投資性房地產財務風險度量分析

　　【摘 要】 房地產行業本身就是典型的高風險行業，但是實踐中有些投資者對投資性房地產的財務風險認識不足，認為房地產只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產帶來了巨大的潛在風險隱患。因此，在規范投資性房地產會計處理的基礎上，投資者迫切需要相關的財務風險知識，以建立健全有效的內部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產的財務風險。
　　【關鍵詞】 投資性房地產； 財務風險； 度量
　　
　　投資性房地產，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產。根據企業會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范的主體是企業（包括公司），規范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
　　
　　一、投資性房地產財務風險的形成機理
　　
　　投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，它產生的現金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產的財務風險管理進行研究。在不同的理財環境和理財階段，投資項目的財務狀況各不相同，投資項目的財務風險也就有不同的表現形式，形成不同的財務風險類別。當用現金流量來評價特定投資項目的可行性時，現金在不同階段流入流出的不確定性就表現為不同的財務風險類別。投資性房地產財務風險的主要表現形式是經營風險和籌資風險。經營風險是無法實現預期資本價值的可能性，籌資風險是到期無法履行資本清償義務的可能性。投資性房地產財務風險是經營風險與籌資風險的統一，其形成過程如圖1所示：
　　由圖1可以清楚地看到，經營風險和籌資風險是基于不同視角對財務風險的具體描述，是財務風險這一問題在不同階段的兩個表現。經營風險是從現金流入的角度反映無法實現預期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產的經營密切相關，因此運行費用作為負的現金流入考慮?；I資風險是從現金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務的可能性。經營風險是籌資風險的根本原因，是財務風險的關鍵主導；籌資風險集中體現了經營風險的后果，是財務風險的集中爆發。
　　
　　二、投資性房地產財務風險管理體系
　　
　　對投資性房地產財務風險管理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。
　　
　　首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本——效益原則，但是應該關注有關研究機構發布的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。
　　其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。
　　最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。
　　
　　三、投資性房地產財務風險度量
　　
　　財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用。為此，筆者將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。
　　（一）經濟指標
　　描述房地產市場狀況的經濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，筆者認為空置率是最優的量化指標，原因如下：
　　首先，“空置”是財務風險的直接體現?？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產經營不善，是財務風險的首要導火索。
　　其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產市場狀態的指示器。
　　再次，空置率是一綜合的指標，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產生調節作用。
　　
　　最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩定使用率”。
　　（二）財務指標
　　現金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現金來反映。因此，財務風險管理應以現金流量為基礎。
　　1.投資性房地產現金流量分析
　　從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法。現金流量包括流出量和流入量。投資性房地產的現金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）；投資性房地產的現金流入量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收入。
　　首先，初始投資=購買（建造）價格
　　-債權人投入+其他購置成本。
　　其次，稅后現金凈流量。稅后現金凈流量是物業持有者在投資持有期間每年的現金流入量在抵減經營付現成本、債務支付和所得稅后的余額。
　　最后，稅后處置（銷售）收入=銷售價格-銷售費用-未償還債務余額-應納稅額。
　　2.NPV決策與期權
　　凈現值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統財務指標。NPV決策的基本思路是：
　　將投資方案的現金流出量和項目完成后每年的現金流入量進行對比，確定現金凈流量（投資收益），據此評價方案的可行性，或可對多個方案進行比較，為最終的投資決策提供依據。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現值（NPV）法對投資項目的財務風險做出預測。當凈現值為正數時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風險較??；當凈現值為負數時，項目的收益不足以償還本息，風險較大。
　　3.財務預警指標測度系統
　　財務預警指標測度系統的實施步驟為：設計監測指標——測算監測指標的預警臨界值——設置警限和警度——測度監測指標的實際值——比較實際值與臨界值，根據預設的警限，預報警度。
　?。?）設計監測指標
　　投資性房地產財務風險包括經營風險和籌資風險。相應地，預警指標也分為經營預警指標和籌資預警指標。具體指標設計如表1所示。
　　表1中的某些指標解釋如下：
　　營業凈收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失+其他收入-營業費用
　　實際租金收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失
　　房地產年均價值=（年初房地產價值
　　+年末房地產價值）/2。根據新企業會計準則的規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這樣，當投資者采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量時，房地產價值有可能會產生波動，所以，要使用平均值。
　　平均凈資產=（年初凈資產+年末凈資產）/2
　　（2）設計預警臨界值
　　預警臨界值是通過對財務數據的剝離和計算而得到的判斷有無警情出現的財務數據。房地產的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預警臨界值的設計是財務預警指標測度系統的一大難點。筆者通過先設計各子項、母項指標的預警臨界值，再分別代入各監測指標的計算公式，從而求出各監測指標的預警臨界值。各監測預警指標中的子項、母項預警臨界值的計算公式如下：
　　營業凈收入的預警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額
　　實際租金收入的預警臨界值=（同期銀行貸款年利率+1%）×房地產年均價值的預警臨界值
　　房地產年均價值的預警臨界值=負債的預警臨界值+平均凈資產的預警臨界值
　　應收賬款的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的應收賬款平均值
　　平均凈資產的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的凈資產的平均值
　　債務總額（負債）的預警臨界值=營業凈收入的預警臨界值/同期銀行貸款年利率
　　（3）設置警限和警度
　　以預警臨界值為基準設置警限，警度是指警情的程度。直接用監測指標的實際值與預警臨界值作比較，結果是絕對數，不便于設置警限，而應該選擇使用指數（比較相對數）來設置警限。
　　各監測指標的預警指數=（本期監測指標實際值-本期監測指標預警臨界值）
　　/本期監測指標預警臨界值
　　一般來說，計算結果若為正數，則表示安全系數，投資項目的該項監測指標所反映的內容無警；計算結果若為負數，則為預警指數，投資項目的該項監測指標所反映內容的警情隨著預警指數變小而越來越嚴重。如果監測指標為區間型變量指標或為愈小愈好型變量指標，需將上述指數公式的子項的被減數與減數互換位置。●
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 屈楊.淺談投資性房地產轉換的會計處理[J].中國高新技術企業，2008，（04）.
　　[2] 吳娜娜.淺談投資性房地產的會計處理[J].財會月刊，2008，（03）.