樓市不能輕言“救”

祁京梅

中國房地產市場的短期不景氣，其實質是在房地產泡沫的制造過程中階段性受阻。此時如果政府在金融、信貸等方面放手進行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產業可以繼續吹大泡沫。

始于2003年的本輪經濟增長周期，與房地產投資的快速增長有較為密切的關系。正是基于此，當前許多人提出中國政府應對房地產業予以“救市”扶助。但筆者認為，目前政府對房地產業不宜輕言“救市”。

隨著中國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、商品房買賣規范化、二手房交易放寬等政策的引導下，中國城市居民住房商品化、私有化以前所未有的進程快速推進。但2006年以來，中國各主要城市地區的商品房價格快速上漲，而且房地產業內普遍存在開發商囤積土地、囤積房源的投機行為。2007年，為了防范逐步放大的地產金融風險，央行、銀監會出擊，從信貸的角度加以規范。

一年后的2008年，監管部門的9·27房貸新政顯示出威力，投機炒樓行為和各地房價瘋漲的勢頭暫時被遏制，商品房價格和銷售開始回歸理性。在市場的觀望心態和相對緊縮的金融政策下，一些一直依靠貸款而缺乏自有資金、但投資戰線卻拉得很長的房地產開發商資金周轉出現問題，這是政策調整的附屬效應，不足為奇，如果因此而取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期努力將前功盡棄。

誰從“救市”獲益最大?

從2007年10月份以來，中國房地產市場逐漸呈現了所謂“蕭條”的態勢，但這種“蕭條”遠不是真正意義上的蕭條。

嚴格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經濟現象。反觀中國房地產市場，市場需求不旺的原因不在于出現了真正的蕭條，而是由于產品價格過高，大大超過消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區樓盤大幅度降價，結果購房者踴躍購買，已說明了這一問題。

從經濟學的角度來分析，中國目前房地產市場的供求狀況，其本質在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達到均衡。正是由于產品的供應者即房地產開發商堅持價格不回落，個別開發商甚至還要將價格抬高一下，最終人為造成了供需缺口。

目前，房地產開發商在等待市場積攢反彈的力量，希望重現前幾年房價扶搖直上的局面。他們在市場“蕭條”的情況下還能維持強姿態，恰恰說明前幾年的暴利積累足夠讓他們挺過去，只是沒以前那么舒服而已。如果挺不住了，房價自然要降。

開發商擔心一旦房價下跌的趨勢控制不住，很可能就會一路降低到其應有的價格即均衡價格，而這一價格水平很可能比現在的市場價格要低很多，房地產開放商的贏利就將大幅降低。開發商力圖通過堅挺、熬過利益集團和政策博弈期，達到操控房地產市場走勢的目的。一些開發商采取變相的方法降低價格，意圖無非是要掩蓋房價應該下跌的趨勢，希望通過這種間接的降價方式達到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產名義價格不下降的目的。

房地產開發商能夠操控市場的原因在于其壟斷性。雖然房地產業表面具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運營上看，無論從拿地、貸款、上市融資，還是開發經營上，都多多少少有“權力資本”的影子。

不透明的要素市場、不完全遵循市場規則的政府、地產和金融等相關利益關聯方的運營方式，注定了房地產市場是不充分競爭的。

更為重要的是，在房地產市場上，開發商壟斷了定價權力這一最重要的話語權，極度拉高了進入這一行業競爭的要素成本價格，導致廣大購房者只能成為被動的接受者，導致希望理性經營、追求微利或者適度利潤的良性資本無力進入。即使在目前房市表面不景氣的情況下，現有的壟斷房地產開發商也能堅持住，關鍵就是其壟斷了定價權。

上述的分析可以看出，中國房地產市場步入的是一個行業內自釀的偽“蕭條”期，是房地產商自己造就的階段性處境，并不存在本質上的市場轉折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。

中美房地產危機性質截然不同

許多國人要求政府出臺“救市”政策，其列出的參照依據是美國出臺了多項對房地產、對金融危機的“救市”計劃。但中美的房地產危機和市場蕭條性質與階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。

