淺析房地產泡沫的成因與預防措施

張　坤　喻　瑤

【摘 要】 房地產業是國民經濟體系中的基礎性主導產業。在國民經濟發展過程中，正確對待和處理房地產泡沫問題將決定房地產業是否能夠健康發展。本文從房地產泡沫的成因、危害方面做了粗淺分析，并就房地產泡沫的預防措施提出了自己的觀點和看法。

【關鍵詞】 房地產管理；房地產泡沫；土地；地價オ

房地產市場發展過程中出現的泡沫，主要是指由于土地和房屋價格的升高，背離了其使用價值，而產生的實際偏差。因此，當房地產泡沫存在的時候，即使買賣價格存在，但卻很難形成交易，或者形成一種表面上的虛假繁榮現象。由于房地產價值是由土地價值及其地上附著物的價值構成，而地上附著物是由人類無差別勞動凝結的，其價格是由成本、利潤、稅金等確定，所以，地上附著物的價值相對比較容易計算和判別。因此，房地產泡沫實際上就是土地泡沫，也稱地價泡沫。

對于房地產泡沫經濟，《辭海》（1995）的定義為：“虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券，地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寄寓金融危機，造成社會的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅造成社會動蕩，甚至經濟崩潰。”

由此可見，房地產業與泡沫經濟的關系可以歸納成以下幾點：

首先從房地產的屬性來看，房地產商品具有生活資料和生產資料的雙重屬性，屬于大眾必須消費的耐用消費品，購買具有不可抗拒性。此外，房地產商品購買的必要性和不可抗拒性必然會造成消費者之間的攀比與無限的購買欲望增長，由此引來的購買競爭必然會引起價格的虛浮上揚，所以房地產業發展過程中出現泡沫無法避免。

其次，房地產業的泡沫是指房地產的交易價格泡沫，不是指房地產部門的泡沫。因為房地產部門是一個實體部門，這是與諸如金融證券等虛擬資本不相同的，所以房地產部門是不能單純與泡沫相聯系的，當然，可以歸納的是，房地產部門在房地產泡沫的形成過程中起到了一定的載體作用。

第三，房地產業在國民經濟體系中處于先導地位，屬于基礎性產業和主導產業。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。房地產在發展過程中，確實而且必然會存在一些經濟上的泡沫，主要表現為：（1）地產價格泡沫；（2）房屋空置泡沫；（3）房地產投資泡沫；（4）房價虛漲泡沫。

一、房地產泡沫的成因分析

1、土地的稀缺性

由于土地面積的固定性和人類對稀缺的土地的需求的無限擴大性，土地資源總呈現出稀缺有限的特點。土地的稀缺有限性在經濟發展的客觀需求下，表現出與經濟發展之間矛盾的不可調和性。在土地獲利需求的驅使下，獲取土地的權益成為一種行之有效的謀利手段，土地收益是虛擬資本的一種，通過反復轉手和交易，土地稀缺性及其虛擬資本是地價脫離土地實際價值而產生泡沫。

2、地價的虛構性

土地資源價格與其資產價格不一致的現象被稱之為地價的虛構性。從宏觀經濟角度來看，現實的市場地價理應由交易后土地持有期內土地收益的貼現值與未來土地可能再轉讓所獲增值收益的貼現值之和構成，但是由于人們對交易后土地持有期內土地收益的貼現值和未來土地可能再轉讓所獲增值收益貼現值的誤差估計，會使人們的估計值偏離于正常值。這種偏差越大，則說明現實房地產市場地價中虛構部分越多，反正則越少。這就是房地產業的泡沫成分。

3、房地產市場是不充分市場

由于房地產市場無法同時具備完全自由競爭市場的四個條件（市場信息交流的充分性、買賣商品品質的均衡性、買賣方市場的出入自由性、交易雙方數量的眾多性），所以房地產市場也被稱為準市場（sub-market），即不充分市場。由于買者信息的缺乏和買賣雙方的信息不對稱性，眾多房地產交易和定價不一定是由市場完全決定，這種成交價格往往不能真實反映成交房地產的實際價值，所以也易形成泡沫。

二、房地產泡沫的危害

房地產業中一旦形成泡沫，房地產價格的過快飆升很容易形成虛假需求信息，并影響開發者與消費者的預期投入。同時，虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產擠壓，給整個國民經濟帶來長期的大范圍負面影響，造成大量空置商品房的出現。不規范的住房抵押貸款操作又引起房地產價格虛高，增加了消費者的購買負擔和購房者的投資風險。一旦消費者還貸失敗，大量不動產會變成銀行的不良資產，最終導致金融風險。此外，房地產價格過高會影響城市對人才的吸引力，引起人才的外流，嚴重削弱城市競爭力，影響當地的區域經濟發展。

三、房地產泡沫的預防措施

根據房地產泡沫的生成機理分析，防范房地產泡沫可以采取如下措施：

1、強化土地資產管理，控制商品房價格的不合理上漲

土地資源短缺不僅困擾著國家房地產業的發展，而且也成為制約城市化與整個國民經濟發展的一個大問題。從一定意義上講，土地資源的優化配置，可以為國民提供一個公正、公開、平等和安定的發展環境。為此，可先通過立法確定城市規劃的合法地位，以防止城市規劃的朝令夕改、急功近利，這樣可以為保障土地使用結構的合理性、為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，可以通過加快有形土地市場的建設，實現國有土地使用權交易的公正、公平和公開。

2、建立統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系

通過對全國房地產市場交易信息的及時收集、整理和分析，可就市場運行情況做出評價和預測，定期向公眾發布市場分析預測報告，以達到合理引導市場、為政府宏觀決策做好參謀的目的。房地產業持續快速的增長速度，必然會吸引大量的社會企業進行房地產相關投資。所以，建議和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和完善預算管理等手段及時進行必要的干預和調控，可以有效防止房地產業“泡沫”的進一步產生。

3、靈活運用銀行利率、政府稅收政策，調控房地產市場

銀行利率和政府稅收兩種經濟調控手段，必須做到有機結合、形成互補。在經濟緊縮期間，短期內可采用低息、減免稅收政策來刺激有效需求。但是，長期實施一種政策，則有可能給市場投資發送錯誤的信號。如：多次降息、資金成本過低會誘使許多企業、個人涉足高風險投資等。因此，政府可通過適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利息，調高個人非自住房的貸款利息，使低息貸款能夠更好地向中低收入者流動和傾斜。城市內可以由政府根據當地實際情況針對于高檔不動產征收不動地產稅，并可采取累進稅，這樣有利于資源向城鎮和工業的優化流動。

4、整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險

（1）要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發的貸款對象應為房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住房開發項目，企業自有資金不得低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設項目規劃許可證和建設工程施工許可證。

（2）要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應該嚴格評估抵押標的物的實際價值，落實抵押登記手續。

[JP3]總之，房地產的泡沫不可避免，不合理控制房地產泡沫會給社會及人們帶來很大的危害。在新形勢下，房地產業要健康發展，成為新的經濟增長點，就要理性發展，宏觀調控和微觀調控相結合，科學決策，正確引導，適時監測，以正確和科學的手段來對待房地產發展過程中的泡沫問題。[JP]

【參考文獻】

［1］ 謝國忠．美元疲軟造就中國房產的繁榮泡沫［J］．證券市場周刊，2004．9．

［2］ 黃正新．關于泡沫經濟及其測度的幾個理論問題［M］．世界經濟與政治，2002．1．

［3］ 李維哲、曲波．地產泡沫預警指標體系與方法研究［J］．山西財經大學學報，2002．2．