探尋我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的發(fā)展軌跡

適應(yīng)市場化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式發(fā)生根本轉(zhuǎn)變

我國房地產(chǎn)行業(yè)正式步入以商品房開發(fā)為主的市場化軌道，始于1998年，以政府取消福利房分配政策為起點(diǎn)，到今年的2008年，已經(jīng)整整十年。這十年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了兩次周期性大調(diào)整，其間的2004年是一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，國家頒布了一系列行業(yè)調(diào)控文件，在規(guī)范產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，也帶來了我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的諸多變化，這些變化體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變，并逐漸與國際規(guī)范和全球發(fā)展趨勢接軌。

從1998年到2004年，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了市場化初期發(fā)展階段的第一輪增長周期。

在這個(gè)階段中，我國房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式基本上沿襲了“香港模式”，即開發(fā)商包攬了土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)，并從中獲取土地開發(fā)的利潤。

在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，這個(gè)階段的房地產(chǎn)企業(yè)主要以土地開發(fā)為主要盈利點(diǎn)，通過對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，并通過為住宅區(qū)提供其他服務(wù)獲得利潤，即常規(guī)房地產(chǎn)盈利模式。

從2004年至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入第二輪調(diào)整周期，我國政府以政策調(diào)控為主要手段，大力推進(jìn)土地的市場化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)以往單純依靠“囤地”、坐收土地升值，以單點(diǎn)土地開發(fā)實(shí)現(xiàn)暴利的時(shí)代一去不返還。

在政策環(huán)境、國際環(huán)境、市場環(huán)境多種因素的壓力下，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始積極尋求盈利模式創(chuàng)新，其主要方向?yàn)閺膫鹘y(tǒng)的土地開發(fā)盈利模式向房地產(chǎn)金融模式轉(zhuǎn)變，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極尋求機(jī)會(huì)到海外上市融資。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，在實(shí)行“土地市場招牌掛”之后，資金雄厚的企業(yè)必然在拿地中處于絕對(duì)優(yōu)勢地位，通過股市籌集發(fā)展資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想模式。與此同時(shí)，隨著我國開放程度日益深化，國內(nèi)、國外資本也注意到了房地產(chǎn)行業(yè)所蘊(yùn)涵的巨大市場空間和發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)信托、外資房地產(chǎn)基金和投資商紛紛進(jìn)入市場，搶占原本由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷的產(chǎn)業(yè)鏈上游空間。

正是在這種內(nèi)外夾擊的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的重心開始從土地運(yùn)營轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作，盈利模式由“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變，即盈利點(diǎn)從以土地開發(fā)為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鹑跒橹行摹＿@個(gè)轉(zhuǎn)變最明顯的表征，則以2004年為分水嶺，外資參與我國房地產(chǎn)開發(fā)的方式發(fā)生了重要變化。

2004年以前，外資投資房地產(chǎn)的方式基本上是清一色的購買土地、自我開發(fā)，主要是港臺(tái)和新加坡的獨(dú)資或合資房地產(chǎn)企業(yè)，如香港的長江實(shí)業(yè)、新世界、新鴻基、恒基兆業(yè)、中海地產(chǎn)等，這些外商大多在九十年代中期前后進(jìn)入內(nèi)地，它們都是各地政府眼中的“財(cái)神爺”，拿了許多好地。

2004年以來，外資尤其是海外基金，對(duì)收購現(xiàn)成物業(yè)加大力度。比如，2004年摩根斯坦利收購上海的世界貿(mào)易大廈，2005年規(guī)模明顯提高，2006年達(dá)到高潮。這些海外基金多鎖定上海、北京等一線城市，尤其以上海為最。2006年，外資在滬收購總量達(dá)73.56萬平方米，收購案例數(shù)量同比2005年劇增233％；從收購產(chǎn)品的形態(tài)分析，2004年和2005年主要是寫字樓，2006年，高檔住宅、酒店式公寓逐步成為新的關(guān)注焦點(diǎn)，且多以產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)為主，基本上都將改為酒店式公寓出租。

