淺議目前我國房地產市場的發展

摘 要:近年來我國房地產市場的繁榮推動了國民經濟的增長，但是房價的非正常波動，房地產業呈不理性化發展的趨勢令人堪憂。如何規范房地產市場，保持整個國民經濟的健康發展，迫在眉睫。

關鍵詞: 房地產市場 房價 宏觀調控

在國民經濟連續保持高速增長的發展態勢下，我國的房地產市場開始進入一個關鍵時期。一方面房地產業在國民經濟中的地位越來越重要，房地產的發展不但改善了投資環境和人民的居住條件，還為國家財政提供了巨大積累，并且帶動了建筑業、金融業、建材業等眾多產業的發展；另一方面房地產市場發展“非理性繁榮”背后所隱含的風險也日益顯現，越來越受到各方面的關注。

從經濟發展的宏觀階段以及發達國家和地區的經驗來看，房地產業作為基礎產業是絕對性的，而作為支柱產業是相對性的，只是存在于一定的時期內。溫家寶總理在十屆人大第五次全體會議發表的政府工作報告中，明確指出了今后我國房地產行業調控策略和發展的方向，從而使我國此輪房地產宏觀調控真正進入了戰略轉型和理性發展的新時期。

一、房地產市場的現狀

（一）房地產價格上漲放緩，部分地區出現下滑態勢

國家發改委、國家統計局公布的最新數據顯示，2007年6月深圳的房價比去年均價上漲了70%，全國其他 70 個大中城市房屋售價同比、環比均繼續上漲。但是從2007年10月至今，房價的上漲速度放緩，廣東部分地區出現下滑的態勢，深圳房價在2008年4月30日新開盤項目首次跌破了每平方米萬元的大關。部分一線城市的房地產發展狀況影響了二、三級城市的消費市場，使得目前我國部分地區居民購房的觀望氛圍比較濃厚。

從目前我國房地產業狀況來看，全國大中城市房地產價格的不正常發展，已成為人們和政府關注的焦點。房地產業是關系國計民生的產業，房價增長過快不僅不利于社會的和諧穩定，使得“居者有其屋”難以實現，更對宏觀經濟的健康發展構成嚴重威脅。

（二）房價呈現出此起彼伏的變化效應

在我國房地產開發投資加速反彈的同時，各省和各地區房價上漲出現了漲跌輪動效應。進入“十一五”初期，當上海和江浙地區房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區的房價卻再次快速提高；而當北京2008年奧運會即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又加大了房價增長預期，使其開始上漲；但2007年10月至2008年5月，廣東地區持續低迷，房價呈下跌的趨勢，而北京上海則呈持續上漲發展態勢。

特別是我國中西部地區居民收入較低，倘若房價步入上漲軌道，將會引發沿海地區房價上漲帶來的更為嚴重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰。

（三）外資的投資戰略轉移，其投機性注入使得我國樓市風險加劇

隨著我國對房地產業的宏觀調控的不斷深入和調控力度的不斷加大，外商和外資在我國沿海地區和中心城市房地產投資成本上升和具備吸引力的項目減少的時候，已經開始在我國房地產發展的新時期進行房地產投資的戰略轉移。國家統計局的統計數據表明：2007年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去的單純投資沿海地區和中心城市的房地產發展策略，開始向新興城市和內陸城市轉移。而且外商和外資的房地產投資領域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴大至商業、物流和工業地產方面。

（四）房地產調控中保障性住房供應仍顯不足

加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。然而目前的情況是大部分地區房價偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。另外部分城市限價房購買條件太高，實際生活中有真正需求的人能夠購房的太少。而限價房只有在與廉租房和經濟適用房供應配套推出的情況下才能發揮作用，單純依靠限價房來調控房價是很難取得實際效果的。

二、我國房地產市場目前存在的問題

（一）房地產市場秩序混亂

一段時間以來，我國的房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地的現象得不到有效的治理，而一些投機商大量購置房產，再高價售出，推動房產需求只升不降，造成全國商品房空置面積居高不下，居民對房產的需求居高不下，這“兩高”造成我國房地產業住房銷售的假象。在某些城市，普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房空置積壓，使得愈來愈高的買不起房的呼聲和高能耗的豪宅、別墅的拔地而起形成矛盾。

（二）房地產金融市場不完善

房地產開發投資過分依賴銀行。隨著房地產開發熱潮的不斷上漲，銀行貸款日益增多，房地產經營性欠款也一直水漲船高。2005年末，全國房地產不良貸款余額已經上升到1093億元，居同行業排名第四。上海2008年第一季度欠稅前三甲有兩家就是房地產企業。如果不良資產繼續增加，勢必給金融業帶來巨大的風險。

（三）部分城市房價上漲過快

部分一線城市房價的持續上漲，使普通工薪階層對供不應求的中低價位經濟適用房“望樓興嘆”。更為嚴重的是，消費者對房價繼續攀升的心理預期，使得一時間購房需求激增，開發商借機哄抬樓價形成樓價繼續上漲的惡性循環。

