的共識是“有山有水的自然生態(tài)別墅投資價值最為明顯”。在大家看來，由于別墅是一個稀缺性產(chǎn)品，因此有山有水的自然生態(tài)別墅必然成為別墅中的珍稀品和緊俏品，投資價值最為顯著。

但是，另一位從事多年房地產(chǎn)研究的專業(yè)人士卻認為，地段和配套等功能也不能忽視，城市別墅和田園別墅“完美”嫁接的別墅更是投資熱門中的熱門。同時，位于城市中心或未來城市發(fā)展中心的自然生態(tài)別墅也是別墅穩(wěn)健保值增值的一個有力方向。

頂級房地產(chǎn)投資日益全球化

據(jù)《金融時報》報道，近段時間以來，世界主要城市的頂級房產(chǎn)市場價格飆升，主要因素之一就是富有人群的急劇膨脹，這些富人在資產(chǎn)分配上不斷增加商業(yè)和房地產(chǎn)比例，這也是一種資產(chǎn)日益全球化的特性。

“雖然全世界的房地產(chǎn)市場都已經(jīng)觸頂，或正在走下坡路，房地產(chǎn)鏈的最高端卻是另一番景象，”房地產(chǎn)中介Knight Frank的住宅研究負責(zé)人利亞姆·貝利(Liam Bailey)說道。他指的是曼哈頓——在全美國其它地區(qū)都跌入次貸危機黑暗時，曼哈頓的房價在去年一年里卻上漲了22％。類似情況也發(fā)生在英國。而上海、日內(nèi)瓦、巴黎、香港和其它富有吸引力的城市情況也一致。

出生于維也納的杰弗里·斯坦納(Jeffrey Steiner)是世界上最值得收藏的房產(chǎn)的狂熱追獵者。通過生產(chǎn)航空部件而聚集財富的斯坦納，收集房產(chǎn)的歷史已超過30年。現(xiàn)在處于半退休狀態(tài)的他和夫人主要定居在格施塔德，但在遍布全世界的家之間遷居：南法、紐約、華盛頓、巴黎、倫敦、加勒比海、以色列及土耳其。

“買一處房產(chǎn)的首要標(biāo)準(zhǔn)永遠是它的環(huán)境，”他說到。“我所有的房子都有漂亮的風(fēng)景，無論是阿爾卑斯山，還是加勒比海或曼哈頓地平線。這無關(guān)錢，但你會發(fā)現(xiàn)，帶最美風(fēng)景的房子同樣是最佳的投資。”斯坦納家族和朋友們享受著這些房產(chǎn)的同時，他也希望能將其傳給他的子孫，成為一個世界范圍的地產(chǎn)王朝。房地產(chǎn)中介Aylesford International的董事路易絲·休利特則更像是一位藝術(shù)商人，將精選的歐洲大師推薦給好眼力的收藏家。但如果另一位收藏家也在尋求相似作品時怎么辦?

休利特解釋說：“你打電話給擁有豪宅的顧客，問他‘你有興趣出售么?’這就像一件珍貴的藝術(shù)品：收藏者永遠準(zhǔn)備著買進賣出。在最高端市場，收藏者清楚，在過去的40年里，房地產(chǎn)比其它任何投資都表現(xiàn)更出色。你能看見并感受得到。這不僅僅是一張寫滿股票和股份的紙。”

海外資金大量投入高端房產(chǎn)市場

雖然中國地產(chǎn)業(yè)進入“觀望期”已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成共識，但近來北京、上海等地一些以豪宅為首的高端市場在新一輪的價格調(diào)整中卻逆市上揚，表現(xiàn)十分堅挺。國際豪宅研究中心分析師DH克林斯曼認為，中國頂級豪宅往往具備壟斷性的區(qū)位優(yōu)勢，投資性價比以及收藏性是它們得以逆市熱銷的重要支點。

面對中國樓市的調(diào)整態(tài)勢，海外資金的態(tài)度也開始有所分化。雖說有一部分海外資金已經(jīng)開始從中國房地產(chǎn)市場撤出，但依然有大量資金對中國房地產(chǎn)市場的高端部分繼續(xù)加大投入。

今年9月初，亞洲最大投資基金GIC攜旗下頂級私人住宅“緣溪堂”，啟動了PENTHOUSE樓王“全球首發(fā)禮”。此次“全球首發(fā)禮”僅面向全球投資者和不動產(chǎn)收藏界發(fā)售五席PENTHOUSE樓王，而“緣溪堂”一共僅有15席樓王，面積在600～1000平方米之間。據(jù)悉，交易價格有望使其成為中國最昂貴的城市中央豪宅。

歐洲地產(chǎn)研究中心有關(guān)人士認為，隨著當(dāng)前人民幣升值，制造業(yè)、實業(yè)獲利空間越來越小，而股市又失去了資金沉積池的價值，國內(nèi)外投資者紛紛尋找穩(wěn)妥的新投資渠道和獲利空間。中國頂級豪宅保值增值性優(yōu)良，收藏性超值，因此獲得眾多投資者的青睞，這也是促成豪宅銷售旺勢不可忽視的因素。

美國金融分析師麥肯阿拉利則認為，中國經(jīng)濟的持續(xù)增長在目前全球經(jīng)濟增長普遍放緩中一枝獨秀。在大投資環(huán)境變幻莫測的情況下，急需尋找投資去處的海外基金組織更看重中國投資市場的穩(wěn)健，因此，有業(yè)內(nèi)人士分析，海外基金投資向性價比高的豪宅市場傾斜也是促使豪宅價格上揚的原因之一。