2007年以來，外資大規(guī)模涌入開發(fā)領(lǐng)域。去年以來的一系列“限外”政策，并未阻止外資的進(jìn)入，只是改變了他們的結(jié)構(gòu)。境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)購房受到很大程度的限制，海外基金整棟收購的總量趨降，絕大部分外資轉(zhuǎn)而進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域。參與開發(fā)的方式主要有兩種，一種是直接拿地，這是2004年以前港臺(tái)地產(chǎn)商的投資模式；另一種是以融資的方式進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，這其中又包括并購開發(fā)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目開發(fā)融資(實(shí)質(zhì)類似貸款)兩種方式。

通過并購股權(quán)分享內(nèi)地優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)成長的紅利，已成為很多海外基金的共同選擇，而內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困局也逼迫他們謀求引進(jìn)股本投資者。就投資目標(biāo)而言，這些境外股權(quán)投資基金可分為財(cái)務(wù)投資者(短期謀利)和戰(zhàn)略投資者(長期謀利)兩種，想要上市的房企傾向財(cái)務(wù)投資者，地產(chǎn)巨頭們更喜歡與戰(zhàn)略投資者合作。比如，萬科與新加坡RZP，首創(chuàng)和復(fù)地與荷蘭ING、綠城與美國華平投資等，他們之間的合作特點(diǎn)是長期的、頻繁的在多個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行融資合作。

在我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)變過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)細(xì)分日趨顯著。國內(nèi)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上身兼了兩種角色，即前期的投資商角色和后期的開發(fā)管理商角色。但近年來，分工雛形已經(jīng)在逐漸形成。在城市化進(jìn)程達(dá)到相當(dāng)程度的大城市，如北京、上海等一線城市，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地非常稀缺，這些城市將出現(xiàn)越來越多持有物業(yè)的現(xiàn)象，這些能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用物業(yè)成為專業(yè)投資商青睞的對(duì)象，并出現(xiàn)了投資商和開發(fā)管理商的分工；而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商向?qū)I(yè)投資商的轉(zhuǎn)變也正在進(jìn)行，如萬科集團(tuán)發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、尋求外資合作、收購南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)等動(dòng)作都顯示出萬科集團(tuán)在向?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資商轉(zhuǎn)變上的努力，另外，萬通、中凱等企業(yè)也紛紛開始了這方面的嘗試。

隨著各種投資商和海外房地產(chǎn)基金越來越深地介入我國房地產(chǎn)市場，他們將連通由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商，共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。另一部分開發(fā)商將逐漸蛻變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理商，產(chǎn)業(yè)分工越來越精細(xì)，部分企業(yè)主要作為投資商，一心進(jìn)行地產(chǎn)投資，而另一部分開發(fā)商則變成專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、營銷代理機(jī)構(gòu)綜合進(jìn)行樓盤開發(fā)、建設(shè)、銷售、后期管理。

目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平還處于粗放型生產(chǎn)階段，并沒有形成產(chǎn)業(yè)化模式。住宅產(chǎn)業(yè)化的支柱是房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)中最具活力的基本組成部分，主導(dǎo)企業(yè)集團(tuán)的形成，是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要標(biāo)志。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了一批實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，房地產(chǎn)上市企業(yè)或地產(chǎn)金融型企業(yè)有利于形成大型的房地產(chǎn)企業(yè)，盈利模式的轉(zhuǎn)變無形中加快了我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，最終形成房地產(chǎn)投資商和房地產(chǎn)開發(fā)管理商分工明確、各自的風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配、兩種模式并存并重的格局。

產(chǎn)業(yè)化帶來專業(yè)化，不同性質(zhì)地產(chǎn)呈現(xiàn)出不同的盈利模式

如上所述，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與行業(yè)發(fā)展周期促使我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程不斷加速，從而帶來盈利模式的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)分工與企業(yè)角色的日益細(xì)化、明晰。

這其中，不同性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，其盈利模式也呈現(xiàn)出不同的特征，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目整體盈利體系的最大化，有必要——厘定它們的運(yùn)作方式。

房地產(chǎn)的整體板塊中，一般而言包括三類最常見的地產(chǎn)項(xiàng)目，一是住宅類地產(chǎn)，二是商業(yè)類地產(chǎn)，三是工業(yè)類地產(chǎn)。住宅市場的盈利模式即通常意義上的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)方式，大家比較熟悉其操作過程及盈利點(diǎn)所在，以下重點(diǎn)介紹商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的盈利模式。

■商業(yè)類地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①徫镏行摹⒕C合市場等。商業(yè)地產(chǎn)由商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化、集中化催生而成。

