搭建一座堅(jiān)固“平臺(tái)”

吳德俊

房地產(chǎn)企業(yè)既要使各個(gè)下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團(tuán)總部避免失控的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)是企業(yè)把握平衡的關(guān)鍵。

經(jīng)過了20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整合已成大勢(shì)所趨，逐步由區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成為集團(tuán)化的跨地區(qū)綜合開發(fā)。地產(chǎn)商們因勢(shì)所趨，快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張已成為他們的必由之路。然而，對(duì)于處在超常規(guī)速度發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其面臨的挑戰(zhàn)也是超常規(guī)的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在有限的資金和人力條件下，同一時(shí)間，對(duì)全國(guó)區(qū)域范圍內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目做出科學(xué)的決策，以及進(jìn)行合理的資源平衡。這是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。另外，由單個(gè)區(qū)域開發(fā)到全國(guó)跨地區(qū)開發(fā)所帶來的管理上的復(fù)雜程度也是呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的。這就對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)度控制、現(xiàn)金流管理等方面提出了更加精細(xì)的要求。因此對(duì)于正處于快速擴(kuò)張中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，能否建立一套以資源配置有效性、決策科學(xué)性為核心的經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)，有效進(jìn)行集團(tuán)管控成為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展至關(guān)重要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)既要使各個(gè)區(qū)域的下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團(tuán)總部避免失控的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)是企業(yè)能否取得成功的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)固的“平臺(tái)”

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的主要內(nèi)容是通過對(duì)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)全部或部分的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)查、總結(jié)、分析、評(píng)價(jià)和研究企業(yè)完成計(jì)劃的情況。企業(yè)還要分析研究影響企業(yè)計(jì)劃完成情況的因素以及影響的程度，揭示企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的問題，預(yù)測(cè)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，協(xié)調(diào)平衡資源，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和綜合管理水平。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，決策分析需要的數(shù)據(jù)信息主要來源于：成本、財(cái)務(wù)、銷售、投資、進(jìn)度、客戶等。經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能夠通過深入挖掘數(shù)據(jù)，分析財(cái)務(wù)、項(xiàng)目、客戶的多個(gè)指標(biāo)，并提供靈活的多維度分析功能，以支撐管理者經(jīng)營(yíng)分析工作的開展。經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)的作用主要體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：

對(duì)業(yè)務(wù)決策的支持

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)、可行性研究、投資評(píng)價(jià)到最后的投資決策及項(xiàng)目實(shí)施提供全過程的科學(xué)預(yù)測(cè)及動(dòng)態(tài)分析。經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目進(jìn)行事前分析、事中追蹤、事后評(píng)估，如進(jìn)行多因素的敏感性分析、項(xiàng)目資金計(jì)劃等，為項(xiàng)目的投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)還會(huì)根據(jù)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，同時(shí)匯總相關(guān)部門和下屬公司的年度投資計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)的資金狀況，編制年度出投資計(jì)劃。

平臺(tái)還可以分析企業(yè)范圍內(nèi)或分公司的資源需求狀態(tài)，保證恰當(dāng)?shù)馁Y源分配到恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目中去。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能對(duì)企業(yè)的情報(bào)信息和投資信息進(jìn)行全生命周期管理。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能適應(yīng)房地產(chǎn)集團(tuán)的集中式管理，為集團(tuán)提供多賬套縱向和橫向的分析功能。

對(duì)于銷售的房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，平臺(tái)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際投入、產(chǎn)出情況，進(jìn)行企業(yè)的利潤(rùn)結(jié)算分析。

