淺議投資性房地產的后續計量

　　摘要：《企業會計準則第3號——投資性房地產》，對投資性房地產后續計量兩種模式的運用及轉換進行了較為全面的規范，本文在對投資性房地產后續計量模式進行深入分析的基礎上，指出了準則中有關規定的片面之處，提出了相應的改進建議，旨在據此與讀者商榷。
　　關鍵詞：投資性房地產；后續計量；成本模式；公允價值模式
　　
　　《企業會計準則第3號——投資性房地產》對投資性房地產的計量做出了明確規定，即企業的投資性房地產應當按照成本進行初始計量；而對于其后續計量則規定了兩種計量模式，即企業投資性房地產的后續計量可以采取成本模式和公允價值模式，并且對兩種模式的運用做了明確的規定。對于投資性房地產的初始計量此處不加以討論，本文僅就投資性房地產的后續計量相關問題談一點粗淺的看法。
　　
　　一、關于投資性房地產后續計量模式的規定
　　
　　根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產在后續計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。
　　1.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產。投資性房地產準則第九條規定：“企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外?！睖蕜t對投資性房地產是這樣界定的：“投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。從這一定義可以看出，投資性房地產是從原“固定資產”與“無形資產”中分離出來的，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量時，在核算方面沒有什么特別之處，屬于建筑物的，適用固定資產準則，屬于土地使用權的，則適用無形資產準則。
　　2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產。投資性房地產準則對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量做了較為詳細的說明，準則第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的條件，即應當同時滿足：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計等兩個條件。
　　同時在核算方面，投資性房地產準則第十一條規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益?！蓖ㄟ^這些規定可以看出，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，在核算方面與原“固定資產”與“無形資產”有很大不同，屬于建筑物部分的投資性房地產不能再像固定資產那樣按期計提折舊，屬于土地使用權部分的投資性房地產也不能像使用壽命有限的無形資產那樣按期計提攤銷，而在每一個資產負債表日都要對投資性房地產按公允價值對其賬面價值進行調整，差額直接計入當期損益。
　　3.兩種計量模式的轉換。投資性房地產準則對兩種計量模式的轉換也做了明確的規定，準則第十二條指出：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式?！痹谕顿Y性房地產準則的應用指南中明確規定：“同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。”
　　據此我們可以知道，雖然投資性房地產準則對投資性房地產的后續計量規定了兩種計量模式，但對于企業來說，只能選擇其中的一種；選擇成本模式的，當客觀情況發生變化時，還可能進一步選擇公允價值模式，而一旦選擇了公允價值模式，則永遠不可能重新回到成本模式。
　　
　　二、關于投資性房地產后續計量模式相關規定存在的不足之處
　　
　　通過分析準則對投資性房地產后續計量模式的有關規定，我們不難發現，采用成本模式進行后續計量時，投資性房地產的后續計量與一般的固定資產和無形資產并無差別，在其持續持有期間內，根據投資性房地產經濟利益的預期實現方式，計提折舊或進行攤銷，以及計提減值準備等，并計入相關資產成本或當期損益，使企業的資產總額和利潤規律性地減少。這種做法是無法滿足一些上市公司或期望上市的公司對資產和利潤數額快速增長的要求的。而在目前房地產市場比較活躍、比較發達的情況下，成本模式也確實無法如實反映市場的真實狀況。與此相反，如果采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，在目前我國房地產交易市場異常活躍、市場行情一路走高的情況下，企業在每一個資產負債表日都可以充分利用投資性房地產公允價值的上升，根據投資性房地產準則的規定名正言順地調增投資性房地產的賬面價值與利潤數額，取得資產增值與利潤提高的雙重效果，因此，企業自然樂于采用這一計量模式。