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式：對(duì)于開發(fā)商而言，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于運(yùn)營商來說，盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤主要來源；對(duì)于小業(yè)主來說，一是自營商業(yè)賺取利潤，一是出租取得利潤。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要是以經(jīng)營為目的的企事業(yè)單位而非以消費(fèi)為目的的個(gè)人，因此受政府房地產(chǎn)調(diào)控影響相對(duì)較少。但商業(yè)地產(chǎn)公司項(xiàng)目選址多局限在市中心少數(shù)地段，其業(yè)務(wù)和業(yè)績的擴(kuò)張性通常劣于住宅類地產(chǎn)公司。

隨著市中心可開發(fā)銷售的地產(chǎn)資源逐漸減少，商業(yè)類地產(chǎn)公司的盈利模式將更多轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)，賺取租金收入。以北京的金融街為例，2006年租金收入占總收入不到2％，預(yù)計(jì)到2008年這一比例會(huì)上升到近15％，并且會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大下去。今后投資者分析商業(yè)地產(chǎn)公司不僅要關(guān)注項(xiàng)目儲(chǔ)備和地理位置，租金和出租率這些指標(biāo)的變化對(duì)業(yè)績的影響會(huì)愈加重要。

■工業(yè)類地產(chǎn)盈利模式

工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉儲(chǔ)、工業(yè)配套等。工業(yè)地產(chǎn)由工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生而成。

近年來，工業(yè)地產(chǎn)漸成熱點(diǎn)。國外投資基金大舉進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)一些開發(fā)商也躍躍欲試。“工業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)名詞出現(xiàn)已經(jīng)有很久了，不過較早時(shí)期僅指廠房等類型的房地產(chǎn)；而現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的含義更豐富了。它不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

工業(yè)地產(chǎn)盈利模式：對(duì)于開發(fā)商而言，一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，一是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi)；小業(yè)主則一是自己生產(chǎn)賺取利潤，一是出租獲取租金回報(bào)。

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式有著很多相似之處，但目前通過廠房出租賺取現(xiàn)金流穩(wěn)定的租金收入已普遍形成規(guī)模，如天津的“海泰發(fā)展”其租金收入已占到總收入40％左右。這類公司業(yè)績表現(xiàn)更為平穩(wěn)，雖難以創(chuàng)造優(yōu)勢住宅類地產(chǎn)公司的成長性，但頗有低風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值型股票的特征。此外，一些工業(yè)類地產(chǎn)公司通過投資入股自家園區(qū)內(nèi)企業(yè)，在傳統(tǒng)的廠房銷售、出租盈利模式中又加入了風(fēng)險(xiǎn)投資的成分，或?qū)⒔o股東帶來額外驚喜。如上海的張江高科規(guī)劃每年投資園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)的額度為2億元左右，像該公司投資的中芯國際和復(fù)旦張江通過在港上市已經(jīng)為股東帶來巨額風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)。2004年中芯在港上市就帶動(dòng)張江股票上漲一倍，而同期上證指數(shù)漲幅僅3成。像這種類似于風(fēng)險(xiǎn)投資性質(zhì)的工業(yè)類地產(chǎn)公司投資者不僅要關(guān)注其物業(yè)租售情況，還需把握其股權(quán)投資項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)，股價(jià)超常表現(xiàn)將主要受此因素刺激。

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者在盈利模式上最大的差異點(diǎn)在于土地投入成本。工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的1／4，而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的1／5到1／10，甚至更低，從而投資門檻較低。這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)難得的好機(jī)會(huì)。當(dāng)然，由于工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜，所以國內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商屈指可數(shù)。

對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉儲(chǔ)信托等。由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善，中國地產(chǎn)證券化也將是一個(gè)不斷摸索和改進(jìn)完善的過程。總的來說，地產(chǎn)證券化是一種趨勢。國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。

■我國商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景

相比于住宅類地產(chǎn)，我國商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的政策環(huán)境還相對(duì)寬松，因此有較大的運(yùn)作空間和發(fā)展空間。從以上分析中，我們可以看出：工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻較商業(yè)地產(chǎn)低，但后期運(yùn)營難度并不遜于商業(yè)地產(chǎn)；目前商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已有相當(dāng)程度凸現(xiàn)，而工業(yè)地產(chǎn)僅處于快速發(fā)展期；當(dāng)然二者都有相當(dāng)成熟的盈利模式，而且全新的盈利模式正在逐漸建立；在政府宏觀調(diào)控政策的規(guī)范和引導(dǎo)之下，二者都有機(jī)會(huì)走上飛速發(fā)展的正軌。

