銀監會當前銀行信貸保壓之道

在國內外宏觀經濟形勢撲朔迷離不確定性增加、房地產業呼喊救市的聲音一浪高一浪的情況下，最近銀監會召開的2008年年中工作(電視電話)會議。在會上，銀監會領導人明確表示，要求國內各商業銀行下半年的銀行信貸再有保有壓，但銀行信貸保的是農民信貸、中小企業貸款，壓的仍然是高風險的房地產市場?？梢哉f，對房地產市場，劉明康主席是表示，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展。而這里合理與科學兩個字則盡表了對房地產市場態度。

可以說，銀監會對上半年房地產市場的發展情況了解是十分清楚的，即今年流入房地產市場的銀行資金并沒有減少，但是，房地產市場為什么會如此這樣感覺到資金緊張?其實，這與今年以來的從緊的貨幣政策沒有太多關系，關鍵問題出在房地產政策改變，從而使得房地產企業需要資金要求提高，在于由于政府對房地產需求模式區分及限定，從而使得國內房地產市場發生了巨大的變化。如果房地產開發商沒有認識到這種變化，仍然是以過去的理念、經營模式及贏利模式來運行，那么國內房地產企業面臨問題與困難自然不少。同時，房地產市場面臨的問題會對國內的銀行體系有多少影響，風險有多高，并非是個人的一種猜測，而且是要密切關注，并采取有效的工具進行測算。

所以，銀監會黨委書記、主席劉明康在該會議上明確指出要密切關注房地產市場的變化，要督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產風險的預警和控制工作。要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展這就是當前國內房地產信貸政策的基本原則。也就是說，各商業銀行要嚴格執行房地產信貸監管政策不動搖；要堅持真實放貸，重點支持“首套房”等真實住房需求的借款人，嚴格執行“二套房”有關政策規定；不得以各種理由放棄二套房貸政策約束，要嚴格杜絕“分期首付”、“零首付”等違規行為。

從上述銀監會領導人的表態來看，其中有以下幾層的意思。一是早些時候房地產一直在要求政府改變現行的從緊貨幣政策，放松對房地產市場的從緊的信貸管理政策，即希望政府來對房地產“救市”，銀監會并不贊同呼聲強烈的房地產市場的“救市”主張。面對目前美國次貸危機，中國監管部門不僅不愿看到對現行的按揭貸款政策，反之要求各商業銀行全面落實現有的關于個人按揭貸款的政策。房地產開發商試圖放松銀行信貸管理來救市自然落空。

二是從美國次貸危機也可以看到，盡管近十年來國內房地產市場快速發展帶動了經濟繁榮及銀行體系的繁榮，但是由于國內一些商業銀行對個人住房按揭放松市場準入，在制造短期繁榮同時也存在巨大的風險。在這方面可能與美國次貸危機相比有過之無不及?？纯丛鐜啄?，國內房地產按揭貸款市場，無論誰只要想購買住房沒有貸不到款的。正因為按揭貸款市場準入標準低，誰購買住房都可以從銀行貸到款。這就是出現不少人通過銀行貸款購買上百套、幾十套住房的怪事。而這種事情怎么也不會在美國發生。可以說，中國個人住房按揭貸款市場的寬松與荒唐，這是任何國家都不可比擬的。因此，重新對國內城市居民按揭貸款進行評估與審查，是防范商業銀行風險的重要方面。特別是，如果房價下跌時，這種風險有多高，完全通過對個人按揭貸款壓力測試的方式來分析。

三是銀監會對房地產的支持放在需求的合理性及貸款發放的科學性上。所謂的住房信貸需求的合理性就是銀行對個人按揭貸款支持重點在個人自住消費上而不是個人住房投資上。因為，根據今年溫家寶政府工作報告精神及359號文件精神，這里，正常合理的房地產信貸需求就是指城市居購買住房自住消費的信貸需求。只要是個人購買住房的消費需求，政府同樣是采取優惠的政策而不會限制。也就是說，個人購買住房自住消費，只要滿足個人住房按揭貸款市場準入標準，那么商業銀行不僅不會對個人自住購買的信貸需求進行限制，反之是采取種種鼓勵的政策，比如利率及首付比的優惠。如果說，個人要借助于商業銀行的金融杠桿來進行房地產市場投資與炒作，商業銀行不僅不鼓勵，也要求對這些行為進行全面嚴厲的遏制，甚至打擊。這就是為什么銀監會在這次會議上進一步重申第二套住房的政策重要性及落實。

至于貸款發放的科學性，就是要求商業銀行每一筆貸款的發放，必須遵守現有的信貸管理準則，對貸款人事前、事中、事后全部的了解與跟蹤，以便對貸款進行合理的風險定價，及時發現問題、及時調整。特別是對房地產市場行業跟蹤分析，更是判斷房地產貸款與房地產項目貸款的重要依據。

從這些意義上來說，銀監會保壓之道也就表明得清清楚楚。就是從整個國家經濟來看，銀行信貸在支持什么保什么。從房地產市場內在性來說，銀行信貸應該保什么而限制什么也清清楚楚。房地產開發商希望放開銀行信貸政策來“救市”只是作罷。

(作者為中國社會科學院金融研究所研究員)