從“百日劇變”到“豬堅強”

目前房地產行業面臨的資金壓力比三個月前想象的還要嚴峻得多，房地產行業“百日劇變”已經發生。

有人說，短短的兩個多月時間內，潘石屹對樓市的看法變了，從最早的“不擔心”、“堅持‘無拐論”變成了“不容樂觀”，直到預言“百日內房地產企業將發生劇變”。

事實上，在去年年底，對房地產市場有無拐點進行討論時，我根本不知道會發生貝爾斯登的收購事件，也無法預測恒大地產的IPO會擱置。我總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點。

3個月前，我在接受《上海證券報》采訪的時候曾提出未來100天是許多房地產公司發生劇變的觀點。現在100天過去了，網友較真地問我，從提出“百日劇變”到今天，已經超過100天了，房地產行業好像沒有發生令人震驚的劇變，是不是錯估了形勢？

首先，我所說的“百日巨變”是針對房地產企業，而非房價。其次，100天前我分析房地產行業要出現劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機引起國際經濟的蕭條；二、國內從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產商花錢買地的錢甚至超過當年銷售額，普遍手頭偏緊；四、最近幾個月發生的各個城市房屋成交量在萎縮。尤其是在2006年下半年和2007年，一些用高價拿地、在各個城市創“地王”的房地產公司壓力就更大了。他們中有多少還能按時履行與政府的土地出讓合同呢？

從今天來看，我提出房地產行業要發生這種變化時，只是看出一些苗頭，這些導致房地產行業資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強度反而在增加。房地產企業拖欠政府地價款的現象屢屢發生，這說明目前房地產行業面臨的資金壓力比三個月前想象的還要嚴峻得多，房地產行業“百日劇變”已經發生。

這種變化，在三個月前我預計是以房地產行業之間的兼并、重組，與別人尋求合作等等方式表現出來，但現在我們看到還有一些方式，如“退地”和“拖欠政府的土地款”。行業調整的最后結果是房地產企業出現大的分化，典型的“冰火兩重天” 。

那些在2007年高價拿地的房地產公司有多少家足額付清了地價款？在沒有付清地價款的時候，政府也不會把土地證辦給這些公司的，這就形成了地方政府與開發商之間的扯皮。造成的結果就是這些去年的高價土地很難在今年甚至明年變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰拖的時間越長，越影響未來一兩年房地產市場中房屋的供應量。所以在無錫的會議上，我們把這種情況比喻成豬肉市場中的母豬。只有有了母豬，才會有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數量暫時下降，只要老母豬活著，這種豬肉價格波動的周期就會短。如果房地產開發在第一個環節——取得土地的過程中，因為資金困難，與地方政府發生了拉鋸戰，就一定會影響到未來中國房地產市場上的供應量，從而影響房地產市場中的房價。

馮侖說在資金緊張的壓力下，大的國有房地產商是寧死不跑的“譚千秋”，中小型承受風險能力弱的開發商容易當“范跑跑”，還有一部分房地產商選擇做“豬堅強”，堅持36天，自己從300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要堅持，堅持到解放軍來。

對于“百日劇變”下的老母豬還能活多久的問題，我的判斷是樂觀的。盡管目前房地產形勢非常艱難，但是房地產碰到的困難不是地震，而是“堰塞湖”。只要我們知道這里有危險，解放軍會去疏導，危險有多大就不可怕了。