價(jià)格需要被指導(dǎo)嗎？

價(jià)格需要被指導(dǎo)嗎?“需要”時(shí)我們將它稱作指導(dǎo)價(jià)。指導(dǎo)價(jià)在市場趨于混亂時(shí)適時(shí)推出能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，例如南京房產(chǎn)買賣中介傭金在改由市場自主定價(jià)之后，上調(diào)傭金比例的額度一時(shí)間顯得“雜亂無序”，隨后便傳出了“指導(dǎo)價(jià)”的呼吁。事件經(jīng)過如下：

從今年9月1日起，江蘇將不再對房產(chǎn)中介買賣代理費(fèi)(傭金)實(shí)行政府定價(jià)，改由市場自主定價(jià)。南京房產(chǎn)中介對上漲傭金，早已“蠢蠢欲動”，昨天有兩家中介公司已經(jīng)明確表示從9月份開始將上調(diào)傭金比例。對此，南京市房地產(chǎn)協(xié)會經(jīng)紀(jì)人專業(yè)委員會認(rèn)為“有必要對中介收費(fèi)制定一個(gè)行業(yè)指導(dǎo)價(jià)”。

“我們已經(jīng)初步擬定了一個(gè)方案，準(zhǔn)備將傭金比例調(diào)整到房價(jià)的1.4％～2％。”江蘇中廣置業(yè)企劃部經(jīng)理谷加?xùn)|透露說，公司決定將房產(chǎn)買賣的傭金比例起點(diǎn)定為1.4％(現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)的0.4％～1.4％)，而上限定為2％，收費(fèi)比例根據(jù)服務(wù)內(nèi)容來定。南京順馳不動產(chǎn)副總經(jīng)理董犇也表示，他們公司初步考慮將傭金比例調(diào)整為房價(jià)的2％～3％。

多數(shù)房產(chǎn)中介公司對傭金如何調(diào)整，還持觀望態(tài)度。南京滿堂紅置業(yè)公司等房產(chǎn)中介表示肯定也會調(diào)，但先要看看其他公司怎么操作。

南京市房地產(chǎn)協(xié)會經(jīng)紀(jì)人專業(yè)委員會副主任委員張平剛認(rèn)為，在政府放開定價(jià)的情況下，經(jīng)紀(jì)人專業(yè)委員會作為房產(chǎn)中介的行業(yè)部門，也不愿意看到中介收費(fèi)亂成一鍋粥，下一步將在征求中介公司意見的基礎(chǔ)上，從維護(hù)中介行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的角度出發(fā)，有必要制定出一個(gè)行業(yè)“指導(dǎo)價(jià)”。

指導(dǎo)價(jià)在一定程度上能起到約束和參照作用，但這一切必須建立在“市場”的基礎(chǔ)上。倘若脫離市場，或是過分片面、主觀地制定“指導(dǎo)價(jià)”，只會讓該行業(yè)市場止沸益薪，適得其反。此外，指導(dǎo)價(jià)必須遵循市場規(guī)律，根據(jù)市場變化做出適當(dāng)調(diào)整，否則“指導(dǎo)價(jià)”也僅僅是途有虛名，一紙空文。例如以下的兩個(gè)案例：

案例一：“政府指導(dǎo)價(jià)”難抑房價(jià)

近年南京房價(jià)飆升，面對這一局面，南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價(jià)先河，對商品住宅實(shí)施以“政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格監(jiān)管制度：核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)、限定利潤率、規(guī)定最高漲幅5％……這一做法受到當(dāng)?shù)孛癖姷臒崃覛g迎，而遭到開發(fā)商等既得利益集團(tuán)的猛烈批評。

南京市有關(guān)部門認(rèn)為，他們對商品房實(shí)行價(jià)格監(jiān)管的依據(jù)是我國《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定：“與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。”住房是關(guān)系到百姓基本生活的頭等大事。并且，江蘇省在1998年就將普通商品住房列入了政府指導(dǎo)價(jià)格商品的目錄，南京的做法是符合相關(guān)法規(guī)的。

開發(fā)商“炮轟”調(diào)控房價(jià)的手段，借助的主要是市場經(jīng)濟(jì)這面旗幟，最典型的如任志強(qiáng)的說法：“政府指導(dǎo)價(jià)”是向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開倒車。事實(shí)上，目前，任何一個(gè)地方政府只要敢在房市調(diào)控上有所作為，立即就會遭到地產(chǎn)大鱷們的批評。市場經(jīng)濟(jì)并非萬能，而市場原教旨主義者和既得利益集團(tuán)卻忽略或利用了這一點(diǎn)，他們借助市場化幌子維護(hù)自己的利益，使一些經(jīng)濟(jì)行為越來越遠(yuǎn)離民生。

現(xiàn)在的問題是，對商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”即使合法且有其合理性，卻很難產(chǎn)生效果。商品房售價(jià)在價(jià)格發(fā)現(xiàn)鏈條中處于末端的地位，真正發(fā)揮作用的因素在源頭，僅僅對最終售價(jià)實(shí)行監(jiān)管很容易被開發(fā)商化解。舉個(gè)最簡單的例子，如果開發(fā)商捂盤惜售、囤積居奇，供應(yīng)量大幅度下降，市場中的需求無法得到滿足，價(jià)格就必然會上漲。再比如，如果投機(jī)因素占據(jù)主導(dǎo)，一人買多套住房的行為受不到限制，就會人為地制造出供不應(yīng)求的假象，這種情況下房價(jià)也必然上漲。并且，這些因素所導(dǎo)致的房價(jià)上漲都不是行政力量所能控制得了的。