美國出臺“救市”政策是在次級(風險更高)房地產按揭貸款以及其衍生金融產品泡沫破裂后，為維持經濟正常運轉采取注入大量資金的補救措施。而中國房地產市場的短期不景氣，其實質是在房地產泡沫的制造過程中階段性受阻。此時如果政府在金融、信貸等方面放手進行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產業可以繼續吹大泡沫。

如果政府那樣做，表面看，結果是中國經濟的賬面數字保住了增速指標、房地產開放商重回暴利時代，但實際受損失的是普通購房者和國民經濟持續健康增長的前景。老百姓購買了遠遠高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務，國民經濟由于房地產的過度泡沫早晚要破裂，經濟運行不僅可能重蹈日本80年代房地產泡沫破裂帶來的實體經濟危機，也將重現美國本次房地產泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機。

美國之所以要“救市”，一個重要的原因就是房地產市場和金融市場有著千絲萬縷的聯系，在很大程度上，政府要救的是金融系統。而是否采取“救市”行為，很大程度上取決于對金融系統受到危害程度的判斷。

美國采取“救市”行動，主要是因為房利美和房地美兩家公司因為失控的利益驅動，采取了一邊放住房按揭貸款、一邊向金融市場推出次級按揭貸款證券化產品的高風險經營模式，進而，房地產市場而產生的相關信貸金融風險，在金融投資市場得到成倍數鏈條式擴張。

導致美國政府這次采取措施“救市”的根本原因在于，房利美和房地美這兩家公司寡頭壟斷性地承擔了帶有美國國民住房金融公共服務性質的按揭貸款業務，在缺乏約束的情況下，其所承攬的業務量在國家整個地產金融中集中占比過大，加之按揭貸款證券化的傳導作用，最終導致整個金融系統對房地產價格的變動異常敏感、巨無霸似的把風險放大到整個金融市場、并且有可能使美國國家金融體系崩盤。再加上一直以來對這兩大公司債務部分的政府信用擔保承諾，美國政府才完整接管了兩家公司。盡管如此，這一行動在美國仍然爭議很大。

然而，適應美國特殊情境下的政策，未必適應中國情境。首先，當前階段下，中國的房地產相關貸款所占比例與美國相比，依然較低，而且，遠沒有與美國兩房貸款機構類似的、把中國國內地產金融風險如此集中的頻臨破產的風險金融機構。

其次，中國并沒有實施按揭貸款證券化等高風險創新，即使暴露一些局部地產信貸風險，也不會在整個金融系統大規模傳播。而且風險也有利于當局和金融業在此關鍵時刻，加強自我監管，懸崖勒馬，回歸理性經營，避免重蹈美國兩房機構瀕危的覆轍。

再次，在中國，“斷供”這一說法最近很短時間才出現，而且大多數被證明為由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現斷供的團體，恰恰正是投機者，不是住房消費者。因此，大規模斷供出現的可能性并不存在。同時，即使出現小規模投機者斷供，銀行業整體資產規模大，當前受到的影響仍不會是主要問題。

“救市”政策有違公平

“救市”的忠實擁護者大概包括：房地產開發商、房地產投資者、地方政府等，這些團體背后的利益動機不言而喻，都是能夠從房地產價格繼續上漲中獲利的階層。

客觀而言，目前的房地產價格，已經使社會各階層的利益格局發生了很大的、不利于中低收入階層的變化，并且這一改變已經通過壓縮消費，進而影響到了宏觀經濟長期發展的前景，如果繼續做出有利于房地產價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。

人們記得，在幾年前，為了控制房地產價格過快上漲，政府曾陸續出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產商和一些政府部門聯合“抵消”了，沒有達到預期目的。目前，在國內外雙重壓力的情況下，房地產開發商的壟斷暴力遭受壓力的時候，政府有什么理由一直讓房地產開發商永遠處于被保護的地位?

即使說，在中國過去所經歷的一個不可持續的經濟增長模式下，房地產行業一度貢獻于投資拉動和GDP數字增長，但是如果任由房地產開發商操縱市場，受到損毀的將是絕大多數人的未來利益和國民經濟長期增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數人，這顯然是不公平的。

而任何政策不公平，最終都會在某個時點上，反映為經濟發展的代價，甚至可能表現為畸形繁榮之后的真正蕭條。