廉租房實物配租租金定價探析

　　摘要：廉租房建設是構建和諧社會、穩定社會秩序、縮小貧富差距的重要舉措。該措施自實施以來，取得了良好的社會效應。然而廉租房建設無前例可循，許多城市的廉租房建設遇到了許多困難。如何制定實物配租模式中的租金標準就是亟需解決的問題。文章主要從級差地租的角度運用李嘉圖租金模型對這一問題進行分析探討，最后結合政策為廉租房建設中的租金定價問題提供一種思路。
　　關鍵詞：實物配租；租金定價；二次分配；李嘉圖租金模型
　　
　　廉租房制度是我國住房供應體系的一個重要組成部分，也是我國住房保障的重要制度安排，是有效解決我國城鎮低收入者住房問題的重要途徑。在當前構建和諧社會的大背景下，如何保障我國龐大的弱勢群體的居住權利，實現社會公平，具有非常重要的現實意義。廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。本文將針對實物配租這一保障方式中涉及到的租金定價問題進行分析。
　　
　　一、我國廉租房實物配租實施過程中存在的問題分析
　　
　　《廉租住房保障辦法規定》：廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。實物配租的住房租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規定的租金標準確定。有條件的地區，對城市居民最低生活保障家庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標準內的租金。
　　我國目前絕大多數實物配租都是通過新建住房來解決房源緊缺的問題，廉租房實物配租租金通常都是由政府統一定價，原則上按照維修費和管理費兩項因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當提高，即在同一城市的不同地區廉租房的租金都是一個標準。
　　在實施過程中經常會出現以下問題：城市中心區的廉租房需求異常火爆，申請人數大大高于政府手中的房源數，政府很難分配；而離市中心較遠地區建設的廉租房則相對冷淡，即使勉強入住，也常出現住戶交通成本過高的問題。而產生以上問題的一個主要原因就在于全市統一租金標準的方式不能體現廉租房的位置差別，從而使得市中心廉租住戶相對于居住于偏遠區域的廉租住戶更多地享受了社會福利。
　　城市的住房租金符合李嘉圖租金模型，李嘉圖租金模型認為，城市住宅租金包括農地租金：將農用地轉化為城市用地所必需的農業用地租金；建筑租金：由建筑成本折算年金計算出的單位建筑租金；位置租金：由于位置不同所造成的單位面積的交通費用的節省額，可以定義為位置租金，也就是級差地租。
　　假定城市為以o為圓心，以b為半徑的圓形區域，城市住宅和廉租房在建筑結構上無差異且都是均勻分布于城市各個區域（本假定適用于全文），政府統一設定的廉租房租金標準為rg。取單位面積的住宅（城市住宅和廉租房）為計算對象。則城市住房租金李嘉圖模型如圖1所示。
　　
　　圖中r1為農地租金；r2為建筑租金；r3為城市中心o處住宅位置租金；x為住宅X離城市中心的交通距離；b為城市半徑，即中心到城市邊緣的距離。則有城市住房租金函數：
　　R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b
　　從上式可以看出，X處的位置租金為r3（b-x）/b，隨x變化而變化，農用地和建筑租金在任何位置都是固定不變，恒為r1+r2。
　　則X處廉租住戶間接享受的財政轉移為：
　　F（x）=R（x）-rg=r1+r2+（b-x）r3/b-rg
　　由上式可以看出F（x）是x的減函數，也就是說在全市廉租房統一定價的情況下，廉租戶間接享受的財政轉移支付因位置不同而不同，距離城市中心越遠，所享受到的財政轉移支付越少。這就違背了二次分配注重公平的原則，同時也影響了廉租住房分配工作的順利開展。
　　
　　二、實物配租租金定價方式的提出
　　
　　要做到社會福利公平分配，保證廉租房建設的可持續發展，可以嘗試在廉租房實物配租租金定價的過程中考慮位置租金（級差地租）的因素進行區別定價。
　　（一）模型建立
　　假定政府確定的廉租房平均租金標準為rg。
　　情況1不考慮位置租金因素，則廉租住房租金函數為F0（x）=rg（如圖2所示）。
　　
　　情況2考慮位置租金因素，取城市住房租金函數R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b斜率-r3/b作為廉租住房函數的斜率，可以定義廉租房租金函數為F（x）=a-xr3/b（如圖3所示）。式中a為城市中心o處的廉租房租金；r3為城市中心的位置租金；b為城市半徑；x為X處廉租住戶到城市中心的距離。其中r3與b可通過實際調查數據處理后得出，是已知常量，a是未知常量，只要確定了a就可以確定廉租房租金函數。