　　從投資性房地產兩種后續計量模式的實質來看，成本模式更加穩健一些，更符合謹慎性原則。但由于兩種計量模式對企業資產及利潤數額的影響效果不同，加之準則中規定的允許采用公允價值模式計量后續的兩個條件在目前并不難以實現，因而極易導致絕大多數企業選擇公允價值計量模式，而拋棄原本應當作為主要模式的成本計量模式，其結果有可能出現準則規定的兩種計量模式形同虛設的情況。
　　另外，投資性房地產準則中對兩種計量模式轉換的規定也有值得商榷之處。首先，準則規定的同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式的做法未免失之片面。一個企業投資性房地產的存在是客觀的，其中有一些投資性房地產的公允價值可能能夠合理估計，而另一些的公允價值可能不能合理估計，要求企業只能選擇一種計量模式來規范所有投資性房地產，會使企業陷入無所適從的境地。其次，準則中規定的已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，與準則中關于采用公允價值模式條件的規定有些自相矛盾。市場是在變化的，投資性房地產后續計量模式的運用條件也是在變化的，以不變的限定應對變化的市場，是無法使企業提供的會計信息與市場狀況相吻合的。
　　
　　三、關于對投資性房地產后續計量模式相關規定的改進建議
　　
　　針對投資性房地產準則在后續計量模式規定方面的不足，筆者提出以下兩點改進建議：
　　1.對采用公允價值計量模式的規定應更加具體、嚴格。投資性房地產準則中對于投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的要求有兩項，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計等。這里所謂的“同類或類似的房地產”，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
　　事實上，由于土地使用權和建筑物都是“個性化”極強的商品，與一般商品比較，其公允價值是非常難以確定的。首先，就土地使用權來說，在我國不同地區的地價差距非常大，像北京、上海、深圳等一些經濟發達、人口密集的城市可謂“寸土寸金”，地價很高，其他地區根本無法與之相比。而即使在同一個城市，不同地段的地價會千差萬別，同一個地段在不同時期的地價也很難相同。尤其是近幾年，房地產市場異?；鸨?，城市地價迅猛飆升，已經難以確定其交易價格究竟是合理的，還是不合理的，只看到成交價格一天比一天高。另外，政府的宏觀調控政策，也影響著市場價格。況且目前企業持有的土地使用權還沒有正式進入交易，只能參照同一城市的土地成交價格來估計公允價值。在這高高低低的交易價格中，到底選擇哪個價格合適呢？準則中并未有具體的規定，這就給企業人為調節利潤提供了空間，利用價格的選擇，調高或調低利潤。其次，對于建筑物而言，影響其交易價格的因素也很多。其所處地理位置、地理環境，其性質、結構、新舊程度、可使用狀況，以及交易時間等任何一個因素的差異，都會導致成交價格的巨大差異，同時也不能排除人為操縱、人為炒作因素的存在，這些都會導致不同建筑物或相同建筑物的交易價格失去可比性。與土地使用權估計公允價值的結果相同，企業也可以根據利潤的需求為所持有的建筑物估計公允價值。采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，應該說是今后的發展方向，但對于目前還不是很健康的證券市場和房地產市場來講，如何運用好這一辦法，是一個亟待解決的問題，相關部門應盡快出臺更加具體、更加嚴格的規定，以使公允價值能夠真正的公允。
　　2.對兩種計量模式的轉換的條件應適當放寬。準則所規定的同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，以及企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更等，對于保證會計信息的可比性是有必要的，但也不無過于教條之處。首先，企業持有的投資性房地產，有的可能符合采用公允價值模式計量的條件，有的可能不符合，在計量模式的運用上，應靈活掌握，給企業相應的選擇權；其次，房地產市場是在不斷變化的，某一時期，企業的投資性房地產能夠采用公允價值模式計量，而另一時期，可能不能夠采用公允價值模式計量，如果對計量模式的變更規定的過死，則無法適應不斷變化的市場，從而使會計信息失去可靠性和相關性。
　　作者單位：吉林鐵道職業技術學院
　　
　　參考文獻：
　　[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則2006[M].北京：經濟科學出版社，2006. 15-18.
　　[2]財政部會計司編寫組.企業會計準則講解2006[M].北京：人民出版社，2007.49-62.