進(jìn)行商業(yè)智能分析

企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)具備數(shù)據(jù)挖掘（DM）技術(shù)，可以利用數(shù)據(jù)倉庫（DW）管理歷史信息，并在已有信息的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)金流等做出預(yù)測(cè)。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)會(huì)在數(shù)據(jù)倉庫的基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘，針對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況和未來發(fā)展趨勢(shì)做出完整、合理、準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)信息的ETL（數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)載、轉(zhuǎn)換過程）。平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)企業(yè)數(shù)據(jù)抽取、完成包含業(yè)務(wù)系統(tǒng)在內(nèi)的各種數(shù)據(jù)源的訪問、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清理匯總和整合，然后分析數(shù)據(jù)分布，并對(duì)結(jié)果數(shù)據(jù)存儲(chǔ)進(jìn)行分配等。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)還能夠?qū)崿F(xiàn)在線事務(wù)分析（OLAP）。企業(yè)通過平臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)報(bào)表進(jìn)行預(yù)定義，發(fā)布信息，并能夠進(jìn)行多維度分析、動(dòng)態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)靈活查詢等功能。經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能通過應(yīng)用多維分析、動(dòng)態(tài)分析對(duì)不同項(xiàng)目中同一階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向或橫向比較，讓數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新到分析結(jié)果中，進(jìn)而支撐房地產(chǎn)企業(yè)高層的決策。

對(duì)經(jīng)營(yíng)報(bào)表進(jìn)行分析

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)具備多種數(shù)據(jù)源采集分析的功能，可對(duì)所有關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、分析。從一定程度上簡(jiǎn)化了企業(yè)決策者收集數(shù)據(jù)資料途徑，同時(shí)也提高了數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)確性。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)能為企業(yè)的決策者提供多種分析指標(biāo)，如投資收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部報(bào)酬率、盈虧平衡點(diǎn)、單方造價(jià)等，企業(yè)決策者可以通過這些指標(biāo)多維度地進(jìn)行綜合考量，以便做出更為精準(zhǔn)的判斷。

經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)還可以為決策者提供多種數(shù)據(jù)分析方法，常用的如結(jié)構(gòu)分析法、對(duì)比分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法、因素分析法等。決策者可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的分析方法。

經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)會(huì)根據(jù)決策分析的需要，自定義指標(biāo)取值及數(shù)據(jù)間的邏輯公式，自由建模，并出具各種業(yè)務(wù)報(bào)表：客戶分析報(bào)表、業(yè)務(wù)發(fā)展分析報(bào)表、項(xiàng)目執(zhí)行情況分析報(bào)表、收益情況分析報(bào)表、財(cái)務(wù)分析報(bào)表、客戶服務(wù)質(zhì)量分析報(bào)表及銷售管理分析報(bào)表等。平臺(tái)系統(tǒng)為決策者提供了多維度展示界面的報(bào)表工具，并定制客戶化報(bào)表，直觀地展示了企業(yè)重要績(jī)效指標(biāo)的達(dá)成狀況。系統(tǒng)將這些信息形成管理層看板，以圖形的形式呈現(xiàn)給決策者。

平臺(tái)系統(tǒng)會(huì)按照需求的不同，將報(bào)表和圖表提供給不同管理層人員使用。平臺(tái)系統(tǒng)還能夠支持報(bào)表和圖表模版的上傳，并支持多種格式輸出，如PDF、Excel、XML、HTML、RTF、CSV等。

BI是搭建“平臺(tái)”的工具

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析決策平臺(tái)的實(shí)現(xiàn)需要對(duì)企業(yè)大量信息進(jìn)行整合和運(yùn)算，并能進(jìn)行多維度的展示，這些都需要一套完整的BI（商業(yè)智能）信息系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。目前，BI正在從簡(jiǎn)單的報(bào)表工具逐漸過渡為可以通過數(shù)據(jù)挖掘和分析解決客戶關(guān)鍵業(yè)務(wù)問題的綜合解決方案，雖然BI本身還處在初期階段，但就目前房地產(chǎn)行業(yè)的基本需求來看，大多數(shù)廠商提供的軟件功能都是可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求的。企業(yè)選擇BI系統(tǒng)軟件時(shí)，可以主要從一下四個(gè)因素進(jìn)行考慮：

數(shù)據(jù)倉庫（DW）

從數(shù)據(jù)倉庫的管理層來看，內(nèi)容主要包括：元數(shù)據(jù)(Metadata)管理、操作、管理與維護(hù)、數(shù)據(jù)字典、邏輯數(shù)據(jù)模型、物理數(shù)據(jù)模型、網(wǎng)絡(luò)管理、系統(tǒng)管理與數(shù)據(jù)管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)檔案管理工作的要求比較高，而且單個(gè)文件數(shù)據(jù)量較大，所以要求系統(tǒng)的邏輯數(shù)據(jù)模型要比較為靈活，而且對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)的要求也較高。