　　
　　在政府確定了廉租住房單位面積標準rg后，在不考慮位置租金因素和考慮位置租金因素的兩種情況下，政府收取廉租房租金總量是一樣的。則有下面的等式：
　　∫0b2πxF0（x）dx=∫0b2πxF（x）dx
　　即∫0b2πxrgdx=∫0b2πx（a-r3x/b）dx
　　可求得a=rg+2r3/3
　　代入函數F（x）=a-xr3/b可以得到考慮位置租金因素的廉租房租金函數：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　式中x為住宅X離城市中心的交通距離；r3為城市中心o處住宅位置租金；b為城市半徑，即中心到城市邊緣的距離；rg為政府確定的廉租房平均租金標準。
　?。ǘ┠Ｐ头治?br/>　　以上所推導出的廉租房租金函數：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　存在以下三種情況：
　　1、函數F（x）位于x軸上方（如圖4所示）
　　
　　即F（x）≥0
　　則有F（0）>0且F（b）>0
　　可以得出rg>r3/3
　　即當rg>r3/3時，F（x）≥0
　　也即當政府確定的廉租房平均租金rg大于城市中心處住房位置租金r3的三分之一時，城市中所有廉租住戶都需要交納租金。
　　2、函數F（x）與x軸相交（如圖5所示）
　　
　　即F（0）>0，F（b）<0
　　可以得出-2r3/3　　令F（x）=0
　　可以得出x=b（rg/r3+2/3）
　　即當-2r3/3　　若x0
　　
　　若x>brg/r3+2b/3則有F（x）<0
　　也即當-2r3/3　　3、函數F（x）位于x軸下方（如圖6所示）
　　即F（x）≤0
　　則有F（0）<0且F（b）<0
　　可以得出rg<-2r3/3
　　即當rg<-2r3/3時，F（x）≤0
　　也即當政府確定的廉租房平均租金rg<-2r3/3時，城市中所有廉租戶都不需要交納租金，還可以得到一定數目的交通補貼。
　　（三）模型應用探討
　　具體定價時，可以先通過調查分析和數據處理得出城市中心住房級差地租r3和城市半徑b，政府根據城市廉租房物業管理費和維修費開支需求，同時參考城市廉租住戶需求和自身財政狀況確定全市廉租房平均單位租金為rg，從而建立符合該城市的廉租住房租金函數：
　　
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　再根據不同廉租房所處的位置計算處各地段廉租房所應交納的房租或者所應享受的交通補貼。要在實踐中應用以上模型還需要解決以下幾個方面的問題：
　　第一，現實中的城市都不是規則的圓周型，并且因為各種現實原因，城市住房和建設的廉租房也都不是均勻分散于城市各處，這就給相關常量的確定增加了很大的難度，就要求在計算過程中對相關數據進行必要的調整和模糊處理，同時還要對建立起來的模型結合現實情況反復對照調整，才能保證所建立的函數對于該城市具有一定的實踐意義。
　　第二，理論模型無法照顧到現實中不同廉租住戶因不同家庭條件等原因所產生的特殊要求?，F實中的廉租住戶在選擇廉租住房的過程中除了要考慮租金因素外，還可能因為看病、上學、上班等原因而產生各種特殊需求，同時由于不同的家庭困難程度又對于租金有不同的承受能力。這就需要在按照模型定價后還要針對各種特殊情況進行二次調整。
　　第三，現行的各廉租小區資金自收自支的機制需要重新調整?，F行的全市統一租金定價的方式基本可以使得各廉租小區達到收支平衡，而本文所探討的定價模式則打破了這種平衡，如果仍然采取自收自支的方式，則會出現趨于城市中心的廉租小區出現贏余，而區域城市邊緣的廉租小區則入不敷出甚至根本就沒有租金收入并且還需要給予廉租住戶一定的交通補貼。這就要求全市的廉租住房資金應該采用統收統支的方式，即各廉租住房租金統一收取歸攏，然后根據各廉租住房物業管理和房屋維修開支需求統一分配。
　　
　　三、小結
　　
　　總之，按照二次分配注重公平的原則，政府在進行廉租住房租金定價的過程中應該考慮級差地租的影響，對于不同位置的廉租住房進行區別定價。對趨于城市中心的廉租住房租金適當提高，而對趨于城市邊緣的廉租住房租金進行一定的下調甚至免收租金并給予一定的交通補貼。本文結合現實著重從理論方面對于廉租住房租金定價進行了一定的探討，但在理論與現實的結合當中可能會出現新的問題，就需要對本文提出的定價模型進行進一步修正和改進。
　　
　　參考文獻：
　　1、錢瑛瑛.中國住房保障政策研究——經濟適用房與廉租房[J].中國