上海高端公寓發展趨勢

上海房地產市場連續幾個月成交低迷，市場銷售業績令人失望，極大地減弱了多數買房人、投資者對市場的信心。

從宏觀經濟發展情況來看，居高不下的通貨膨脹帶來高企的市場利率，為當前房地產市場制造了空前緊縮的金融環境。這種市場環境對需求和供給方都帶來了抑制。在這樣的背景下，一直作為優良投資品的上海高端公寓市場能否具備過往的價值？未來的高端公寓市場將走向何方？

在研判未來市場走勢之前，需要對當前上海高端公寓市場進行新的界定。高端，并不僅體現在價格上，也是產品價值的綜合表現。因此，從產品價值內涵角度審慎的高端物業，必然存在以下兩點基本特征：

第一，地段條件優良是必備條件，但并不是決定因素。談到上海的高端公寓，許多人自然聯想到靜安、黃浦、盧灣3個城市中心地段的住宅價值。背靠良好的區位環境、具有悠久的文化歷史沉淀、交通便利，已經成為多數人對高端公寓的首要概念。但從目前上海高品質樓盤的分布來看，過往的城市中心區位已不是目前上海高端公寓最集中的區域。相比新建設的城市新區，城市中心區狹窄的街道、成批的低品質舊房、散亂的商業分布、過時的城市基礎配套設施，已使有些地段失去了高端樓盤開發的市場潛力。

第二，環境良好，服務周全、物業管理先進的樓盤，成為上海未來高端公寓的基礎條件。住宅的舒適、方便、美觀，是高端公寓業主選購樓盤的最主要的需求點。然而隨著市場發展，這3大基本標準也在不斷更新。

從以上兩點基本特征來看，上海的高端公寓市場正在經歷價值重塑的過程。從產品形態角度來看，能夠代表未來上海高品質住宅的產品會有哪些？什么樣的細分住宅產品會成為未來市場的寵兒？

結合上海市場特征，未來的高端公寓產品可分解成以下幾個類型：

第一，城市中心區內品質優良、服務先進的公寓產品。這種傳統意義上的高端公寓的未來價值，將更多與周邊區域轉型及改造緊密聯系。從這類產品的發展用地供應情況看，近2年上海城市中心區舊城改造的難度逐步加大，中心城區每年新增的住宅土地供應不超過年度市場總供應的3%。因此，從供應總量上看，目前極其少量的供應不能滿足市場的需求。

但與此同時，上海城市發展格局正悄然改變。未來的4個城市副中心建設、世博園區建設以及軌道交通網絡系統不斷完善，都將使上海的城市中心區周邊的土地功能升級與轉型。伴隨大面積城市土地使用性質的改變，傳統意義上的上海優質高端樓盤分布格局將逐步改變。未來的新江灣城、蘇河灣、天山板塊，都將是隨著區域配套成熟而形成的高端住宅新的分布區。同時，從這幾個新的區域來看，講究大規模生態、注重區域文化內涵等新的特征，代表了未來海派高端住宅的發展趨勢。

第二，高品質服務型公寓。隨著上海城市產業升級，廣泛的商務交流及越來越熱的城市旅游業發展，服務講究、設施齊備、環境優良的高品質服務型公寓價值日趨顯現。這類產品是對外接待的窗口，代表了城市與世界接軌的形象。但從目前發展來看，這類產品供應相對過多，同時面臨酒店的競爭。

未來上海高端公寓產品將呈現以下幾方面發展趨勢：

第一，城市中心高層豪宅成為趨勢。上海密集的城市發展布局與核心區有限的資源環境，決定了多數消費者對于城市最佳地段的居住需求將得不到滿足。針對這種資源共享的需求，類似于紐約曼哈頓、倫敦海德公園，上海新天地、小陸家嘴等具備城市中心公園環境的板塊，將形成高層豪宅的聚集區。

第二，戶型面積將會突破，大戶型產品受寵。受制于政府對新建商品房戶型面積的調控政策，未來市場住宅產品的供應將以中小戶型為主，針對高端客群的大戶型產品供應將大大減少。鑒于對居住品質的講究，高端客群必然會青睞大戶型住宅產品。因此，城市中心區大戶型產品將受到市場追捧。

第三，定制式精裝修住宅成為主流。隨著開發商裝修水平提高，用材講究、施工精細、風格多樣的個性化精裝修住宅，由于迎合多數高端消費者對于節約時間方面的需求，將會具有強大的生命力。

第四，注重環境的私密性。不同于普通住宅產品，高端住宅產品未來的景觀發展趨勢，將在注重舒適美觀的基礎上，更加講求環境的私密性。營造安全、安靜的環境是高端客戶群對自身財產保護這一基本需求的體現，因此，院墻、水系、密植的樹木、花架等具備美觀及遮蔽功能的景觀處理手法將廣為應用。

第五，注重建筑高科技應用。高舒適度、低能耗住宅產品，將從本質上提高居住者使用住宅的滿意度。拋棄了空調等電器設備的干擾，室內光、聲、熱能環境及空氣質量的明顯提升，會帶來回歸自然生態的感覺。通過住宅高科技的應用，一年四季恒溫恒濕，即便在梅雨季節也得到干爽的清風，這些都將成為未來住宅舒適度的重要標準。

第六，注重社區化資源的配置。結合上海的城市建設，未來高端住宅不可能完全獨立于城市發展，世外桃源式的住宅小區意味著邊緣化與人氣不足。不同于杭州、青島、廈門等休閑旅游城市，選擇在上海居住的業主更加注重的是與上海這個城市的交流。因此，未來高端住宅的分布，必然會與周邊的文化設施、景觀資源、商業發展休戚相關。

第七，注重服務系統的提升。無論是對城市發展的期許，還是對生活水平的追求，住宅區內的服務需求也在不斷提升。傳統的保安、環境保潔、物業修理等小區服務需要升級，取而代之的是安全的，同時可以與外界充分交流、環境保持與環境優化結合、物業修理與綜合家政服務結合，具備國際水準的管家式服務。這將是未來高端公寓發展的趨勢。

作者：上海五合智庫總經理