根據(jù)這些要求來看，目前BI廠商的主要情況是：Cognos支持?jǐn)?shù)據(jù)挖掘工具、統(tǒng)計(jì)分析工具配合使用能夠較好的滿足企業(yè)的數(shù)據(jù)管理需求，而Hyperion則缺少數(shù)據(jù)挖掘功能。 MicroStrategy具有后端數(shù)據(jù)分析與挖掘功能，并能提供集成化的方案。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的一般性的數(shù)據(jù)管理需求，基本上各個(gè)產(chǎn)品都能夠滿足。

數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)換和加載（ETL）

ETL功能的強(qiáng)弱可以從以下幾個(gè)方面來評(píng)價(jià)：支持平臺(tái)、支持?jǐn)?shù)據(jù)源、流程設(shè)計(jì)、可擴(kuò)展性、API、數(shù)據(jù)驗(yàn)證、數(shù)據(jù)質(zhì)量管理等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，各種數(shù)據(jù)種類繁多，數(shù)據(jù)的形式轉(zhuǎn)換頁也較為多樣，因此要求系統(tǒng)必須能夠支持多種文件輸入輸出格式，并可方便地進(jìn)行多種格式之間的轉(zhuǎn)化。對(duì)于集團(tuán)性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營(yíng)分析數(shù)據(jù)來源于各個(gè)分子系統(tǒng)，這就對(duì)數(shù)據(jù)有較高的要求，需要能快速實(shí)現(xiàn)多種路徑數(shù)據(jù)抽取的系統(tǒng)功能。

而目前主要的BI廠商中，Hyperion支持封存在客戶交易系統(tǒng)內(nèi)的有價(jià)值信息的抽取，可以做到直接存取、分析績(jī)效管理的數(shù)據(jù)。例如預(yù)算、預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)報(bào)表合并、平衡記分卡的KPI等。BusinessObjects是通過集成工具包來從企業(yè)應(yīng)用程序中訪問 BI 信息。SAS主要是通過將數(shù)據(jù)整合（DI，Data Integration）、可升級(jí)智能平臺(tái)(SIS，Scalable Intelligence Sever）、分析智能(AI，Analytic Intelligence)和傳統(tǒng)的商業(yè)智能(BI，Business Intelligence)四個(gè)部分集成在一起，推出了SAS企業(yè)級(jí)智能平臺(tái)EIP(Enterprise Intelligence Platform)，可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一元數(shù)據(jù)管理。

聯(lián)機(jī)分析處理（OLAP）

聯(lián)機(jī)分析處理可以構(gòu)造用于分析的多維數(shù)據(jù)集，預(yù)先計(jì)算聚合數(shù)據(jù)。系統(tǒng)可以根據(jù)業(yè)務(wù)人員所選的分析角度進(jìn)行功能豐富、響應(yīng)快速的多維分析。集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特定需要：多角度統(tǒng)計(jì)分析、靈活的預(yù)定義查詢與動(dòng)態(tài)查詢、數(shù)據(jù)安全監(jiān)控和多種預(yù)測(cè)分析功能等，需要特別對(duì)待。

目前主要的BI廠商中，Congos采用OLAP分析工具PowerPlay，報(bào)表制作工具Report NET以及門戶工具 Upfront支持B/S 構(gòu)架，客戶端無須安裝任何控件便可以在瀏覽器里面進(jìn)行報(bào)表定義、Drill-Up、Drill-Down 等操作，并且其服務(wù)器軟件支持 NET 和J2EE 兩個(gè)版本，在大數(shù)據(jù)量處理方面表現(xiàn)出色，在OLAP Server 上具有一定優(yōu)勢(shì)。MicroStrategy則提供Web接口以及拖拽式操作，采用直觀的、所見即所得的報(bào)表設(shè)計(jì)與編輯能力，可以為企業(yè)提供自助式BI服務(wù)。BusinessObjects 由于無OLAP Server，所以其數(shù)據(jù)監(jiān)控功能較弱。

