美國“兩房”危機的啟示

黃小鵬

美國“房利美”和“房地美”之所以會走到被救這一步，原因是多方面的。首先，次貸危機的大環境使其難以獨善其身。雖然按照法律“兩房”不可涉足次貸產品，但在十級以上的“風暴”面前，一些優質房貸也出現了問題。作為抵押證券的擔保人和持有者，其收入和利潤大幅下降，而與此同時，資金來源又出現了問題。依靠特殊背景進行低利率債券融資，可以說是“兩房”盈利模式的核心，而次貸危機使得其盈利模式變得難以為繼。

其次，從“兩房”的企業屬性上來看，政府贊助的背景與私營企業利潤最大化目標之間存在沖突。作為私營企業，股東需要利潤，高管需要拿到巨額的獎金，因此，管理層時常存在冒險沖動，而他們確實這樣做了。一是保留最少量的資本金，盡量把生意做大；二是經營激進，最近一兩年就涉足了不少Alt－A貸款（介于優質貸款和次貸之間），其歷史上甚至出現管理層操縱利潤。在外部沖擊下，其脆弱性自然很快就暴露出來了。

那么，“兩房”危機到底給我們帶來哪些啟示和教訓呢？首先，它再次向我們提醒泡沫的極端危害性。由于獨特的經營模式，“兩房”的風險本來是比較小的，但在樓市泡沫破裂后，抵押貸款市場和融資市場全都陷入了混亂，原本正常的經營難以為繼。

追根溯源，此輪次貸危機來自于實體經濟與虛擬經濟的脫節，來自于房價泡沫。在最近兩三年樓市股市積聚泡沫的過程中，不少人鼓吹歌頌，一些頗有名望和影響力的人士也經常就房價和股價問題發表極不負責任的言論，一些證券分析師為了得到高額獎金，也發表大量的欺騙性報告和言論，推動泡沫膨脹。

對于正在高速成長的中國經濟體來說，泡沫破裂或許只會導致至多兩三年的經濟低迷，尚不至于演化成長期蕭條，而一旦日后中國經濟體趨于成熟，泡沫破裂的后果很可能就是“中風”，而不是“皮外傷”了。因此，我國一定要從美國次貸“風暴”和自身近兩三年股市樓市的泡沫中吸取教訓，防止悲劇重演。

其次，應該動態地檢討住房政策體系。各國現有的住房政策似乎都存在這樣或那樣的問題。比如香港的廉租房體制就曾遇到過“八萬三風波”；即便是在新加坡運行得比較成功的公積金制度和保障房體系在移植到中國后也是問題多多；而美國一向以“兩房”作為住房金融的核心，2003年布什政府又大舉推動少數族裔購買住房，并從金融政策方面給予支持，沒想到最終卻釀成了一輪巨大的次貸危機。

這些例子說明，住房體制天然具有復雜性，要找到合身合體的好政策并非易事，因此，對于正在構建多層次住房體系的中國來說，應該認識到這種復雜性，經常進行檢討和動態改進，方能減少試錯成本。（摘自2008年9月9日《證券時報》）

兩房

——美國金融界的“支柱”

說起房利美與房地美，在美國金融界可謂大名鼎鼎。兩家公司均為美國政府贊助的股份制企業，經濟實力非常雄厚。房利美創立于上世紀30年代經濟大蕭條時期，房地美成立于上世紀70年代。

“兩房”本身并不從事房地產買賣，而是購入按揭資產，然后將其打包成債券賣給投資者。據統計，美國四分之三的新按揭業務，均與這兩家公司有關聯。而兩家公司持有和擔保的房貸總額約為5.3萬億美元，幾乎占到了美國房貸市場的一半。可以說，這兩家公司對于美國樓市的正常運轉乃至國民經濟的整體走勢，都起到了非常關鍵的作用，因此被譽為美國金融界的“支柱”。而“兩房”被曝遭遇嚴重危機，不僅導致其股價暴跌，亦拖累全球金融市場再次出現劇烈動蕩。作為美國住房市場和金融界的支柱之一，“兩房”公司吸引了包括中國在內的不少外國央行或大銀行的投資，因此也牽動了這些國家經濟的神經。（摘自2008年7月18日《文匯報》牛震/文)