因此，南京市有關(guān)部門對房價(jià)實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”看起來熱熱鬧鬧，但可能很難產(chǎn)生應(yīng)有的效果，因?yàn)樗鼰o法改變最重要最本質(zhì)的東西，即供需失衡問題，在供需矛盾無法解決的情況下，單方面監(jiān)管房價(jià)只能是徒勞的。

案例二：物業(yè)費(fèi)該不該有“指導(dǎo)價(jià)”

剛買的新房子還沒有入住，沒有享受到物業(yè)公司提供的服務(wù)，物業(yè)公司就要收管理費(fèi)?業(yè)主入住率高達(dá)80％以上，還沒有成立業(yè)主管理委員會，卻按購房時(shí)的《管理公約》被收取超過政府指導(dǎo)價(jià)30％的物業(yè)費(fèi)?2007年4月，在寧夏銀川市的幾個(gè)住宅小區(qū)里，居民們一連串有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的問題，讓人應(yīng)接不暇。

業(yè)主們的理由是，小區(qū)業(yè)主入住率高達(dá)80％以上，至今仍沒有成立業(yè)主委員會；業(yè)主購買房屋還沒有接受物業(yè)服務(wù)時(shí)，開發(fā)商和物業(yè)公司就與業(yè)主簽訂了所謂物業(yè)費(fèi)《管理公約》，等業(yè)主入住小區(qū)接受物業(yè)公司的服務(wù)后，感覺物業(yè)公司的服務(wù)并沒有達(dá)到服務(wù)水平；業(yè)主至今沒有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。更何況，按照銀川市政府頒布住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)價(jià)，即使按照最高等級上浮20％，物業(yè)費(fèi)也沒那么高。物業(yè)公司卻說：“你們能買得起這么貴的房子，難道就交不起物業(yè)費(fèi)?”

2006年3月，銀川市政府頒布了《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評定分4個(gè)等級，物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元，浮動幅度為±20％。對于這個(gè)政府指導(dǎo)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，銀川一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并不太適合面積低于3萬平方米的小區(qū)，而銀川市的許多住宅小區(qū)面積都低于3萬平方米。以一類小區(qū)0.8元物業(yè)費(fèi)為例，有的業(yè)主就認(rèn)為，自己交了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該享受這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，可服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么又很難確定。而有的小區(qū)物業(yè)公司認(rèn)為，自己的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了政府制定的指導(dǎo)價(jià)，按0.8元收取物業(yè)費(fèi)實(shí)在難以為繼。

物業(yè)公司測算，從實(shí)際情況看，小區(qū)越小，單位成本越高。如果是一個(gè)1.5萬平方米的小區(qū)，套用政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司肯定會虧本經(jīng)營。

物業(yè)公司認(rèn)為，對于業(yè)主購買了房屋但沒有入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)的問題，一般情況下，購買房子要交納物業(yè)管理費(fèi)，才能領(lǐng)取鑰匙。因此，不管住與不住，都要全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。

銀川市物業(yè)辦公室有關(guān)人員介紹說，銀川現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理格局是，新建小區(qū)由開發(fā)商組建的物業(yè)公司承擔(dān)，其他物業(yè)公司難以介入；改造后的老舊小區(qū)，因?yàn)闆]有物業(yè)公司愿意介入，只能由政府主管部門指派房管局下屬的物業(yè)公司承擔(dān)；單位型小區(qū)則仍由原單位管理。

因此，目前在銀川市，“誰開發(fā)，誰管理”的格局仍然沒有完全打破，業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場雙向選擇、平等協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)用的機(jī)制還沒形成，因此而產(chǎn)生的政府指導(dǎo)價(jià)也是權(quán)宜之計(jì)。待時(shí)機(jī)成熟后，物業(yè)費(fèi)將會完全由市場調(diào)節(jié)價(jià)格。

寧夏大學(xué)法學(xué)客座教授賀鳳峻認(rèn)為，政府為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，本身無可厚非。但是，這個(gè)指導(dǎo)價(jià)出臺前，必須充分核算成本與收益，否則，簡單化的指導(dǎo)價(jià)如果與市場脫節(jié)，反而會誘發(fā)因物業(yè)費(fèi)收繳而產(chǎn)生的更多矛盾。

賀鳳峻教授說，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，應(yīng)屬于民事法律關(guān)系范疇。制定指導(dǎo)價(jià)不如公開成本，放手讓業(yè)主及業(yè)主委員會和物業(yè)公司平等協(xié)商物業(yè)管理收費(fèi)，才是緩解當(dāng)前業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的利好之策。

以上案例雖然不能完全等同于茶葉市場行情指數(shù)，但以市場為主導(dǎo)地位的今天，行情指數(shù)是否能夠有所作為?鐵觀音指導(dǎo)價(jià)的初衷是為了體現(xiàn)信息化?還是茶葉市場龍蛇混雜，需要出臺一份制約行業(yè)市場惡性發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)?它的頒布是否又具備行業(yè)公信力?揣著諸多疑問，希望在其他行業(yè)的“前車之鑒”下，鐵觀音市場能健康穩(wěn)步地發(fā)展。