報(bào)表管理

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)之一就是報(bào)表種類繁多，報(bào)表使用的頻率較高，且報(bào)表關(guān)系復(fù)雜，這很容易造成數(shù)據(jù)混亂。另外，對(duì)于同一數(shù)據(jù)，報(bào)表使用者要求報(bào)表展示的形式也是千差萬別，這就造成了報(bào)表查詢的困難，及報(bào)表展示的復(fù)雜性。因此系統(tǒng)需要在查詢條件確定后，能夠訪問后端數(shù)據(jù)倉庫執(zhí)行多維分析、查詢（隨即查詢、條件查詢、模糊查詢、關(guān)聯(lián)查詢和組合查詢等），并生成各種形式的復(fù)雜報(bào)表，以多種方式展現(xiàn)（打印輸出、文件輸出、E-mail輸出、Web發(fā)布等。）

目前主要的BI廠商中，Congos采的是用Web界面使用方式，用戶可以在瀏覽器中自定義報(bào)表。報(bào)表的格式靈活、元素豐富，并可通過Query Studio進(jìn)行開放式查詢。BusinessObjects在用戶展現(xiàn)和界面方面的表現(xiàn)比較突出，它可以提供顯著簡(jiǎn)化的用戶界面，支持以直觀的方式提出問題，并且支持在經(jīng)過驗(yàn)證、可擴(kuò)展、面向開放式服務(wù)的結(jié)構(gòu)管理和安全部署報(bào)表、查詢和分析。Microstratagy支持基于Web的所見即所得的文檔設(shè)計(jì)與編輯，用戶可以直接通過Web設(shè)計(jì)與優(yōu)化報(bào)表，并可以直接將OLAP特性整合到諸如計(jì)分卡和儀表盤的企業(yè)級(jí)報(bào)表中，無需其他的編程和切換接口，操作方便。

總體來說，商業(yè)智能軟件市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)正經(jīng)歷著從提供工具到提供行業(yè)解決方案的轉(zhuǎn)變。由于傳統(tǒng)的商業(yè)智能都集中于金融、電信、政府等行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用較少，因此，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)智能軟件相對(duì)不夠成熟。雖然SAP（收購BusinessObjects）和Oracle（收購Hyperion）都具有完整的房地產(chǎn)解決方案，而且金蝶與Hyperion、用友與BusinessObjects也分別合作完善自己在商業(yè)智能領(lǐng)域的空缺，但仍處于初始階段，在房地產(chǎn)行業(yè)特征上表現(xiàn)還不夠明顯。SAS雖然可以深入到業(yè)務(wù)層面，但也沒有完整的房地產(chǎn)解決方案。此外，國(guó)內(nèi)中小型的BI廠商居多，如菲奈特BI Office、和勤商業(yè)智能（Hinge BI）、深圳思樂OLAP、藍(lán)葵商業(yè)智能BQ3000、商業(yè)指南針(BusinessCompass)、MAtriX BI、清華同方EZBI2.0、明基逐鹿Analyzer2005、富基BI 3.0、ESG商業(yè)智能系統(tǒng)、普科ProClarity等。這些與國(guó)外大型軟件相比，在系統(tǒng)集成性、報(bào)表生成和展示方式和數(shù)據(jù)挖掘方面的差距還比較大。

從經(jīng)營(yíng)決策分析平臺(tái)的功能來看，房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)據(jù)處理方面的需求還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)的層面，在報(bào)表方面的功能需求也不是很復(fù)雜，大部分國(guó)內(nèi)外的軟件都可以滿足。在業(yè)務(wù)決策支持方面，由于房地產(chǎn)公司運(yùn)作模式差異較大，而且很多地產(chǎn)公司在信息化建設(shè)方面都處于發(fā)展變化階段，因此如何前瞻性地挖掘業(yè)務(wù)需求，思考系統(tǒng)之間的集成關(guān)系是在系統(tǒng)選擇方面所應(yīng)考慮的最主要問題。總而言之，在行業(yè)整合加速，集中成為趨勢(shì)的新階段，以擴(kuò)展規(guī)模為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)借助BI系統(tǒng)建立經(jīng)營(yíng)決策分析平臺(tái)來降低決策風(fēng)險(xiǎn)只是一個(gè)開始，并將逐漸會(huì)轉(zhuǎn)化成為一個(gè)熱潮。