由于目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還比較不規(guī)范，部分城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際建設(shè)大型購物中心，而該地區(qū)的商業(yè)又無科學(xué)的規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，因此時(shí)常出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨較大的諸如銷售難、招商難、經(jīng)營難等問題就不足為怪。出現(xiàn)這些問題這并不一定說明商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)過剩了，至少給人以相對(duì)過剩的懷疑。“沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價(jià)格。”隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，商業(yè)地產(chǎn)商將有一定程度的洗牌，但商業(yè)地產(chǎn)前景依然看好。

工業(yè)地產(chǎn)的最大問題在于大量工業(yè)用地粗放、粗糙，區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局趨同、地區(qū)間政策性惡性競爭等。而解決這些問題的關(guān)鍵在于各級(jí)政府制定明晰的產(chǎn)業(yè)政策，保證產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、合理性。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是有規(guī)律可尋的，產(chǎn)業(yè)越發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)越明顯，產(chǎn)業(yè)鏈條越完善，而且各個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不斷演進(jìn)的。尊重客觀規(guī)律才能獲得持續(xù)發(fā)展。隨著工業(yè)用地管理的深入、工業(yè)用地“招拍掛”的順利推行、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制的建立，我國工業(yè)地產(chǎn)也將有一個(gè)較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

■園區(qū)開發(fā)的盈利模式，值得關(guān)注的新亮點(diǎn)

一個(gè)現(xiàn)代化、完整意義上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通常包含了工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等各類開發(fā)項(xiàng)目，并且依據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)律、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律合理匹配之間的關(guān)系比例，以形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“生態(tài)鏈體系”。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式是三類地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式的疊加，相互依存、又彼此分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于投資商、開發(fā)商而言具有巨大的吸引力，是我們值得關(guān)注的新亮點(diǎn)。

現(xiàn)代園區(qū)開發(fā)真正體現(xiàn)“以人為本”的思想理念，著眼于人生活、工作的一體化形態(tài)，從承載人發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及其運(yùn)營特點(diǎn)出發(fā)，開發(fā)各種功能用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)其綜合配套、持續(xù)運(yùn)營、全面發(fā)展，因此，它的盈利模式也隨之從“單點(diǎn)盈利”向“系統(tǒng)盈利”轉(zhuǎn)變，其盈利空間非常誘人，但同時(shí)這也需要能夠具有系統(tǒng)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營能力的主體來操盤，這對(duì)于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，畢竟能把房地產(chǎn)規(guī)律、產(chǎn)業(yè)規(guī)律、城市開發(fā)建設(shè)規(guī)律結(jié)合在一起、系統(tǒng)開發(fā)建設(shè)的機(jī)構(gòu)畢竟是少數(shù)。

相關(guān)資料：房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”與“美國模式”

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式，一是以賣樓花(預(yù)售)的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”，和以市場化資本運(yùn)作為主的“美國模式”，它們代表了當(dāng)今國際上兩種典型的地產(chǎn)發(fā)展模式。

所謂的“香港模式”，即儲(chǔ)備土地、挖坑賣房、炒賣樓花。大陸老牌地產(chǎn)公司幾乎都采用香港模式。香港模式是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。香港模式中突出的一個(gè)特點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。

所謂的“美國模式”，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。美國模式專業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本(一般就是基金)，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。

中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)由“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變的趨勢，其主要原因首先是資金，一方面國內(nèi)銀行貸款畢竟有限，另一方面，由于人民幣升值及中國經(jīng)濟(jì)良好預(yù)期而引發(fā)外資的流入，兩個(gè)方面綜合起來，是轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要原因，其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作將從暴利時(shí)代進(jìn)入微利時(shí)代，這個(gè)時(shí)候，項(xiàng)目之間的競爭打拼的就是品質(zhì)，那么社會(huì)分工越來越細(xì)致，各個(gè)環(huán)節(jié)的工作越來越專業(yè)，才能符合這樣的要求。