（四）宏觀調控政策缺乏有效執行

我國地方政府在調控方面也存在“過當”或“失當”的問題。一是少數地方政府的地方保護主義使得市場的公平競爭機制得不到有效運行，導致壟斷；二是我國沒有完善的財產稅法體系，造成資源配置無效和嚴重浪費，也成為投機購房的溫床；三是土地交易的資金投向缺乏明確合理的規范。我國房地產開發中普遍存在的非法侵占，征用土地的現象得不到有效治理，政府監管不力。

三、規范當前房地產市場發展的建議

（一）強化地方政府對房地產市場調控的作用

在房地產市場中，土地供應是地方調節器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會保障是社會穩定器，三者協調作用才能達到宏觀調控的最佳結果。地方政府應對市場體制的房價規律有足夠的認識，并且及時調整樓市調控思路。一是調整土地供應結構，適當提高居住用地在土地供應中的比重，要增加低價位、中小套型商品房的建設用地的供應；二是完善住房保障體系，增加廉租房的供應，完善經濟適用房的制度，加強對集資合作建房的管理，解決好低收入人群的住房困難；三是綜合運用稅收、金融貸款等經濟手段，努力保持房地產價格的穩定，可以征收較高的開發投資稅，從開發源頭上進行控制，適當減少房地產業的利潤，同時采取措施防止炒房。

（二）斟酌制定住房貸款政策

對居民個人而言，由于政府對抵押貸款的支持力度不減，個人住房消費信貸有肆意擴張的趨勢。一方面要保證居民有房可住，另一方面又要限制利用大宗貸款投機購房。政府應該細化貸款政策， 宜對初次置業者與再次置業者區別對待，鼓勵并幫助首次置業者購房； 還可以降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，降低購房者的成本。

（三）控制外資炒房

雖然還沒有外企進入我國房地產業，但相關信息表明，國外資金早已在中國房地產市場上占有巨大的份額。外資進入我國房地產市場，有利于提高房地產行業的整體水平，也有利于拓展房地產企業融資渠道。但利弊同在，在正確引導外資為我國的房地產市場做出積極作用的同時，應嚴格限制國外“熱錢”來抬高市場價格，保障房地產市場健康有序的發展。

一是采取適當措施限制外資進入房地產市場。目前，我國對境外資金購買國內房地產是作為一般貿易項目管理。應該盡快將外資購買國內房地產列為資本項目管理，在資本項目開放的前提下，選擇獨立的貨幣政策，實行浮動匯率制度，即使存在人民幣升值壓力，也可以有效防止房地產泡沫。可借鑒國際經驗，按資本項目管理原則，對外資進入房地產的交易和匯兌環節進行規范；同時，對房地產項目下違法違規資金加大查處力度，以抑制投機行為。

二是控制外債規模，減少外資的套利行為。外商投資企業應按照企業外資所占比例，外資實際到位比例來借用外債。轉股設立的外商投資企業在外資轉股款完全到位以前，禁止對外擔保融資。對房地產開發和銷售公司實行專門賬戶管理，明確結匯后的人民幣款項直接支付開發商。同時，充分利用稅收等工具，對外商房地產開發企業實行“兩稅合一”，對外資投資房地產增長較快的地區開征級差利得稅，對購房持有時間少于規定時限即出售的征收營業稅。

三是把外資引向生產性領域，同時加速發展直接融資渠道。通過加強金融基礎設施建設，發展商業房地產市場，提高房地產資產證券化水平等手段，創造有利于國外長期投資者的市場環境，改變當前中國房地產市場上的外資主要以短期投機性投資為主的狀況。

四是加強監管，完善信息披露。修改和制定有關房地產金融方面的法律法規，嚴查虛假進出口貿易，遏制國際游資非正常渠道流入，完善外資進入房地產行業的相關外匯管理政策。還需完善相關市場信息的披露，建立健全風險預警和規避機制。

（四）控制人民幣升值對房地產市場的影響

為了克服人民幣升值對房地產經濟的沖擊，避免出現房地產泡沫經濟，促使我國房地產經濟的持續和健康發展，可以從以下幾點來進行防范。

1.加強銀行監管，提升國家調控房地產市場和股票市場聯動的能力。根據日本泡沫經濟破裂的經驗，日本的股市和樓市的聯動效應加速了日本泡沫經濟的破滅。所以我國應當充分認識股市和樓市的聯動效應，加強銀行等金融機構的監管，防止房地產市場泡沫的膨脹。

2.改革現行的外匯管理體制，完善外匯市場。推進以國有銀行為主體的金融體系改革，建立靈活的市場匯率機制，推出新的外匯風險產品等一系列措施的組合。

3.建立風險預警機制，提升房地產投資者的風險防范能力。政府應支持金融機構建立風險預警機制，適時向投資者發出警告，公告有關市場信息，加強對投資者市場風險的教育，調整市場情緒，盡量化解大眾的非理性行為。

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