海口市處置積壓房地產(chǎn)８年經(jīng)驗(yàn)談

　　眾所周知，上世紀(jì)90年代的海南海口是全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。截至1998年底，全市空置商品房360萬(wàn)平方米；停緩建工程項(xiàng)目416宗，涉及原規(guī)劃報(bào)建面積1438萬(wàn)平方米；閑置土地2856公頃。按經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，即每套房面積100平方米供5人居住計(jì)算，海口市空置和停緩建的商品房總面積夠18萬(wàn)戶90萬(wàn)人居住，而當(dāng)時(shí)全市常住人口才80萬(wàn)人。1999年7月，國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)作出處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)工作的決定。經(jīng)過(guò)海口市各有關(guān)部門(mén)8年的艱辛努力，許多專(zhuān)家學(xué)者曾預(yù)言15年都處置不完的積壓房地產(chǎn)終于圓滿完成處置任務(wù)。在這個(gè)過(guò)程中，一些經(jīng)驗(yàn)固然值得總結(jié)，而如何將歷史教訓(xùn)轉(zhuǎn)化為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，顯得尤為重要。
　　
　　六條經(jīng)驗(yàn)
　　
　　一是制定政策法規(guī)，提供法律保障。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上制定了20多個(gè)政策法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了各部門(mén)的職責(zé)，促進(jìn)全市處置工作依法、規(guī)范、高效地進(jìn)行。
　　二是積極推出轉(zhuǎn)化房，促進(jìn)銷(xiāo)售盤(pán)活。充分利用積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售優(yōu)惠政策，通過(guò)返還開(kāi)發(fā)企業(yè)土地出讓金的辦法，降低積壓商品房銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)行政府限價(jià)，面向廣大中低收入階層銷(xiāo)售，消化了一大批積壓商品房。同時(shí)也吸引了大量島外人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，出現(xiàn)了“東北村”、“浙江苑”、“上海幫”等，轉(zhuǎn)化房已成為海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
　　三是強(qiáng)制代為處置，突破處置難點(diǎn)。政府限定一個(gè)時(shí)間讓停緩建工程項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人申報(bào)處置方案，對(duì)超過(guò)期限不作為的停緩建工程，政府就指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行代為處置，處置收益存放在法院或財(cái)政指定的賬戶，待產(chǎn)權(quán)人理清關(guān)系后，憑有效證明文件再申領(lǐng)分配。
　　四是實(shí)施分類(lèi)處置，確保處置實(shí)效。一是“壓”：項(xiàng)目在規(guī)劃審批時(shí)按原批建的40%進(jìn)行核減，同時(shí)注意不搞一刀切，對(duì)自身配套完善、符合城市規(guī)劃的項(xiàng)目，可以通過(guò)優(yōu)化方案，按原開(kāi)發(fā)強(qiáng)度續(xù)建。二是“拆”：拆除不符合現(xiàn)行城市規(guī)劃要求的停緩建項(xiàng)目。三是“改”：將項(xiàng)目的使用性質(zhì)改作醫(yī)療、學(xué)校道路、公共綠地和其他公共配套設(shè)施用地，以完善城市功能。四是“購(gòu)”：從全市停緩建工程項(xiàng)目中篩選出適合用于“三房”（舊城改造安置房、拆遷安置房、特困居民安置房）建設(shè)的房源，通過(guò)協(xié)議收購(gòu)或市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的方式，將項(xiàng)目續(xù)建作為安置房。
　　五是以整治促處置，著力改善人居環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)巨大升值空間。
　　六是加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督，確保處置工作順利推進(jìn)。
　　
　　四個(gè)教訓(xùn)
　　
　　經(jīng)過(guò)全體處置工作者的努力，海口處置停緩建工程工作取得了一